新窗口出现，北京楼市的机会点

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刚刚过去的九三大阅兵，让不少老军迷直呼：变成了“军盲”。

可以说，这次大阅兵，是中国近代历史上装备最新、质量最高、国际影响最大的一次阅兵。

其含金量，也远比想象中更高。

不仅仅是军事上的震慑，各种首次公开亮相的“无人化”“智能化”作战装备，更证明了中国在国际未来产业竞争中，已经牢牢掌握话语权。

可以说，这次大阅兵，宣告着中国自身的发展，中国的国际地位，进入了一个全新的历史阶段。

那么“新阶段”对于国内的各行各业，或者对于我们这样的普通人来说，又意味着什么呢？主要集中在两个方面：

一是方向。

二是确定性。

“方向”指的是产业方向，未来很长一段时间，国家将继续加大在AI技术、无人化、智能化产业方面的投入，各种相关政策、资金将持续跟进。

这给我们的投资、工作、创业指明了方向。

阅兵的前几天，8月26日，国家发布了重磅文件《关于深入实施“人工智能+”行动的意见》，推进中国的AI智能化战略发展。

未来10年，AI不会是一个独立的技术领域，而是国家发展战略的重要组成部分，成为中国产业升级、打破国外技术垄断、重塑全球竞争优势的关键契机。

“确定性”则是，军事力量作为国家的压舱石，强大意味着稳定。

对外，这种稳定意味着，“中国资产”极具安全感，将会有更多的国家投资中国，投资中国企业。

对内，利好金融、能源、地产等关键产业。一方面，国家将以更有效的手段托举，让关键产业稳步运行。

另一方面，市场会收获发展信心。

就拿楼市来说，从近期最高层面的政策动作，已经能看出态度。比如8月18日的会议定调：“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。

8月，北京、上海两个重要市场，先后出台楼市新政，优化限购支持购房需求的释放......

上海新政后二手房成交明显回暖，8月30日的单日成交量达到1103套，是年内罕见的“单日破千”。

北京新政出台后首周，新房网签环比上涨44.58%，二手房环比上升13.98%，房源带看量也明显活跃。

崭新阶段，包括楼市在内，各行各业都会有新的发展“窗口期”。不过，这个“窗口期”并不是普适性利好，而是“结构性”机会。

02

这种“结构性”的特点，在北京楼市中表现得非常明显。

8月初，北京宣布，符合条件的家庭在五环外购买商品住房不限套数，市场被激活，但也有很多人因此纠结：

第一，部分人觉得不限购区域失去了价值；

第二，一些临近五环的四环板块二手房开始降价，对五环产品形成了一定的价格竞争；

第三，政策放开，更多优质宅地出现，购房者害怕会对现有的项目形成潜在威胁......

纠结的背后，是购房者方向性上的迷惑，对价值确定性的担忧。

我们认为：新格局下，北京楼市将出现更强的价值分化。

北京80%的新房集中在五环外，随着政策放开，更多宅地入市，一些弱势板块的价值，会进一步被稀释。那些本就缺乏竞争力的板块，新房会越来越难。

强者更强，弱者更弱。

政策的松绑，会进一步加速楼市资源的集中，未来北京楼市可能会出现日本东京同样的局面——两个强弱板块间一路之隔，但房价天差地别。

这也意味着，北京的环线逻辑，将在部分区域被彻底打破——

未来五环内一些弱板块、弱产品，将被五环外核心板块、强产品彻底超越。

这种趋势下，限购与否、是否会被五环内二手房超越，又或是宅地井喷，其实都不是重要影响因素——

因为，板块的价值确定性，将更加集中于板块本身。

问题来了，普通人如何判断板块的强弱？其实我们之前提到过一个概念叫：

结构牛

在股票市场，这是一个相对于“指数牛”存在的概念。

指数牛，即大盘牛，在这种市场下，大部分股票都能涨。而在“结构牛”的情况下，只有部分拥有“结构性优势”的股票，才能跑赢大盘。

在楼市也是如此，在结构牛市场中，只有拥有“结构性优势”的板块，才能跑赢大市。这种板块，我们称其为：

结构牛板块

那什么样的板块才算拥有“结构性优势”？过去，我们说一个板块强，离不开选房三件套：地段、配套、产业。

如今，已经产生了一些变化。

好比产业，未来的强板块，不仅要有产业，还要产业和国家发展方向匹配，才能承接国家级发展红利。

在当下的市场环境中，判断一个板块是否拥有结构性优势，可以从三个层面入手——

1、产业能力，包括产业规模、产业方向等。

2、配套的熟度，交通、商业、教育、城市界面，以及更强的产品。

3、宅地的稀缺性，板块内后续优质宅地供应量小，存量房价值更有确定性。

目前，北京符合这些条件的五环外板块，有昌平的朱辛庄、亦庄的河西、北神树等等。其中，大家可以重点关注这两年的朱辛庄。

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从产业上看，朱辛庄是北京罕见的，一方面能承接外区产业红利外溢，另一方面自身产业发展成熟，同时拥有AI智能化产业体系的板块。

