恒大物业，狼又来了

文/乐居财经 徐酒眠

9月11日早间，恒大物业（06666.HK）宣布短暂停牌，当日晚间，内幕详情来了——其已被摆上货架待售。

此前一天，2025年9月10日，恒大物业收到一份接洽函，来自控股股东中国恒大集团及CEG Holdings的共同及个别清盘人。

该接洽函显示，清盘人一直寻求机会出售中国恒大集团及CEG Holdings持有的恒大物业51.016%股权。

目前，针对这笔潜在交易，清盘人已与相关有意方订立保密协议；且于9月9日，清盘人已从其中部分的有意方收到不具约束力的指示性要约。

交易还处于初步阶段，清盘人尚未与任何有意方进行谈判。但接洽函也表明，清盘人拟于2025年11月前后邀请经挑选的有意方，就上述交易提交最终建议书，并将与有意方磋商最终交易文件的条款，以达成具约束力的交易文件。

谁将吞下恒大物业？

当天有市场消息称，两大央企巨头中海及华润均有意向收购恒大物业，且该交易需缴纳600万港元定金，其中10%为不可退还部分，目前流程尚处初步阶段。

不过9月12日，华润方面回应称“先去了解下具体情况，这个消息应该不属实”，中海方面也表示“目前不掌握具体情况”。

买家尚未浮出，但在出售并有意向买家消息刺激下，9月12日恒大物业股票复盘高开高走，盘中涨幅一度拉涨38%，随后涨幅收窄，截至午间收盘仍涨超30%，报1.2港元/股，跳出仙股之列，总市值约129.73亿港元。

乐居财经《物业K线》注意到，上个月就有市场消息传出，中国恒大集团清盘人已聘请瑞银集团和中信证券，以寻找恒大物业的潜在买家。

谁买之外，多少钱卖也是市场关注的重点。

2021年10月，中国恒大曾与合生创展就恒大物业订立股权出售协议，有消息显示，当时双方对恒大物业的总估值超过400亿港元，涉及交易对价约200亿港元。

而目前，中国恒大集团及CEG Holdings持有的恒大物业股权的对应市值约为66亿港元。

恒大物业经营业绩方面，截至2025年6月30日，其在管约为5.96亿平方米，同比增加 4100万平方米。

今年上半年，其实现营收66.47亿元，同比增长6.9%；录得毛利约11.99亿元，同比减少4.57%，毛利率同比下滑约2.2个百分点至18.0%；净利润4.91亿元，同比减少1.8%，净利率同比下滑约0.6个百分点至7.4%；股东应占溢利约4.72亿元，同比减少5.64%。

应收款仍横亘在恒大物业财报中的一大隐忧。

截至2025年6月30日，其应收贸易账款总额约为58.83亿元，期内减值拨备30.42亿元，减值率高达51.7%。其中，对关联方贸易应收款几乎全部减值，拨备总额近22亿元。

与此同时，账龄三年及以上的第三方应收账款也在恶化，原值约6.61亿元，第三方应收账款原值总额比例约 18.0%，其减值后净值同比增长23.4%至1.80亿元，账龄结构持续恶化，进一步加剧坏账减值压力。

流动资金方面，截至2025年6月30日，恒大物业现金其银行存款和现金等价物总额约为29.05亿元，较去年底增加7000万元。其中受限制银行存款约1.27亿元，主要是恒大保险经纪有限公司的行业监管资金、根据当地政府部门要求提供物业管理服务的保证金、仅限用于按酬金制管理的项目的现金及部分子公司诉讼保全资金。

不可否认，恒大物业是恒大体系较核心的优质资产。无论买家是谁、出价多少，接盘之后的投后管理或也是不小挑战。

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