昔日深圳最大城中村，旧改20年遇冷！央企出手上百亿解困？最新消息

深圳最大城市更新项目

绿景白石洲旧改

再传新动态！

据微信公众号“中信城开华南”9月11日披露，中信城市开发运营有限责任公司已发布澄清声明，明确否认近期市场流传的“入股绿景中国白石洲旧改项目”相关报道，称其内容不实。

南都・湾财社记者注意到，近期有两则关于绿景中国白石洲旧改项目的消息引发行业关注：

其一为“中信城开拟出资120亿元，入股绿景中国地产旗下该项目2-3-4期”，这一涉及百亿级资金的股权合作传闻，一度牵动投资者对项目股权结构变动的关注；

其二则是项目现有战略投资者万科集团拟退出的说法。

针对白石洲项目后续是否将出现新变动、以及能否明确万科是否拟退出该项目两大核心问题，南都・湾财社记者就此同步向绿景方面求证。绿景方面对此仅回应称，相关信息请以官方公告为准，未进一步披露更多细节。

20年旧改的进度困局

作为深圳曾经最大的城中村之一，白石洲旧改项目有深圳“城市更新航母”之称，是深圳乃至华南目前体量最大的城市更新项目。早在2005年，深圳市、南山区政府便启动白石洲旧村改造研究，但因拆迁补偿复杂、开发主体未明确等问题进展缓慢，直到2014年，项目才正式立项。

白石洲旧改之所以备受各方关注，除了其庞大的改造规模外，更核心的原因在于其得天独厚的区域位置。据绿景官网资料显示，绿景白石洲地处南山核心华侨城片区，深南大道与大沙河科创走廊十字交汇处，是深圳唯一链接深圳湾、留仙洞、后海金融CBD、高新园四大总部基地的高端生活配套区。

在项目宣传中，绿景着重强调，“项目坐拥华侨城片区近40年精华资源，尽享四线三站轨道交通系统、五大核心尖端商圈环绕，以及由中央公园、六大生态公园及华侨城三大主题公园组成的深圳超级公园带。”

绿景显然对项目寄予厚望。据项目传出的规划来看，未来的全新白石洲，将打造为约500万平方米无界之城，集旗舰商业群、塔尖办公群、星级酒店群、高端居住群、大型公共配套群等丰盛业态于一体。

项目规划有超40万㎡商业，约1.1公里中央绿轴由南至北串联各业态；规划有4所幼儿园、3所九年一贯制学校以及约9万m²社康、文体等配套设施。

但理想很丰满，现实却很骨感。2023年，项目一期住宅“璟庭”开盘，规划1257套房源，但截至2025年9月项目在深圳房地产信息平台备案进度仅为29.83%，其中住宅备案进度64.53%，商务公寓仅备案8套。

一直以来，深圳核心区位的项目总是备受市场追捧，但绿景白石洲项目“遇冷”的原因显然在于其备受争议的规划设计：超高的74层、高耸的243米、高达11.5且刷新区域纪录的容积率，这样的规划也让项目被网友调侃为“升级版握手楼”。

9月12日，南都·湾财社记者实地走访了项目现场，可以看到部分在建楼盘已经封顶，部分楼栋玻璃幕墙已经完成施工。高耸入云的住宅同周边低矮的城中村农民房形成鲜明对比，三四期地块仍有大量农民房未拆，尚未进入大规模施工阶段。

正在建造的绿景白石洲项目旁边，很多空置的拆迁楼。

央企辟谣百亿驰援

2025年9月，一则有关白石洲旧改的传言像一场突如其来的阵雨，迅速蔓延。有传言指出，中信城开将带着120亿资金入场，拿下项目50%股份；还有部分业内人士认为，万科早已敲定退出，只待一纸公告落地。更早之前，深圳部分房产中介在向客户推介时便称“央企已接手项目”，甚至直言项目将更名为“中信白石洲”，多重消息让这个超级旧改项目的走向愈发扑朔迷离。

随着多方回应渐次披露，事件轮廓逐渐清晰。9月11日，中信城市开发运营有限责任公司（简称“中信城开”）在“中信城开华南”公众号上发表声明，明确指出近期关于“入股绿景中国白石洲旧改项目”的报道不实。

声明强调，多家网络媒体、自媒体发布了关于中信城开入股绿景中国白石洲旧改项目的不实报道。其中，涉及公司的相关内容及数据与事实完全不符。为维护公司声誉，避免各界朋友、广大网友及股民被不实信息误导造成损失，公司特此作出澄清。

值得一提的是，作为中信集团一级全资子公司，中信城开自2016年成立以来便聚焦产融协同化解房地产风险工作，实施深圳佳兆业、株洲华晨等多个业内房地产纾困标杆项目，成功探索、实践了房地产风险化解新模式。截至目前，中信城开已经在全国16个城市落地单体化险项目30余个，管理货值约2000亿元，涉及“保交楼”约11000户，形成了协同化险业务的先发优势。

