规律推演：股市走牛后，楼市何时能上涨？

股市非常火爆，楼市异常低迷，这是中国的两大市场现状。

去年12月，国家高层会议首次表示：要稳住楼市和股市。

如今，股市不但稳住了，还创了十年高点。

而楼市不但没有稳住，价格反而创新低，很多城市的房价已跌回到十年前。

若看新房销售量、拿地量、开工量，更是已跌回到十几年前。

股市与楼市关系密切，过去多年存在 “股市先上涨，楼市后上涨” 的规律。

在当前环境下，这一规律是否仍存在？

既然股市已步入牛市，楼市何时能直接反弹？

今天我们就做些技术分析，通过图表详细解析股市与楼市的逻辑、二者的关系，以及未来楼市的走势。

要想对二者进行比对，必须先将两个指标指数化。

指数化后，把两个指标放在一起，就能更方便地对比。

零以上说明市场景气，零以下说明市场不景气。

我们来看，去年九月底，股市和楼市同步受到政策利好影响，出现反弹。

股市在十月份略有回落盘整，今年四月以来持续上涨，最近更是创了十年新高。

而楼市在去年九月底新政后虽也有一波反弹，但反弹幅度不高，今年又出现回落，尤其是四月以来回落幅度较大。

而且，楼市虽有小反弹，却仍处于不景气区间，目前二者相互背离，楼市表现较弱。

股市表现较强，我们再看历史规律。

2014 年二季度（4-5 月份），股价见底，当时股市非常低迷，见底后开始上涨；房产市场则在 2014 年九月份见底。

可见，股市先涨、楼市后涨，股市也先见顶、楼市后见顶。

那一轮股市见顶是在 2015 年六月份，当时房地产市场才刚往上走，突破零轴、进入景气区间，也就是说，股市见顶时，楼市才刚复苏。

从这一逻辑来看，目前股市往上走，即便已进入上涨后半段，楼市仍处于低位也合乎情理，毕竟楼市会滞后一些。

再看股市与楼市的另一波反弹：

2020 年初遭遇疫情，当时楼市还处于繁荣期，即便受疫情冲击，也很快反弹，且反弹时间比股市早；

股市则基本在四、五月份才开始往上走。之后，由于楼市遭遇严厉调控，楼市先见顶回落，股市后见顶回落。

从走势图来看，总体而言，股市反应比楼市灵敏。

据此推测，股市上涨到一定高度后，对楼市的利好效应会开始显现。

我认为，全国房地产市场景气指数在最近两个月（包含八月、九月），可能会探底、筑底；尤其是如果有增量政策加持，则四季度可能会有所反弹

以上是基于房地产市场综合景气指数的分析，接下来我们再看房地产市场景气度中的细分指标 —— 住宅成交指数，该指数要领先于整个房地产市场的综合景气指数。

我们选择一线城市作为分析样本，从数据来看，一线城市的住宅成交指数与股市的同步性较强。

2014 年时，住宅成交指数比股市稍微滞后一点。

2020 年时，二者走势则非常同步。

此外，2018 年下半年到 2020 年，股市有一波下跌，处于不景气区间，同时一线城市住宅成交量也处于不景气区间。

可见这两个指标的匹配度比之前的综合指标更好。

去年九月底，股市与一线城市住宅成交指数的反弹幅度、节奏较为类似；

今年以来，一线城市住宅成交量有所回落，但回落之后仍处于正值区间，目前一线城市的交易量偏景气，且高于历史均值。

从这一情况来看，即便股市突破 3800 点时，一线城市住宅成交量有所回落，但其仍处于景气区间，预计未来几个月，一线城市住宅成交量会稳住并再次反弹，二者的关联度会比较高。

通过上述技术分析，想必有些读者可能没看懂，有些读者则看得津津有味，但不管怎样，我还是要总结一下：

股市走牛后会产生财富效应，很多股民赚到了钱，至少有不少人的股票解套了。

手中有钱后，人们的消费和投资意愿会增强，这会让整个经济趋于活跃。

经济活跃之后，就有利于楼市触底反弹，而且部分人有钱后，无论是为了改善住房，还是兼顾长线投资，选择买房都合乎情理。

我认为，过去 “股市先涨、楼市后涨” 的规律仍会出现，只是受当前中国经济偏低迷、住房需求接近饱和、人口增速放缓等不利因素影响，此次楼市反弹滞后于股市走牛的时间会比较长；且未来反弹后，成交量和价格的上涨高度会明显小于过去的牛市。

按照股市目前的上涨节奏，其突破 4000 点的概率很大，甚至有较小概率摸高到 4500 点，还有极低概率达到 5000 点。

如果股市能涨到 4500 点以上，我估计明年全国大城市的房价就有可能止跌。