买房3年后得知首任房主被杀害藏尸，故意隐瞒凶宅信息并销售系违

2024年12月，龙某经邻居得知首任房主张某甲（音）当年被人杀害后，裹尸反锁在现自己购买的房屋厕所浴缸内近20天，因散发臭气才被邻居发现报警。

同日，龙某找到中介溯源房产信息，安某以时间太久不知道发生过什么事情为由拒绝协商。之后龙某给当时收定金1万元的吴某（安某姐夫）打电话，确认了首任房主因凶杀在房屋多日后才被发现，并在电话中确认安某在购买房屋后知晓该事件。

凶杀房子出售要告知吗__杀妻卖房

因安某拒绝协商，龙某将安某起诉至法院，要求退还因对方故意隐瞒房屋内发生重大刑事恶性亡人案件导致自己支付高于同期同区位购房款21万元，并赔偿精神损失费3万元。记者获悉，裁判文书网近期公布此房屋买卖合同纠纷一审判决书，巴中市巴州区人民法院判决，被告安某向原告龙某返还购房款12万元，并驳回龙某的其他诉讼请求。

据报道，2021年10月，湖北鄂州的陈先生以55万元向王女士购买城区房屋，贷款后完成过户，购房合同中约“买方已知房屋情况，卖方无瞒”。

相关报道：故意隐瞒凶宅信息并销售属违法

无独有偶。9月8日，湖北省鄂州市人民法院此前审理的一起男子买到“凶宅”两年后要求退款案，引发关注。

2023年8月，陈先生意外得知该房屋内曾发生王女士母亲自缢身亡的事儿，认为王女士隐瞒“凶宅”事实构成欺诈，遂起诉要求撤销合同、返还房款及中介费等，并让王女士代偿剩余贷款。

王女士则辩称房屋质量无问题，且合同已约定“无隐瞒”，拒绝担责。

最终，法院认定房屋属“凶宅”，王女士未履行告知义务构成欺诈，判决撤销相关合同，王女士返还钱款并代偿贷款。

什么样的房屋会被认定为法律语境下的“凶宅”？

房屋出卖人未主动告知房屋是“凶宅”会承担什么法律后果？购房者若买到“凶宅”，可通过哪些法律途径维护自身合法权益？

一起来看北京德和衡律师事务所高级合伙人、管理主任吴学联律师的专业解读。

1.什么样的房屋会被认定为法律语境下的“凶宅”？本案中法院为何认定案涉房屋是“凶宅”？

吴学联：法律层面虽未对“凶宅”作出统一的立法定义，但结合司法实践和社会普遍认知，“凶宅”通常指房屋内发生过非正常死亡事件（如自杀、他杀、意外事故致死等）的房屋。这类事件可能对购房者产生心理不适、影响居住体验，进而实质性影响交易意愿，成为房屋交易中的重要信息。

本案中，法院在认定时会综合考虑以下因素：首先是事件性质，案涉房屋内发生过非正常死亡事件（如自杀、他杀等），这与因疾病、衰老等自然原因导致的死亡有本质区别。其次是社会普遍观念，该事件是否在社会普遍观念中被认为是不吉利的，足以对居住者的心理产生负面影响，进而影响其购买决策。案涉房屋发生过王女士母亲自缢身亡的事件，属于自杀这种非正常死亡事件，符合社会公众对“凶宅”的一般认知标准，所以法院认定该房屋是“凶宅”。

2.房屋出卖人是否有义务主动告知购房者房屋是“凶宅”？未告知会承担什么法律后果？

吴学联：根据《中华人民共和国民法典》第七条“诚信原则”及房屋交易的特殊性，房屋出卖人对“凶宅”信息负有主动告知义务。原因在于：一方面，“凶宅”信息不属于“肉眼可见的房屋瑕疵”，购房者难以通过自行查验发现，卖方作为房屋的原权利人“非正常死亡事件”的亲历者，处于信息绝对优势地位；另一方面，“凶宅”信息直接影响购房者的“意思表示”——若知晓该信息，购房者可能选择不购买或压低价格，属于“影响交易意愿的关键因素”，卖方隐瞒则违背诚信原则。

本案中，王女士不仅未主动告知“凶宅”事实，反而在合同中承诺“卖方及营销中心无隐瞒”，属于“故意隐瞒重要信息”，符合民法典第一百四十八条“欺诈”的构成要件（一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为）。最终，法院判决撤销相关合同，王女士需返还购房款、中介费、税款，并代偿银行贷款本息，正是对“未履行告知义务”的法律追责。

3.本案中合同约定“买方已知悉房屋产权及居住情况，卖方及营销中心无隐瞒”，为何法院仍认定卖方“隐瞒”并构成欺诈？

吴学联：合同中的“无隐瞒”条款不能成为卖方“免责的挡箭牌”，关键在于条款是否覆盖“凶宅”这类“关键信息”，以及卖方是否真正履行了告知义务。

首先，“房屋产权及居住情况”是概括性表述，而“房屋内发生非正常死亡事件”属于影响交易核心决策的具体信息，不能仅凭概括性条款推定买方“已知悉”——买方签订合同时，难以预见到“居住情况”包含“凶宅”事实，卖方需针对该特殊信息作出“明确、具体的告知”，而非依赖笼统条款规避义务。其次，王女士在明知房屋是“凶宅”的情况下，未向陈先生作出任何提示或说明，反而通过合同条款“承诺无隐瞒”，本质是“以虚假承诺掩盖真实信息”，主观上具有“故意隐瞒”的恶意，符合欺诈的主观要件。因此，法院未认可该条款的免责效力，仍认定卖方构成欺诈。

4.购房者若买到“凶宅”，可通过哪些法律途径维护自身合法权益？本案中陈先生的诉求为何能得到法院支持？

吴学联：购房者若买到“凶宅”，可以保留购房合同、交易凭证、付款记录等材料，收集卖方隐瞒房屋是“凶宅”的证据，包括邻居的证人证言、社区记录等，以及与卖家关于房屋情况的沟通记录、聊天记录、通话录音等，通过与卖方协商、向相关部门投诉或向人民法院提起诉讼等途径维护权益。

本案中陈先生的诉求能得到法院支持，是因为卖方故意隐瞒“凶宅”事实，构成欺诈，陈先生在不知情的情况下签订合同属于受欺诈而做出的意思表示，根据相关法律规定，他有权请求撤销合同。隐瞒“凶宅”信息不仅违反法律规定，也违背了社会善良风俗，为司法实践所坚决否定，所以法院判决撤销相关合同，判令卖方返还购房款、中介费和税款，并代为偿还贷款银行本息。法院判决旨在纠正因欺诈导致的不公平状态，保护善意买方的合法权益，并维护市场交易的诚信基础。

（羊城晚报•羊城派综合自红星新闻、法治日报）