为什么开发商要通过基层政府和农民谈土地买卖？

开发商往往要通过基层政府和农民谈土地买卖，而不会直接和农民谈土地买卖。为什么会出现这种情况？

农民可以买卖自己的土地，为什么非得由基层政府来促成这种买卖，自己组织起来不行吗？当然不行。虽然农民知道基层政府在促成土地买卖的过程中要获得很多收入，而这些收入本该是农民所有，但农民不得不依靠基层政府，不然这样的土地买卖就无法完成。即便农民不依靠基层政府搞土地买卖，基层政府也是不请自到。如果在同一个地方划出两块一样大的地，一块由政府主持开发，另一块按知识分子的想法，以村民自治的方式，由村级组织来主持招商，会有一个什么样的结果？但凡真正了解农村事情的人，都会怀疑政府开发的那一块地可能对农民的补偿不公正，但却可能成功。而由村里主持开发的那一块，却可能因为要顾及到公正的缘故，迟迟拿不到招标的方案，就是好歹拿出来了，开发商也可能不敢来。现实就是这样残酷，具有法律依据的可能根本就无法操作，不具有法律依据的却可能只是目前唯一可行之道，最终土地开发不得不让政府来做农民的代表。尽管这种代表没有办理任何法律上的委托代理手续，也一样要实现。政府通过代理土地转让获得大头，农民和村里得到中头和小头。基层政府通过截留农民利益，得以弥补财政不足，除了上交相关部门的各种规费，有土地占用费、复垦费、有偿使用国家土地费以及各种办证的手续费，其余的要留给乡镇政府支配。乡镇政府必须要拿出来，投资在开发地区基础设施建设方面，例如实现路通、电通、水通的前期技术工程，还要将生地变为熟地，这样地价才能上得去，开完商才进得来。要有前期投入的一笔钱，这笔钱要从政府卖地所得的大头中出。

政府在主导土地买卖的过程中获得了大部分利益，而这大部分利益到底有多大，就不是一个普通人能猜到的了。农民明明知道卖土地政府会从中获得巨大利益，而且政府会不请自来，要主持所谓的公道，但就是不能直接绕过政府。倘若农民自发组织起来，要实现土地买卖，直接和开发商谈条件，那么开发商基本上不敢买他们的土地，因为谈条件的过程中会有个别农民要价太高，最终开发商要高于土地成本价格买到他的地，而其他的农民也会就此抬高价格，最终弄得土地价格高高在上，吓跑了开发商。也就是说，当开发商面对的谈判对手是千家万户，是一个松散的农民群体的时候，就没法完全实现谈判目的，甚至越谈判越难办，需要借助政府的权力来实现买卖，促成交易。历朝历代官府兴建大型公共工程时，总能在很短的时间内征集大量的土地，即便这种征收是不公平的，也是不公正的，不是市场化的行为，是以权力为主导的强买行为，甚至欠农民的钱，直接征用土地，那么这样的任务最终会顺利完成。即便有农民不满，官府也会出面解决不满的农民，而不是给他很多补贴。即便土地完全私有，买卖起来也仍然要靠政府做担保，开发商不可能顺利地与农民打交道。

所谓的农民集体一般比较松散，甚至有时候会闹分裂。还有谈好的条件有可能反悔，签署的协议有可能撕毁，只是为了利益，而不是为了公平和公正，当然也就没有什么商业道德可言了。甚至在一些农村出现因为征地而伤人的现象，因为农村比较落后，秉承古代传统道德，认为无商不奸，就要抵制商人的买卖，更不可能把作为基本生存资料的土地卖出去，当然开发商就不能进入了。只有基层政府进入之后，才可以说服农民，甚至根本不用说服，直接大包大揽，直接划定经济开发区，直接划出一片地区，耕地转为公共用地，建设城市公园，荒芜几年之后，再由公共用地转为建设用地，最终会盖成高楼大厦，还是由政府出面来卖楼，不但开发商会获得很多利润，而且基层政府也会获得很多利润。农民只是在卖土地的过程中获得了土地租让金，却没有获得楼房。在政府的主导下，一个农民出让一亩地，会每年获得800斤粮食折合成的钱，而开发商在这片地上建起了高楼大厦，每平米楼房卖出的价格是五六千块钱，倘若到了大城市，每平米就到了好几万块钱，已经完全和农民的租让金不对等了。其中巨大的差价，除了政府和开发商拿大头，农民就只算拿小头了，甚至连小头都算不上。

开发商要通过基层政府和农民谈土地买卖，而且要让基层政府获得很多利益，不然基层政府不会主动出面。在这种关于土地的交易中，完全脱离了市场化的自由买卖，而是由基层权力系统主导的土地强买，农民必须卖出土地，不然就会阻碍经济开发，进一步阻碍社会发展。基层政府做事总是非常见效，只要和开发商谈好了条件，就可以大拆大建，而农民在这方面却没有太多的主动权。虽然农村的干部算是集体所有制的产物，但这样的干部一般都会和基层政府的人员保持一致，站在同一条战线上，要推动经济发展，就要征地和开发。在这种非均衡的官民博弈中，地方政府成了侵蚀农民利益的“看不见的手”。基层政府主动为民做主，对推动地方经济发展的正面作用是显著的，但正面作用和负面作用并存，推动经济发展的过程中，地方政府负责土地买卖，最终很可能既是农民利益受损的主体，又可能是农民得利的主体。农民既要看到地方政府参与土地买卖中的主导者角色，又要看到其获利者角色，即便认为这种买卖是不公平不公正的，自己买卖土地的价格太低，或者说被地方政府压的价格太低，也仍然不得不被动承认，不然土地就卖不出去，或者说当钉子户的结果是可想而知的。开发商要开发某些农村土地，就必须找到基层政府合作，而基层政府一定不请自来，要为资本大开绿灯，为资本摇旗呐喊，为推动资本的运作而努力。在这种过程中，基层政府分了一杯羹。

基层政府会运用手中的权力和农民做土地买卖。不管土地是否真正属于农民，基层政府扮演的角色一定是获利者角色，也一定要推动所谓的经济发展，帮助资本在农村运作，而不会站在农民一方，抬高土地价格，以至于吓跑开发商。所谓的集体所有制仍然是一种理想的说法，真正买卖土地还要靠基层政府，不能盲目相信所谓的集体，也不能盲目相信所谓的市场经济规律，更不能盲目相信人性的善良，因为一旦有基层政府的权力参与，有资本运作就一定存在着不对等的交易。或许只有基层政府能够对付这些所谓的刁民，而开发商却不能对付，最终开发商要购买地方政府的权力，地方政府顺势实现了权力寻租，当然会为资本运作开辟道路，也就促成了农民的土地买卖。