朱辛庄这几年在北京置业圈一直比较火。

主要原因，是朱辛庄紧邻房价高昂、新房匮乏的海淀北，承接了其很大一部分外溢需求。

对不少人来说，朱辛庄的价值，来源于海淀北产业的坚挺。这个不能否认，而且未来，随着国家对海淀北产业重视程度的提高，这个红利，朱辛庄大概率还会吃下去。

实际上，因为海淀北产业外溢红利，这几年包括朱辛庄在内，整个昌平南部，涨幅表现都是不错的。

不过，随着北京新政落地，更多宅地入市，分蛋糕的人更多了，昌平南也将从一个普涨的指数牛市场，变成一个结构牛市场，这意味着：

未来昌平南还能继续涨的板块，将会越来越少。

我认为，这对朱辛庄而言，反而是一件好事。

昌平南普涨时，朱辛庄是其中涨幅最好的板块之一，其中一个重要原因，正是朱辛庄，有着区别于其他板块的增长逻辑：

一来朱辛庄是海淀北产业外溢的第一站，二来朱辛庄本身就是昌平，乃至北京的产业高地。

产业上不仅能吃外来红利，自身也在创造红利。

昌平在北京的定位是“有全球影响力的全国科技创新中心”和“国际一流科教新区”，挑起定位大梁的是未来科学城。

其中，朱辛庄紧邻的“生命科学园”区域，又是未来科学城高新技术产业的核心。

今年6月，中关村科学城北区最新街区规划正式获批，主要包括了两个部分：一是海淀北团组，另一个，就是昌平南的生命科学园。

最新规划中，海淀北+昌平南的高新技术产业园面积将接近2000万㎡，体量几乎占全北京“高科技产值”的“半壁江山”。

未来3-5年，北京大量的高科技产业还要持续“北迁”——

海淀北+昌平南，很有可能就是中国新一代的“硅谷”所在地。

此外，也是最关键的，朱辛庄的产业方向够新。

前面我们提到，未来10年，AI智能化将是中国产业发展的核心，这也是朱辛庄这几年发展的重点。

《昌平区数字经济创新发展三年行动计划》中指出，明确以朱辛庄-七里渠区域为核心，加速布局“人工智能+”及“合成生物制造”等未来产业。

如今，像小米、好未来、石头科技、紫光科技园、赛迪产业园、华电研究院等全球头部AI智能化企业和院所机构，都已经在朱辛庄扎根。

外溢产业+自身产业+国家级AI智能产业“三位一体”，让朱辛庄在未来的板块竞争中，占据了主动地位。

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另外，不同于其他产业板块的“规划ing”，朱辛庄的配套大多已经兑现。

目前，朱辛庄有“昌平线”以及“地铁8号线”两条含金量很高的地铁线。

教育上，幼—小—初—高全覆盖，还有像“北京一零一中昌平实验学校”这样名校；商业上，有万达广场，一站地铁是合生汇；医疗上，片区内两个三甲......

城市面貌，去过的都懂，朱辛庄是昌平为数不多，可以和海淀比“都市感”的板块。

可以说，从学校、商业、医疗、休闲到城市面貌，朱辛庄基本上做到全能。

虽然朱辛庄是近5年北京为数不多，涨幅接近20%的板块，但房价并没有被过度透支。

朱辛庄新房定价，普遍在6万元/㎡左右，一二手房价格基本持平，和隔壁海淀北的二手房，保持差不多2万元左右的差价。

同时，因为宅地供应稀少，住宅产品的价值相对更坚挺。

目前，朱辛庄板块新房项目存量不过600多套。

今年，朱辛庄公开宅地供应，也只有年初的“0029”地块，因为在板块配套核心，步行到万达，临近101昌平实验学校，加上又是唯一个“真”地铁盘，到朱辛庄站只有约350米，市场关注度非常高。

当时，这块地由中海地产和未来科学城联合体拿下，项目最终案名为“中海未来之境”，主打96-129㎡高端改善户型，是今年朱辛庄第一个，也是在售项目中唯一一个“好房子”项目。

项目7月底开盘，官方数据，线上选房30分钟成交133套，销售额达10.87亿元。

成绩亮眼，也符合预期。

在北京新政后，项目成交继续走高，8月份加推了3号楼1单元，网签价还出现了上浮趋势。

这说明，朱辛庄的板块优势正在凸显，已经有一部分购房者，率先看到了朱辛庄真正的潜力。

如今，楼市的“二八效应”，已经朝着“一九”迈进，楼市资源加速集中，身处新的购房窗口期，如何选择，比想象中更加重要。

对于购房者的买房理念而言，这也是一个新的考验。

在这样的时刻，抓住强产业、强配套、强稀缺性的结构性优势板块，同时选择领先于市场的产品，其实就是对价值确定性的一种把握。