恒大物业新主人会是谁？

观点网 2025年物业收并购市场或将迎来最大一笔交易。

9月11日，恒大物业公司股份短暂停牌，以待公司刊发内幕消息公告。第二天，公司股份正式复牌，开盘即涨38.04%，原因是公司刊发公告指出，中国恒大清盘人欲出售恒大所持有的恒大物业公司股份，并已从部分有意方收到不具约束力的指示性要约。

如果恒大清盘人最终如愿为恒大物业找到新东家，那么这将会是物业市场今年最大的一笔收并购。

五年前，恒大物业在中国恒大的支持下，走到了企业的巅峰；五年后，却因母公司的"失手"，成了摆在货架上的商品。不过，对于恒大物业而言，或许也是一件好事。

商道如戏

2020年9月29日，恒大物业在港交所递交招股书。

按照当时的招股书显示，截至2020年6月30日，恒大物业旗下已签约1354个项目，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米，签约面积为5.13亿平方米。

业绩方面，在2017年、2018年、2019年全年以及2020年上半年，公司的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元及45.64亿元；相应净利润分别为1.07亿元、2.39亿元、9.31亿元及11.48亿元。

仅过了两个多月，2020年12月2日，恒大物业便成功登陆港交所，上市首日公司股价收盘报8.78港元，较发行价8.8港元微跌0.23%，总市值达949亿港元，仅次于碧桂园服务的1269亿港元，成为当时港股物业第二股，一时之间好不风光。

这份巅峰体验的背后，离不开中国恒大的支持，在上述报告期中，恒大物业向单一最大客户恒大集团销售的收入分别为19.35亿元、24.40亿元、26.58亿元及15.97亿元，分别占公司总收入的约44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。

然而，这份支持就在不久后成为了恒大物业最大之踵。

2020年8月，恒大集团向广东省政府发出一封求助信，提及若深深房重组不能如期完成，公司将会有资金链断裂的风险。同年11月，中国恒大与深深房同时发布公告，宣布终止重组计划。次年，恒大承认陷入流动性危机。

覆巢之下无完卵，恒大物业已陷泥潭。公司股价从2021年2月的19.74港元顶峰价，一直下挫，并在2024年1月跌至0.35港元的谷底价。截止当前，即便是在经历一次20%的涨幅后，公司股价在9月12日收盘时仍仅有1.11港元，较上市发行价缩水87.4%，总市值只剩120亿港元。

另一方面，2024年1月底，恒大与主要债权人谈判破裂，未能就重组计划达成一致，债权人在聆讯上支持清盘，因此被香港高等法院下达清盘令。中国恒大也因未能达成复牌指引，在今年8月25日被取消港交所上市地位，"宇宙房企"最终落得个退市终局。

截至2023年11月末，恒大地产涉及未能清偿的到期债务累计约3163.91亿元，逾期商票累计约2055.37亿元。而在停牌前，中国恒大的股价为0.163港元/股，总市值只有22亿港元，与所欠债务规模之间存在巨大的鸿沟，而且退市之后这22亿港元的股市价值也已烟消云散。

在恒大的众多"遗产"中，恒大物业是最优质、最值钱的部分，因此恒大物业的去向备受市场关注。

2025年9月11日晚间，恒大物业发布公告称，公司收到来自中国恒大集团（清盘中）及CEG Holdings (BVI) Limited（清盘中，为恒大集团全资子公司，下称CEG）的共同及个别清盘人发出的接洽函。

这份接洽函指出，清盘人一直寻求机会出售中国恒大及CEG所持有的恒大物业公司股份，并且已经与相关有意方订立保密协议。截止9月9日，清盘人已收到部分有意方不具约束力的指示性要约。

虽然交易还处于初步阶段，尚未有明确的收购方，清盘人也还没有和任一有意方进行谈判，但是恒大物业即将易主的消息依然满天飞，公司股价也因此在9月12日复牌当天开盘涨超38%。

谁是新东家？

实际上，在爆发流动性危机后，恒大方面就想过断臂求生，把恒大物业卖掉以换取救命钱。

2021年8月10日晚间，中国恒大公告，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产，包括但不限于出售公司上市附属公司恒大汽车和恒大物业的部分权益。

公告第二天，市场上就传出万科物业、碧桂园服务都有意向出手收购恒大物业。不过，后来因为价格没谈拢，双方都退出了收购事宜。

公告发布后仅过了两个月，中国恒大就找到了买家。

2021年10月4日，合生创展和恒大物业分别发布了一则有关收并购交易的公告。很显然，中国恒大是准备将恒大物业卖给合生创展，转让股权约54.16亿股，占恒大物业已发行股份的50.1%，总交易代价约为200.4亿港元。

但很快，中国恒大就反悔了，并在10月20日晚间公告称，原计划将恒大物业50.1%股权转让给合生创展的协议终止，理由是：公司有理由相信受让方未能符合对恒大物业股份作出全面要约收购的先决条件，公司于2021年10月13日行使权利解除/终止该协议。

而合生创展方面则提出了抗议：恒大方面在订立协议后提出修改其中包括代价的付款条款，公司认为不可接受。

直到最后，中国恒大与合生创展都未能达成一致，这笔收购最终不了了之。

时间来到今年9月，恒大物业又一次成为一件商品被摆上货架，而同时就在恒大物业发布停牌公告的同一天，有市场传言指，中海及华润有意向收购恒大物业。

其中，华润方面第二天便辟谣称消息不属实；中海方面的回应则有些微妙，称"目前不掌握具体情况"。

从恒大物业本身来看，也算是一个优质标的。根据公司2025年半年报，上半年实现营业收入66.47亿元，同比增长6.9%；期内毛利润约为11.99亿元，毛利率约18.0%，同比下降2.2个百分点；净利润4.91亿元，净利率7.4%，其中归母净利润为4.72亿元，同比下降5.6%。

按收入来源划分，来自第三方的比例高达99.7%。截至期末，公司总在管面积5.96亿平方米，较上年同期新增4100万平方米。

不过，要想拿下恒大物业也没有那么容易。中国恒大集团及CEG目前合计持有恒大物业51.016%股份，若是以120亿港元市值来计算，51%比例股份的代价约为61.2亿港元。目前有这个实力的上市物企并不多。

对于恒大物业买家身份的猜测，虽然市场说法众说纷纭，但主流想法为大概率是国央企接盘，主要集中在保利物业、中海物业、越秀服务等几家物企身上，而华润万象生活因业务上的不适配被视为提前"出局"。

此外，私募股权投资公司、险资公司等金融机构也被看作是"热门选手"，参考案例为今年3月30日，博裕资本以6.67亿元接手了金科股份挂牌在阿里资产拍卖网上的1.08亿股（约占总股本的18.05%）股权。

恒大物业所收到的接洽函中表示，清盘人拟于2025年11月前后邀请经挑选的有意方就潜在交易提交最终建议书，并将与该等有意方磋商最终交易文件的条款，以就潜在交易达成具约束力的交易文件。

也就是说，谜底将在一个半月之后揭晓。

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