与债权人小组达成修订协议，龙光境外债重组迎来里程碑

2025年中国房地产行业仍处于深度调整期，行业平均资产负债率维持历史高位，现金流紧张与债务压力持续倒逼房企寻求重组破局。

9月10日，龙光集团（03380.HK）发布公告宣布，公司已与债权人小组就境外债务重组达成修订协议，该修订协议于9月9日正式签署并生效。

值得关注的是，此次修订协议对整体债权人支持协议（CSA）进行了优化调整，深度整合了现金选项、资产信托抵债、股票等多类核心资源，也是当前市场上重组资源最多、最具诚意的方案之一，能看出龙光对推动债务重组所作出的不懈努力。

重新境外重组模式：设立资产信托，转股规模扩大

龙光集团此次修订的重组方案中最引人注目的创新，是引入了资产信托抵债模式。

这一模式由两部分组成：境外项目资产信托选项和外商投资项目资产信托选项。

根据方案设计，龙光将境外项目相关权益作为抵债资源，设立境外项目资产信托；同时以若干个外商投资项目相关权益作为抵债资源，分别设立相应的外商投资项目资产信托。

这种设计显著增强了债权人的利益保障，提高了债务回收的可预期性和确定性。债权人从传统的债权人转变为资产受益者，这一身份转变带来了收益特征的本质性差异。

资产信托模式的引入，打破了传统债务重组中"展期"或"简单债转股"的思维定式，创造了债权人、企业和其他利益相关方多方共赢的新局面。

除资产信托模式外，龙光还同步扩大了债转股选项规模。修订后的条款提升了强制可转债选项的规模，以满足更多境外债权人的转股需求。

债转股选项的转换对价为：每100美元面值的债权，可转换为100美元的强制可转换债；期限为2年，加权平均实际转股价为6港元/股。

这一安排为债权人提供了多重好处：重组完成后，龙光将彻底解决境外债务负担，公司股票的投资价值认可度有望提升，债权人有机会共享公司未来价值增长带来的潜在收益。

同时，方案赋予了债权人更大的灵活性和主动性，使其能依托公司股票作为港股通标的获得更好的流动性和更灵活的套现通道。相比原重组方案，债权人避免了被强制分配到留债选项。

境内重组落锤定音，为境外债重组按下“加速键”

龙光境外债务重组有序推进的同时，其境内债券重组已落锤定音。

截至公告日，龙光集团旗下共计21笔境内公司债券及资产支持证券重组方案，已全部获得投资人投票通过。目前，龙光正推进债券持有人对重组选项的选择与分配，全面落实境内债券重组后续工作，以确保重组计划顺利完成。

而其境外债重组已获得大多数投资人支持，2025年初，龙光整体境外债务重组方案已获得超过80%债权人支持并签订整体CSA。

中国企业资本联盟副理事长、中国区首席经济学家柏文喜指出：“龙光集团经修订后的条款更好地契合了市场需求，吸引了更多投资人对债转股、资产信托表现出浓厚兴趣，预计修订后的重组方案支持率将进一步提升”。

在重组谈判的同时，龙光始终将“保交付、稳经营”作为核心任务之一，通过一系列主动举措稳定生产经营，展现了企业应对困难的决心与执行力。

财报数据显示，2024年龙光集团累计完成70批次、约2.8万套房屋交付，以实际行动践行企业责任，兑现承诺。

企业生产经营的稳定是债权人愿意接受重组方案的重要考量因素。

此次修订后的重组方案实施后，将对龙光集团的资本结构产生深远影响。龙光在公告中表示，经修订整体重组方案在重组生效日后，境外债务负担将彻底解决，从而建立长期稳定的资本结构，大幅增加公司净资产总额和每股净资产值。同时，将进一步促进公司内部生产正常运转，保障各利益相关方的权益。

房企经营持续承压，债务重组成突围关键

龙光境外债重组破局，也是2025年房企债务重组进程的缩影。

中指研究院统计数据显示，截至今年8月，全国共有约60家出险房企公布了债务重组进展，其中16家完成全部或部分债务重组。

从策略上来看，本轮债务重组相较于过去以展期为主的"时间换空间"模式，房企更倾向于从源头上寻求化解债务风险的方式。

业内人士对界面新闻指出：“传统的债务展期只是将问题推迟，未能真正减轻债务负担。而搭配债转股、资产抵债等实质性手段的重组方案，才能真正实现债务规模的削减”。

从行业背景来看，今年以来房企经营依旧面临较大压力挑战。截至8月20日，沪深上市房企中71家发布2025半年度业绩预告，其中45家亏损，占比63.4%，相比去年同期上升了1.1个百分点，个别房企亏损超百亿元。

造成业绩亏损的主要原因包括：项目结算规模显著下降、新增计提资产减值、有息负债利息费用化金额增加等行业共性难题。

东方证券分析认为，销售端持续改善需要过程，现阶段偿债压力较大的房企将加速债务重组进程，且削债比例提高可能是普遍趋势。