裁掉8万人、负债8000亿，碧桂园还想着翻身

文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 苏淮

2025年春节假期回来后，碧桂园召开了年度工作会议，结束语是“向前看”，深层寓意：债务重组向前推进、“保交房和保主体并重”向前，以及向前推进“一体两翼”新战略。

如今，碧桂园又开始想着“翻身”了。

碧桂园于日前召开了9月管理会议。董事会主席杨惠妍在会上释放了多个利好消息，包括销售持续畅通、部分区域保交房任务即将完成、债务重组取得突破性进展。

沦为“小房企”

出险刚好两年时间，碧桂园的销售规模经历暴跌后，开始出现企稳迹象。

2025年前8个月，碧桂园累计归属股东权益销售额为224.8亿元，对应销售面积为272万㎡，相比前两年前8个月的销售额1488亿元、328亿元，尽管出现不同程度下滑，但自2025年3月以来单月销售额稳定在30亿元左右。

8月，碧桂园实现归属股东权益销售额约29.6亿元，对应销售面积约35万㎡，环比增长分别为6.9%、9.4%。

如今，碧桂园从“宇宙第一房企”沦为了小房企，销售规模排在百强房企20名左右。不过，碧桂园又开始打算冲规模了。

9月月度会议上，杨惠妍用了一个半小时去做系统性任务部署，其中首要核心是：销售与市场。

与以往不同，杨惠妍看到了市场复苏的迹象，也对未来充满了信心。她表示，“区域项目须坚持销售策略、扎实完成销售目标。在属地政策出台后，更要紧抓政策窗口期，快速响应、充分运用。”

政策端再明确提及：巩固房地产市场止跌回稳态势。这成为了杨老板的信心来源。

克而瑞报告指出，当前楼市延续止跌企稳弱复苏走势，因开盘“提质缩量”，8月30城市项目开盘去化率为42%，重回年内高位。对于多数弱二三线城市而言，刚需客群消费降级严重，部分楼盘仅能依托大折扣等价格策略实现销量提升。

碧桂园也在走降价策略，2025年前8个月销售均价为0.83万元/㎡，上一年同期为0.97万元/㎡。

追求现金流，是碧桂园保交楼和债务化解的关键。杨惠妍也表示，“千难万难，只要重视就不难。区域总裁必须重视。只有销售畅通，才能盘活全局。”

碧桂园当前仍面临着沉重的“保交房”任务。

2025年上半年，碧桂园在建物业、待售已落成物业、存货总体规模达5310.65亿元，同比减少8.9%；同时，为购入碧桂园物业客户的按揭贷款提供担保金额约2414.27亿元，同比减少6.8%。虽整体有所下滑，但依然有很庞大的物业交付体量。

杨惠妍在会上也强调，“九、十月是保交房的‘黄金窗口期’，总部将予以重点帮扶攻坚，针对性支持区域全力冲刺，尤其是北方区域即将面临冬歇，必须抢在前。”

近三年，碧桂园累计完成保交房约180万套，2022-2024年分别交付约70万套、60万套和38万套；进入2025年，碧桂园上半年以保交房为主，下半年则是“保交房和保主体并重”。

出险两年多，碧桂园有了走出至暗时刻的迹象，如今开始考虑“翻身了”。

2025年以来，碧桂园不少片区楼盘迎来集中交付，包括粤东片区、河南区域、沪苏鲁、广清区域等。其中，不少片区实现提前交付。

对此，9月的管理会议上，碧桂园释放一个重大利好：部分区域保交房任务即将完成，近期已开始启动新项目的经营策划会，显示局部区域项目正逐步进入经营转段。

缺钱又缺人

转入正常经营，碧桂园的根基在哪里？

尽管杨惠妍、碧桂园集团总裁莫斌，都对公司即将转入正常经营保持谨慎态度，然而“脱离一线经营”两年时间里，碧桂园的工作重心一直在保交付和债务化解。

比如，莫斌称“从保交房向资债修复与正常经营转段，须杜绝盲目，充分论证，做一成一”，杨惠妍也强调“管理思维必须不断转变，从单一目标到多目标统筹，从被动应对到主动谋划最优解。各区域要充分思考区域发展方向、组织形态、人员配置，统筹优化资产资金的使用方向与效率，并建立起基于健康资产负债表管理的考核机制”。

前述已经提及，碧桂园保交付工作虽沉重，但也只是部分片区完成保交付任务；同时，公司“十削九”的债务化解方式，还处在重要突破节点上。

2025年8月初，碧桂园称，香港高等法院批准公司清盘呈请聆讯时间延期到2026年1月5日。半个月后，碧桂园化债有了新进展，占有现有银团贷款本金总额约49%的协调委员会成员，以及第二类债务本金总额超77%持有人，均加入了债务重组支持协议。

若顺利完成境外债务重组，碧桂园预计减少债务约110亿美元，这将很大程度帮助其实现“翻身”。

但这些只是乐观的预期。

本质上，碧桂园能够成为“宇宙第一房企”，离不开房地产上行周期中，其以“内部赛马”机制，进行粗放式开疆拓土。本质上是用人海战术、快速流转的资金，完成规模化发展。当前行业发展新模式侧重精细化运营，这恰是碧桂园缺失的能力。

即便当前完成债务重组，碧桂园也是带着镣铐跳舞，未来如何构建精细化运营能力、如何保证现金流充足且持续净流入，都是不小的问题。

回归正常经营，碧桂园面临着“缺钱”“缺人”双重难题。

2025年6月末，碧桂园持有总资产9093.28亿元，总负债8854.1亿元，资产负债率为90.6%。其中，有息负债约2545.8亿元，一年内到期占比金额约51.1%，当前持有包含受限制现金约240.6亿元。

碧桂园的布局区域，从巅峰时的106个不断缩减为：2022年58个；2023年29个；2024年15个；2025年又减至仅剩广清、华中、粤东、西南、江中、浙皖、中西部、沪苏鲁、河南等13个区域。

员工数量，也从2021年的10万人，锐减到2025年6月的不足1.8万人。其中，大部分职能部门员工，都被碧桂园裁完了，保留比较完整的剩下建筑、代建业务部门，以及杨老板看好的机器人、农业等业务。

碧桂园也是想着通过轻资产管理输出，实现翻身。即，其提出的“一体两翼”战略：房地产开发+建筑科技和代管代建。

2025年上半年，碧桂园各项业务收入中，唯一录得增长的便是物业投资及酒店经营，同比增长33%至10.76亿元；而房地产开发、科技建筑同比分别下降29.1%、40.5%。

截图来源于公司财报

也在2025年上半年，碧桂园文商旅集团开疆拓土，在杭州、湖州、廊坊、邯郸、滨州等城市完成签约存量商业和公寓项目。碧桂园官方数据显示，公司文商旅业务布局超60个城市，经营管理商业项目超100个，在管面积超800万㎡。

碧桂园的代建业务同样在高歌猛进，且没有掉队。中指研究院披露数据显示，2025年上半年，碧桂园代建平台凤凰智拓新签约代建面积约412万㎡，位居行业第11名。

这也说明，杨老板早早做好风险隔离，保留的家底，成为了未来翻身的底牌。