政策开闸放水，“非居改租”的红利谁能接得住？

作者 | 梁秀杰 编辑 | 张晓兰 责编 | 韩玮烨

在这场围绕存量的新竞赛中，能够精准定位、高效改造并持续运营的企业，将成为新一轮市场洗牌中的引领者。

我国首部《住房租赁条例》今日正式实施，租住行业迎来里程碑时刻。新条例明确鼓励利用非居住存量土地和房屋建设租赁住房，扩大保障性租赁住房供给。这不仅为市场注入政策活力，更标志着行业正式步入以“存量焕新”为核心的高质量发展新阶段。

当政策鼓励“非居改租”、行业集体走向精细化运营，决胜未来的关键，不再是谁跑得更快，而是谁盘得更活、运营得更精细。龙湖龙智资管旗下品牌——冠寓，以95.6%的出租率和连续多年盈利的硬实力，验证了商业模式的可持续性，更以多个标杆项目证明：真正的竞争力，来自于对资产价值的深度挖掘与高效运营。

政策红利已至，模式变革开启。在这场围绕存量的新竞赛中，能够精准定位、高效改造并持续运营的企业，将成为新一轮市场洗牌中的引领者。

新规·新局

存量赛道呼唤“真运营”能力

租住行业正经历从规模化扩张向精细化运营的关键转型。过去十年，行业完整经历了从野蛮生长到洗牌调整的发展周期。多家曾 依靠高杠杆 快速扩张的头部企业陷入 经营 困境，证明单纯追求规模扩张的模式已难以持续。

行业数据显示，目前住房租赁企业整体盈利能力仍然偏弱，超过60%的企业尚未实现稳定盈利。空置率高、产品同质化、运营成本高企，成为制约行业发展的普遍痛点。

《住房租赁条例》出台，为行业转型升级指明了新方向。新政鼓励将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋改建为租赁住房。这一举措不仅拓展了行业发展空间，也为市场提供了大量潜在房源。

面对持续增加的存量物业和持续高企的运营成本，新政正式实施后，预计更多企业将进入这一领域，行业竞争格局或将重塑。具备资产改造和精细化运营能力的企业将获得先发优势，而仅依赖资本扩张的企业则可能面临更大挑战。行业竞争核心正由规模扩张转向运营能力的比拼。

龙湖龙智资管正是具备资产改造和运营管理先发优势的代表企业之一。不仅前期已在存量焕新领域积累了丰富的案例和经验，其旗下品牌——冠寓，作为行业头部品牌更展现出了强劲的发展韧性。截至2025年6月，龙湖冠寓已布局全国一二线核心城市，累计开业超300家门店，开业房间数达12.7万间，整体出租率保持在95.6%的行业高位。

更值得关注的是，龙湖冠寓早在2021年便率先实现整体盈利，这一突破被视为行业重要信号，标志着长租公寓商业模式的成功跑通，为整个行业注入了强心剂。

模式·样本

龙湖“双轮驱动”的盈利范式

在2025年中期业绩会上，龙湖集团进一步透露，龙智资管已经连续两年实现经营性现金流为正，2025年上半年利润实现同比增长。这一稳健表现，得益于其独特的“双轮驱动”模式：

一、盘面聚焦，优化资产结构。龙智资管坚持将资源向核心城市的核心板块倾斜，优先获取具备长期增值空间的优质资产，并同步推进低效项目的有序出清。

这一策略使龙智资管实现资产结构的持续优化与资源高效配置。数据显示，目前龙湖冠寓开业的300余个项目，相比于竞品的坪效溢价超30%。

二、修炼内功，练好全链条行活。龙智资管以高水平运营管理为基础，持续精进“研策定位-产品兑现-运营管理”的全链条专业能力。同时积极发挥多业态协同的增值效应，通过产品和业态的有机耦合，让“好资产”实现“好收益”。

