大道消息2025.9.11

0.有网友爆料，去年成交的金鱼池地块，就是被河北老板拍走的那块，据说老板想搞个豪宅大别墅类的产品。

原以为能搞定报规，方案都申报了，结果被打回来，没批过，据说现在老板挺着急，找想第三方把地块转出去。

在北京尤其是东城区，搞大别墅肯定不缺买家，但北京限墅令都多少年了，搞大别墅还是在东城区，要考虑的肯定不止市场因素，北京楼市的水可不好趟啊。

1.大概是半个月之前，有网友跟表姐爆料，某央企区域营销负责人好像又换了，据说要从南方调一位领导过来。

表姐一直忙，也没问问新领导到了没有，喔，刚问了一下，W总已经到了。

就是有点感慨，今年任期不到一年就换防的营销总，数数也有那么几位，现在北京楼市营销真的残酷到半年不出业绩就要换人的节奏。

接下来的市场，不止是比拼专业，更重要的是心力和体力，以及在公司大框架中辗转腾挪的微操技术，能留下来的都是特种兵选手啊。

2.有网友吐槽，说北京某盘卖6万+太贵了，开盘肯定破发，以后最多可能也就值个5w+。

可能这位网友的预测还是太保守了，表姐听说，这个项目的开盘预期价格是7万+，一时间表姐也不知道咋评，市场温度跟甲方预期也太割裂了。

3.有网友爆料，某盘为了zz任务扛价开盘价格可能不低于7w一平，表姐觉得，能不能扛得住，还是得看项目的综合素质以及市场行情。

当时海淀yhys有网友预测项目开盘也就卖8.5w，表姐当时预判，以项目的综合素质跟房企的属性，8.5万只可能是极个别现象。

现在项目整体网签率已经超过72%，网签了540多套房，整体均价在9万+，网签价在8.5左右的也就60多套。

所以说，真理掌握在少数人手里，要看楼盘在不在少数人大炮的射程范围内。

4.上周朝阳新京润项目公示，新京润这个项目大家可能不熟，但霄8大家肯定都知道，这个地块就紧挨着霄8，有网友调侃，霄9来了。

表姐打听了下，这个地块04年就交过出让金，近期公示可能是要有下一步动作。

过去一直没有动，据说其中一个争议是调规和容积率，zz一直压着不同意。至于是合生独立开发，还是找友商联合，表姐猜测引入外部资方的可能比较大。

好消息是又能有惊艳北京的地块入市啦，不知道是不是二小姐本人亲自操盘，合生这次会不会炸翻全场？

5.9月6日，泷悦・玖宸项目入市，首期推售 4 栋楼，面市当天就近千人到访咨询，就两字，惊艳。

这般火爆的背后，源于产品的三点稀缺性：

第一是半山院子的稀缺性。京西墅区近十年都没有叠墅产品供应，更别说带大院子的了。

在北京，能有一座属于自己的院子，里面容纳山径、茶厅、吧台、卡座、菜园甚至泳池，是很多人的终极居住需求，这样的院子在区域内罕见。

第二是低密的稀缺性。项目容积率仅 1.05，要知道近 10 年在京西，能达到这样的低密标准，寥寥无几，且基本上都是 10w + 单价的产品。

第三是性价比的稀缺性。只需要790万起，在京西五环边，常规一套新房的价格，在这里就能换一套别墅。

相比之下，你多付出的不过是一盏茶的时间，这样的性价比在同类项目中极具竞争力。

如今样板间已经开放，感兴趣的小伙伴，可以联系助理：XGDBJ2022 进群约访。

6.有网友爆料，某项目前段时间wq比较凶，基本就是每个周的周六固定维权，业主除了对交付有意见，降价也是一方面。

据网友发来的现场视频，整个场面还是蛮凶的，叔叔们都出动好几辆车了，可能当时处在yb前夕，整个氛围还是蛮紧张的。

7.当然，也有口碑半路逆转的项目，比如bxq，前段时间业主们预收房，意外获得一致好评。

爆料人透漏，园林，绿化，包括大门，业主们都挺满意的，这个项目说起来故事也挺多，但最后业主们能满意，就比啥都强。

不过表姐也是好奇，项目究竟作对了哪些事情，能让业主最终点赞，北京各大项目还是应该学习起来的。

8.上周参加紫京宸园产品发布会，是在前几天阅兵后第二次实打实的给表姐惊艳到了，尤其是园林+会所的展现，绝对是超越维度的升级，只给四个字评价：

前无古人。

