北京买房：理清思路，购房建议1649

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是北京集体户，因为是民企所以没有福利分房的可能，只能自己买。看了很多小区了，包括海淀、朝阳和昌平，顺义也看了后沙峪，但都没看到合适的。

海淀的因为有学区溢价，我没结婚感觉用不上。朝阳的是我们看的上的都买不起，买的起的都有各种各样的问题。昌平和顺义倒都有房子合适的，但对于地段有疑虑，所以想请您分析一下。

A：

1、漏水不是什么难题，这两年雨水大，很多顶楼都漏水了。不严重

1、甭说民企没有福利分房了，绝大多数央国企也没有啊，甚至连北京市一级的公务员都早就没有了，都是自己买。

2、您这问题其实不用分析，主要就是资金不足，否则也就没问题了。这我好像没什么建议，钱的事儿只能是自己想办法。

3、昌平顺义的地段说具体些吧，要不然不好笼统的说什么。不是郊区的板块都不好，其中也有整体不错的。

仅供参考。

借网友这话题说两句，他这种问题经常有人提，其实就是一句话，买的起的看不上，看的上的都太贵，欲望和实力无法达成统一，而自己又不想妥协。这其实找谁咨询都没用，最终都只能靠自己来化解心态。

不光是买房，其实搞对象和找工作也都一样，人生无时无处不是选择。普通人绝大多数时候都是得不到想要的，但又不甘心妥协，那就只能是纠结了……

二

Q:

请问我们有2套小房，五环内一套自住，五环外一套出租。现在可用有150-200W，孩子高中不再需要学区。

目前考虑资产保值有3个方案：一是把五环外房子卖掉，但税费太高不值，目前也卖不上价。

二想购买一套200-300W之间的房子（贷100左右）来出租保值是否可以？哪些地段或小区推荐？

三是按兵不动，但利率越来越低。可否给个建议？

A：

1、五环外的为什么想卖掉啊？应该不是学区房吧，除非是亦庄、通州和顺义的部分小区才带溢价。这算算租售比吧，如果接近市区就留着，低于市区平均值10%以上再看情况，主要是看地段儿的规划怎样。

另外卖了房之后的钱怎么安排？如果能有高息+稳妥的理财渠道就合适，否则就未必合适，毕竟现在北京的平均租金收益率还1.8%呢，基本等同于银行存款利息。

2、出租和保值是两个赛道，在预算不高的情况下不太好兼顾。保值好的租金收益偏低，而租金高通常是用升值慢换来的。现在2/300万房子（一居或小两居）的最高租金收益率能到2.8%，但这种房通常价格走势偏弱。考虑好自己更重视哪方面再买，常规建议是更注重租金收益的才合适。

地段儿先看东四环外，这种总价的选择多。不用太纠结哪个小区，具体计算租售比就行，让当地中介给计算比较一下，好选。东五环外地铁沿线也行，现在3%收益率的都有了。

3、按兵不动那就是等机会呗，不着急慢慢儿等，这种房既然租金高，那一般都不会领涨，晚点儿也不吃亏。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是北京土著，35岁未婚，名下无房。现有两个想法，一是利用家中全部积蓄120万买房，总价控制在200万左右，请问哪里合适？两居室即可。二是不买房继续租房，等家中平房腾退时一起买新楼盘商品房。

现在的难题是，200万似乎只能买在五环六环的郊区，感觉既不保值也通勤太远。但等腾退也不知得到什么时候？我家是西城***的，您有内部消息吗？

A：

1、哪里合适看自己的通勤和生活习惯，这没标准。

2、200万在南三环能买老破小，到东四环南四环能买房龄新点儿的一居室，不过一般是安置房或公寓。所以想买两居就只能看东五环和南五环外吧，通州和大兴房山相对多。

通勤肯定不近，但不保值则未必，只要是离地铁不远+房子没硬伤，一般也能跟随大盘，未必会落后。

3、我不懂拆迁，甭说内部消息了，连外部的公开消息都很少注意。不过我印象中您家那块儿是不是已经腾退过一次了，全院没达成统一意见没走成吗？

4、总之房子是用来住的，不管租房还是买房，能满足需求就行。如果买房在五六环能满足居住，那就买，否则其实还不如租房呢，免的买了房也是闲置。

仅供参考。

四

Q:

请问，让你推荐个学区房就这么难吗？又不是让你直接安排进清华北大，学区房而已，至于推三阻四的吗？甭跟我说有的没的，知道你们的套路，都是有也说没有，然后让我们买东西海的贵房子，谁不懂似的！最后问一句，有没有？如果没有我就问别人了。

A：

1、那就问别人呗，何必耽误我的工夫呢，大家都挺忙的，我就不送您了。

2、不过多说一句，很多要求在达不到条件的情况下，有就是有，没有就是没有。打个比方吧，某家孩子高考300分，然后问张雪峰了，请推荐海南的985，还得是热门专业，别玩儿套路啊！

那请问张雪峰应该怎么回答？甭说您的分数不够985标准了，就算是够，天涯海角也根本没有985大学啊，谁能怎么推荐？只能跟您说热门专业好办，但985没戏。

3、这就跟您给我提的要求似的，就300万的预算，要求推荐**区的学区房，还得是次新房两居室。不是买不到两居室，而是这**区就没有普遍意义上的学区房，怎么推荐啊？

4、总之您就问别人去吧，看看别人怎么说，反正我帮不上忙。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。