1、精准的研策能力是成功的基础。以南京水晶郦城项目为例，该资产原本盘面低效，地处非核心地段。团队经过多维度研判，在比较了养老、公寓等多种业态后，最终通过精准测算决定以长租公寓形式盘活这一滞重资产。项目依托市场化机构公寓的产品力、服务优势、多功能公区和商业配套，主抓地缘产业品质客户和上级外溢性价比客户，推出20㎡全配标准户型，开业首日便签约130户。

此类成功案例还包括冠寓长春天璞店、福州上渡店等项目，均为自持型资产盘活及商办改租赁提供了成熟且可复制的解决方案。

龙湖冠寓南京水晶郦城店

2、高效的产品兑现能力同样关键。依托龙湖三十余年的建造积淀与强大的内部协同效能，龙湖“龙智造”持续赋能项目高效高品质交付，为资产快速增值提供坚实保障。

经发武汉德锐大厦店，仅用40天便完成300余间公寓的全周期交付，刷新行业效率标杆；上海江桥欢肆店则以智慧全屋装配式EPC生态为核心，打造集舒适、智能、健康于一体的品质租住空间，树立行业新标准。

经发龙湖冠寓武汉德锐大厦店

3、精细化运营和多业态协同，则确保了项目的长期竞争力，提升资产收益水平。在运营方面，以合肥火车站店为例，龙智资管联动已有重资产项目人员共用，显著降低了冠寓单间运营成本，同时成功盘活存量资产，提升资产效率。据了解，冠寓目前人房比接近1:160，行业领先。

今年全新亮相的合肥欢肆项目则是其多业态协同的最佳例证。项目位于合肥高新区核心地段，通过冠寓叠加街区式商业，打造出创新混合空间产品，产生了“商业造血+公寓增值”的协同效应——冠寓租户为街区商户提供持续、稳定客流，而活力街区的加持，则使冠寓出租率持续稳定在97%以上，相比周边竞品坪效溢价率超43%，门店开业首年经营回报率即超6%。

龙湖冠寓合肥火车站店

龙湖冠寓合肥高新欢肆店

破局·路径

从“改得了”到“盘得活” 的全链条能力

龙智资管的多元实践，为行业在存量时代的发展提供了清晰的方向与可行路径。

首先，存量盘活能力将成为核心竞争力。在新增土地资源日益稀缺的背景下，能否高效盘活存量资产，已成为决定企业未来发展的关键。龙智资管在“非居改租”领域积累了丰富经验，并形成了多元化、可复制的创新盘活模式。

如北京熙悦天街店与国企合作盘活存量资产；天津南开王顶堤店将高校闲置宿舍改造为保租房；北京郭公庄地铁站店创新通过政企联审机制，将低效商办改造为示范性保租房；以及宁波北仑店与地方平台共建人才公寓等，均为行业提供了可借鉴的路径。

龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店

龙湖冠寓宁波北仑青创店

其次，盈利离不开精细化运营。除了硬件改造，更需依靠精准定位、产品创新和高效管理提升资产收益。龙湖冠寓凭借产品差异化、服务品质及科学定价，即使在非核心地段也实现了高去化率与客户满意度，印证了运营赋能的价值。

再次，多业态协同激发资产超额收益。“公寓+商业”“公寓+办公”等混合业态模式通过流量互通与场景互补，正显示出1+1>2的共生效应，实现租住体验与资产竞争力及收益能力的多重提升。

结语

伴随配套政策完善与运营效率的不断提升，“非居改租”有望为租赁市场注入大量优质房源，助力租购并举的住房制度的完善，同时提升资产效率，为企业减少滞重负担，真正实现资产价值重构与行业高质量发展。

随着《住房租赁条例》的实施，住房租赁行业正迈向专业化与规范化的新阶段。龙湖龙智资管通过多业态组合提升资产价值、全周期“投建管退”实现闭环管理、精细化运营保障服务与效益，三管齐下成功实现了规模与质量的高位平衡。这一方法论正推动行业从规模竞争转向质量竞争，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供了重要实践范本。