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北京买房:理清思路,购房建议1649

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:

请问,我是北京集体户,因为是民企所以没有福利分房的可能,只能自己买。看了很多小区了,包括海淀、朝阳和昌平,顺义也看了后沙峪,但都没看到合适的。

海淀的因为有学区溢价,我没结婚感觉用不上。朝阳的是我们看的上的都买不起,买的起的都有各种各样的问题。昌平和顺义倒都有房子合适的,但对于地段有疑虑,所以想请您分析一下。

A:

1、漏水不是什么难题,这两年雨水大,很多顶楼都漏水了。不严重

1、甭说民企没有福利分房了,绝大多数央国企也没有啊,甚至连北京市一级的公务员都早就没有了,都是自己买。

2、您这问题其实不用分析,主要就是资金不足,否则也就没问题了。这我好像没什么建议,钱的事儿只能是自己想办法。

3、昌平顺义的地段说具体些吧,要不然不好笼统的说什么。不是郊区的板块都不好,其中也有整体不错的。

仅供参考。

借网友这话题说两句,他这种问题经常有人提,其实就是一句话,买的起的看不上,看的上的都太贵,欲望和实力无法达成统一,而自己又不想妥协。这其实找谁咨询都没用,最终都只能靠自己来化解心态。

不光是买房,其实搞对象和找工作也都一样,人生无时无处不是选择。普通人绝大多数时候都是得不到想要的,但又不甘心妥协,那就只能是纠结了……

Q:

请问我们有2套小房,五环内一套自住,五环外一套出租。现在可用有150-200W,孩子高中不再需要学区。

目前考虑资产保值有3个方案:一是把五环外房子卖掉,但税费太高不值,目前也卖不上价。

二想购买一套200-300W之间的房子(贷100左右)来出租保值是否可以?哪些地段或小区推荐?

三是按兵不动,但利率越来越低。可否给个建议?

A:

1、五环外的为什么想卖掉啊?应该不是学区房吧,除非是亦庄、通州和顺义的部分小区才带溢价。这算算租售比吧,如果接近市区就留着,低于市区平均值10%以上再看情况,主要是看地段儿的规划怎样。

另外卖了房之后的钱怎么安排?如果能有高息+稳妥的理财渠道就合适,否则就未必合适,毕竟现在北京的平均租金收益率还1.8%呢,基本等同于银行存款利息。

2、出租和保值是两个赛道,在预算不高的情况下不太好兼顾。保值好的租金收益偏低,而租金高通常是用升值慢换来的。现在2/300万房子(一居或小两居)的最高租金收益率能到2.8%,但这种房通常价格走势偏弱。考虑好自己更重视哪方面再买,常规建议是更注重租金收益的才合适。

地段儿先看东四环外,这种总价的选择多。不用太纠结哪个小区,具体计算租售比就行,让当地中介给计算比较一下,好选。东五环外地铁沿线也行,现在3%收益率的都有了。

3、按兵不动那就是等机会呗,不着急慢慢儿等,这种房既然租金高,那一般都不会领涨,晚点儿也不吃亏。

仅供参考。

Q:

请问,我是北京土著,35岁未婚,名下无房。现有两个想法,一是利用家中全部积蓄120万买房,总价控制在200万左右,请问哪里合适?两居室即可。二是不买房继续租房,等家中平房腾退时一起买新楼盘商品房。

现在的难题是,200万似乎只能买在五环六环的郊区,感觉既不保值也通勤太远。但等腾退也不知得到什么时候?我家是西城***的,您有内部消息吗?

A:

1、哪里合适看自己的通勤和生活习惯,这没标准。

2、200万在南三环能买老破小,到东四环南四环能买房龄新点儿的一居室,不过一般是安置房或公寓。所以想买两居就只能看东五环和南五环外吧,通州和大兴房山相对多。

通勤肯定不近,但不保值则未必,只要是离地铁不远+房子没硬伤,一般也能跟随大盘,未必会落后。

3、我不懂拆迁,甭说内部消息了,连外部的公开消息都很少注意。不过我印象中您家那块儿是不是已经腾退过一次了,全院没达成统一意见没走成吗?

4、总之房子是用来住的,不管租房还是买房,能满足需求就行。如果买房在五六环能满足居住,那就买,否则其实还不如租房呢,免的买了房也是闲置。

仅供参考。

Q:

请问,让你推荐个学区房就这么难吗?又不是让你直接安排进清华北大,学区房而已,至于推三阻四的吗?甭跟我说有的没的,知道你们的套路,都是有也说没有,然后让我们买东西海的贵房子,谁不懂似的!最后问一句,有没有?如果没有我就问别人了。

A:

1、那就问别人呗,何必耽误我的工夫呢,大家都挺忙的,我就不送您了。

2、不过多说一句,很多要求在达不到条件的情况下,有就是有,没有就是没有。打个比方吧,某家孩子高考300分,然后问张雪峰了,请推荐海南的985,还得是热门专业,别玩儿套路啊!

那请问张雪峰应该怎么回答?甭说您的分数不够985标准了,就算是够,天涯海角也根本没有985大学啊,谁能怎么推荐?只能跟您说热门专业好办,但985没戏。

3、这就跟您给我提的要求似的,就300万的预算,要求推荐**区的学区房,还得是次新房两居室。不是买不到两居室,而是这**区就没有普遍意义上的学区房,怎么推荐啊?

4、总之您就问别人去吧,看看别人怎么说,反正我帮不上忙。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号,有房产相关问题可以向我提问。

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