北京买房：理清思路，购房建议1651

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，最近看了三个小区的三居，分别是万年花城三期、中海苏黎世家、京投银泰万科西华府。这三个小区三居面积差不多，距离我单位距离也差不多。从保值角度和所属地后续发展规划来说哪个小区好一点呢？（帮忙把小区名字隐藏，谢谢）

A：

1、隐藏小区名字，这仨小区也没什么特殊的吧，有必要隐藏吗？而且我之所以免费解答就是想在网上刷个存在感，仨名字都隐藏就没什么意思了。

2、简单说两句吧。仨小区都挺好，万年花城是北京旧改的三环标杆儿，苏黎世家是2010年双料地王，西华府是开发商合作模式创新的典范。

从地段儿来讲到目前为止万年花城强势，这从租售比的数值就能看出来最受追捧。但以后我认为是西华府的潜力更大，毕竟周边高压线问题解决了，待建用地多+规划做的很好，就等着丰科园东部的发展吧。

苏黎世家的地段儿优势就是公园的环境，但从地段角度和另两个相比不占优。当然如果在总部基地或总部国际工作，或者是那几个丰科园西部园区的在这儿合适，距离最近。但这里后续没什么发展，六圈的土地应该已经用光了，铁道边儿都盖了公寓。而铁路系统的土地是不会开发的，也不归北京市管。高尔夫的别墅区也停了十多年了，不拆就不错了，还能有什么规划发展？

3、简单就这情况，房子是用来住的，居住角度应该是苏黎世家占优，闹中取静，河边儿的温度在夏天都比周边低几度。保值角度短期看万年新城，长期我认为是西华府占优。另外这仨小区我就先不隐藏了，您要坚持的话我再打码。

仅供参考。

二

Q:

请问，我家在六建院里有套小平房，是我老公在建工院工作时单位分的住宿，可能是9几年开始住的，具体交不交房租我不太清楚，因为这些事一直都是他操办的。但是前些年他因病去世了，当时他们单位工会的还说让我可以租出去给家里增加点收入。

因为我儿子还未成年，这几年我还用着那个小房子没住人放着东西，也没人让我交任何费用，现在我就是很迷糊，不知道这个小平房到底是什么归属性质，也不知道我该去问哪些部门，所以麻烦您了。我是搜索看到您有篇文章提到过六建院。

A：

1、既然是没办理变更承租人的手续，也没交过费用，那这房如果有产权，那大概率是属于单位的库房性质，所以不能租给员工。如果没有产权那就是违建了，也没法办手续。但既然是在单位内部，那一般也没人管，自住或出租都行。

2、这种房大概率是当年福利分房时的历史遗留问题，是临时给员工作为“补偿面积”的。比如当时您老公按级别应该分到70平的房子，但单位没合适的，所以只给了一套60平的，差的那10平就先拿这平房顶账，想的是过几年换房时把这两套都交回去就行了。

但1998年福利分房取消了，各单位也就没法再次分房+调换了。当时这种情况很多，有平房的，也有地下室和杂物间的，都是临时充数，没想到拖到了今天。

3、这种情况在当年归单位后勤的房管科或房管处管，现在应该都归建工或六建的资产管理公司了，六建的可能性大。但问了也没什么用，如果有产权，那就算查到了档案也没法儿办。如果没产权，那连档案都没有，顶多是个记录而已，谁也没什么办法。

所以就先住着吧，如果将来接到通知要拆除，那无论是哪种情况，单位都会给补偿，也就是把当年欠您家的面积折算成住房补贴。但具体标准我不清楚，各单位按级别资历等情况都不太一样。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是被楼上扰民弄的快崩溃了，住了七八个饭馆的服务员，都是小伙子，每天晚上至少十点多回来，最晚的能半夜，永远不停的唱歌、大笑和打闹，几乎每天都到后半夜。

我尝试过顶着楼板播音乐，也把他们的噪音录下来给他们听，但都没用，他们脸皮厚，而且年轻人也不怕吵，估计震楼器都没用。我去找过他们老板，但只能管用三天，偏偏这些孩子还见面就大叔大妈的叫，明知道他们是故意的但也让人没脾气。

我打过12345，也找过物业和派出所，都说他们不算群租房，人数没超标，也没打隔断，谁拿他们都没辙。但我们两口子都奔六十的人了，是真的受不了了，想知道还有什么办法没有？

A：

1、那这就撕破脸找楼上业主解决了呗，解铃还须系铃人，谁的房+谁租的就找谁呗。其实房东租给谁都是差不多钱，那就把房东解决了不就得了。把您对付这些孩子的精力用在房东身上，估计能让他先崩溃了。

2、另外还是找管事儿的，也就是饭馆儿，天天去找老板或经理，举着牌子放着录音让食客评理。他们其实租哪儿的房子都是租，换套房不就得了，祸害别人去。

3、总之我不建议再跟这些孩子较劲了，估计您该想的都已经干过了，那就甭再来一轮儿了。还是找能做主的吧，解决问题找源头。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们在西城区2012年就购买了白纸坊都市晴园，孩子2022年6月28日出生，由于学区不够好，考虑了三条出路，您看哪条可行呢？

第一、直接在陶白学区换中信城的房子，能上八中附小吗？我们是登记入学还是多校划片呢？算是731之前还是之后呢？

二、.跳出陶白换德胜学区，还是同样的问题，我们是登记入学还是多校划片呢？

三、跳出西城换上地片区的新楼盘和樾玉鸣，兼顾学区和资产配置。

如上三种选择，您有哪些意见建议呢？

A：

1、2028年幼升小，那肯定能上八中附小啊。因为你们是731之前买房落户的，那就是单校划片，100%能确保。而且2028年的入学孩子也比前几年少多了，学位至少不会还那么紧张，后买房的都大概率能对口入学。

2、换到德胜，理论上还是731之前的政策，应该都能单校对口。但德胜更热门，这就不好打包票了，毕竟解释权在人家手里。

3、换到上地，学区是没问题的，但资产配置怎么说呢？学区溢价至少是一致的，我们开发商没有给买房人省钱的善心，也没那义务。所以只能说是新房在居住体验角度能提升，但资产方面在数字比例上不占便宜。

以后的价格走势就看小区的受追捧程度吧，有可能比现有的更强，毕竟这种楼盘相对稀缺，只要价格合适就算各项兼顾。具体的问渠道商吧，他们卖房的更熟悉新项目。

仅供参考。

五

Q:

请问，我家孩子有北京户口，老婆在北京帮着带娃。我如果退休也去北京的话有可能房子就不够住了，所以有想法换套大的或我们单独买套公寓。

我看您也推荐过公寓，请问通州您看哪里合适？另外我听说公寓有个特殊政策是要在近期放宽年限，补交土地出让金就能变成商品房，请问这传闻是不是真的？

A：

1、我不是推荐公寓，而是说老人在买不到合适普宅的情况下买公寓也行，能用相对低的价格解决居住问题。但前提是得能接受公寓的居住环境，毕竟人员流动大，而且有办公和当商铺做生意的，环境要比普宅嘈杂的多。

2、通州哪里合适？这没标准，得看自己的生活习惯。我对公寓不太熟，推荐不了。要不看看梨园到土桥一带，这里公寓相对价格不高，四五个小区呢。

3、已经出让+开发+销售的项目是不可能改变土地性质的，也就无法补交土地出让金。所以这传闻肯定是假的。

另外所有能自由交易的房子都统称商品房，包括普宅、公寓、写字楼、商铺，甚至是地下室和停车位，这都叫商品房，区别于有限制的保障房和公房。

仅供参考。

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