宏发悦见公园里怎么样、好不好吗？值得买吗？得房率、车位比多少

宏发悦见公园里是一个优缺点都较为明显的项目，是否值得购买需要根据购房者的具体需求来判断。其得房率约为 77%-78%，车位比为 1:1.48。以下是对该项目的详细分析：

• 优点
  • 地段优越：位于光明区公明街道核心区域，松白路沿线正打造 “1+3+N” 功能布局，未来有望成为光明西部的 “深南大道”，地段发展潜力大。
  • 交通便捷：附近有地铁 6 号线公明广场站，该站也是在建 13 号线二期北延段的设站点，可快速抵达南山科技园、福田中心区等。此外，临近南光、龙大等高速，驾车出行也很方便。
  • 配套完善：自带约 2.3 万㎡社区底商，与 10 万㎡的光明大仟里仅一路之隔，还有天虹、百佳华等商场。教育方面，自带 9 班制幼儿园，东北侧有规划 18 班小学用地，周边还有公明一小、公明中学等多所学校。毗邻约 27 万㎡红花山公园，旁侧还有规划约 7000㎡公园绿地，红花山体育中心等文体配套也离得较近。
  • 品牌实力强：宏发集团深耕深圳 42 年，开发过宏发万悦山等多个标杆项目，品牌认可度高，利于保障楼盘品质与物业服务质量。
  • 品质细节好：采用精装交付，选用科勒卫浴、西门子厨电等进行装修配置。同时小区配置子母双泳池、“四合院” 式归家连廊，园林景观具有特色。
  • 户型设计实用：户型为 85 至 120㎡的 3 至 4 房，可满足多样的家庭居住需求。户型方正，采光通风佳，部分采用 “双龙抱珠” 布局，卧室分布于客厅两侧，减少作息干扰。
  • 价格有竞争力：少量工抵房 7.9 折优惠后，均价 3.7 万 /㎡，总价处于 297 至 370 万 / 套区间，在光明老城核心地带，定价具备一定吸引力。
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• 缺点
  • 居住密度较高：容积率达 7.58，属超高层设计，且小区含人才房及回迁房，人员结构较复杂，居住的纯粹性欠佳。较高的人口密度，易致使公共空间及设施使用时拥挤，或影响居住的私密性与静谧感。
  • 园林面积受限：项目占地面积约 3.07 万㎡，花园面积的规划空间有限，较难满足对园林景观有高要求的购房者。
  • 得房率较低：部分买家反馈 88㎡三房一卫户型实际使用空间较小，其加上赠送面积得房率也在 85% 以下，对比部分新楼盘不占优势。
  • 周边环境待改善：项目靠近农民房区域，且松白路、红花路日常车流量大，可能会产生噪音、粉尘等，不利于营造优质居住环境。
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• 基本信息
  • 位置：位于深圳市光明区公明街道红花中路与松白路交叉口东北 80 米。
  • 开发商：宏发集团。
  • 规模：总占地面积 3.08 万㎡，总建筑面积约 33.8 万㎡，分 4 个地块开发，规划 1203 户。
  • 梯户比：3 梯 6 户。
  • 车位比：1:1.48。
  • 容积率：7.58。
  • 绿化率：约 40%。
  • 产权：70 年。
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