就在传言发酵前一个月，中信城开刚与佳兆业签署深圳福田佳园项目战略合作协议，双方组建联合团队以“共同管理”模式推进开发，这一“央企助力+市场化运作”的成功实践，更让市场对其参与白石洲旧改充满期待。

如今辟谣声明打破预期，绿景白石洲项目的后续走向再度成谜。市场不禁猜测：若不是中信城开，又会有哪家企业接棒这一深圳核心区的超级旧改？南都・湾财社记者就此向绿景方面求证，对方回应称“目前尚不清楚，相关信息请以官方公告为准”，为这场舆论风波留下待解的悬念。

23亿入局的条款伏笔

尽管中信入局的传言被否认，但“万科退出”的消息却并非空穴来风。从双方2022年签订的合作协议来看，2025年本就是万科退出的关键窗口期，如今项目进展未达预期，退出更显得合情合理。

时间倒回2022年6月，绿景在港交所公告称，万科23亿元入股公司旗下的深圳白石洲旧改。据公告显示，万科向项目母公司深圳市四达实业发展有限公司注资约23亿元，交易完成后，四达实业将由绿景中国持有92%股权，万科持有8%股权。

据当时的公告显示，万科并不参与该项目第一期及第二期发展及营运，并不享有两期项目的利润分成，同样不对一、二期项目债务负责。万科享有的是项目第三期及第四期的利润分派，分派比例为绿景万科“八二分”，即万科拥有20%的权益。彼时项目评估总货值达300亿元-400亿元，8%的股权对应货值24亿元-32亿元，万科的入局看起来像是一次稳健的投资。

但很少有人注意到，那份合作协议里藏着“退出伏笔”。2025年9月30日前，若项目未能取得三、四期开发贷款，或出现资金缺口需股东额外投资，绿景方面将要购买万科在目标公司所持有的所有股权和相关债务，如绿景方面在指定期间内选择不行使退出权，那么万科在该项目第三期及第四期的盈利分派比例将由20%提高至40%。

如今再看项目进度，更像是一场未达预期的“马拉松”。2023年9月，住宅一期（绿景白石洲璟庭）开盘，本以为会迎来热销，却遭遇市场冷遇，即便后续深圳楼市政策不断松绑，但截至2025年9月，仍有大量期房待售。

据公开资料显示，项目一期交付时间预计为今年年底；二期完成拆除工作尚未正式动工，三、四期尚处于拆迁与土地整理阶段，暂无明确开工信息。

白石洲等待拆除的农民房，残旧不堪。

深陷财务压力

南都·湾财社记者注意到，在当前市场预期中，万科退出白石洲项目被普遍认为是大概率事件，尤其是在其资金链持续承压的阶段，通过退出该项目实现资金回笼的需求更为突出。

从资金层面看，据万科2025年年中合并财报数据显示，公司在手现金规模仅141.6亿元，而短期债务（含一年内到期的非流动负债）规模高达1553.7亿元，资金链承压程度可见一斑。事实上，自2024年陷入流动性困境以来，万科便持续依赖深铁集团提供的流动性支持；截至2025年8月末，其自深铁集团获得的累计借款总额已达243.69亿元，进一步反映出公司对外部资金的依赖度。

更关键的变量在于管理团队调整，此前主导万科参与白石洲项目布局的郁亮及其核心团队，随着2025年初万科董事会改组完成，已退出公司核心管理层面。深铁系高管全面接管后，公司战略重心有所调整，对于是否继续参与白石洲旧改项目，目前仍无明确信号。

另一边的绿景，处境同样艰难。其香港上市主体“绿景中国地产”日前公布截至2025年6月30日止六个月的中期业绩。期内，绿景中国实现收益10.4亿元，亏损却高达20.3亿元，总负债飙升至810.12亿元，而资产净值仅220.98亿元，资产负债比率为78.6%，较去年同期的76.9%进一步上升。

财务压力早已传导至白石洲项目的最末端。去年7月，因项目方拖欠过渡安置费，白石洲部分村民发起维权行动。按照原约定，“过渡期租金”应按季度向村民支付，然而彼时却出现发放延迟的情况。一份加盖“深圳市绿景天盛实业有限公司”公章的说明函在当时流传，该函件将款项延迟发放的原因归结为“银行贷款未及时发放”，并呼吁广大业主“凝聚共识、共克时艰”，共同推动项目改造进程。

在多重困境交织下，绿景能否为白石洲项目找到新的合作方？白石洲这场历时20年的旧改征程，又将走向何方？答案或许仍需时间揭晓，但可以确定的是，在当前的市场环境下，项目每一步推进都注定充满挑战。

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南方都市报(nddaily)、深圳大件事(nandusz) 报道

采写：南都·湾财社记者 孙阳