表姐就简单说两点，第一是景观主元素和尺度，这次不仅有山，还有水，还是飞瀑，还是9种形态，是巨幕级，还是有文化味的巨幕级。

去售楼处看景观沙盘，就跑了两趟，看不够、看不全、看不清楚。这哪里是卖房子，明明是卖园林。以后同行见面要问，你家园林卖多少钱一平米。

第二是，会所不仅功能分区，不同空间景观也不同，就不简单是采光和景观层面升级，还是5A级景区的情绪治愈量级。

另外，户型跟样板间，甚至fs都很有讲究，第一眼看上去很奢，第二眼看上去情绪被照顾到了，有钱人真喜欢，普通人真羡慕。

表姐也是被深深吸引和内心震撼，挪不开腿，还是建议大家去现场看看。

去之前可以联系助理：XGDBJ2022提前预约，不然到现场可能得排队。

9.紫京宸园隔壁兄弟，璞樾的营销中心近期也正式开放。晚上路过，从远处看还以为是SKP搬家了。

从目前表姐拿到的方案来看，璞樾这次也非常能打。据说越秀是拼了，股东方金茂也是配合越秀拼，股方方心往一处想，劲往一处使，合作项目里，还是很少见的兄弟组合。

紫京宸园VS璞樾，从产品到营销上，已经是今年下半年北京楼市的巅峰之战，两家产品的性格和特点都很鲜明。大家更喜欢谁？可以投票让表姐看到你们的声音！

10.璞樾售楼处开放的宣传照片发布后，有网友点评项目的模特小姐姐选得很好，非常衬项目的高端气质，很朝阳范。

售楼处开放就开始整故事线，还拿朝阳美女说事，璞樾太抠细节了，典型的花小钱办大事的逻辑。

11.前段时间，Rose去看了首创禧悦兴城，回来就给表姐推荐，产品很实在，很实惠，据说价格相当美丽，3w+!

重要的是现房实景，即买即住，据说项目原来是保障房，调规后改为商品房，类似的案例在房山和朝阳已经出现过了。这种事捡到就是宝。

预算有限但又关注这类产品的亲们，可以加助理微信XGDBJ2022，注明需求进群交流。

12.有网友爆料，北京thyz二期现在还是一团乱麻，有业主买房的时候孩子刚出生，现在孩子已经上三年级了。

表姐身边也有朋友买了这个项目，也算真切的感觉到，什么是时代的一粒沙，落在每一个人头上都是一座大山了。

13.有网友爆料，通州yhjy最近巨火，尤其是200平大户型，样板间还没做完就爆了，只能拿效果方案给购房者们提前过目。

现在轮到网友们亚历山大了，害怕到时候抢不到好楼层，据说现在已经闹到zhj都希望项目低调一些了。

表姐现在也拿到了项目200平户型的样板间效果方案，感觉还不错，感兴趣的亲们可以联系助理XGDBJ2022。

14.最近zhrwl火了，怎么火的大家别管，反正身边的朋友都在跟表姐打听这个项目。

表姐觉得，今年下半年到明年年中，京西的供应都不缺，大家可以不着急慢慢挑，出不出手还是看rwl的开盘价格。

经过了楼市周期性的调整，表姐觉得大家买房要放平心态，根据自己的现金流做筹划，控好压力再做决策，这样未来无论是涨或跌，心态上都不至于太被动。

15.前段时间，表姐打听了下树村项目的动静，据说项目还在打磨精装方案，根据集团的要求进行深化。

如果不出意外，这应该是近年海子速度最慢的一个项目了，盲猜或许又是一个族谱单开一页的项目，因为这个打磨速度，本身就很说明问题了，你懂的喔。

16.海淀jhtj西区调规，表姐看了下，项目调整了楼栋的朝向，户型面积段也比以前缩小了一些，估计是在东区的销售中得到了启发。

表姐觉得，在一定的范围前提下，允许项目调规是件好事，也算是响应市场需要，比建一堆卖不出去的房子好太多了。

17.最近某央企老大应该不太开心，表姐看到好几篇言辞犀利的小作文，明显就是内部怨气太重后的愤懑之作。

其实有些事情，已经不是一线技术层面能解决的了。从集团到城市公司，再到操盘团队，一个楼盘扛着太多诉求后，最后是楼盘疯了。你说能怪谁，责任该谁负？

18.有网友爆料，北京某城市公司产品卖得好，其中一个原因是，营销老大把当年公司最能打的一批销冠带到身边了。

表姐在看《兵王访谈录》的时候，也确实觉得兵王跟普通销售不太一样，二八定律特别明显。在这样的市场下，能打胜仗，首先是要有一只能打的营销队伍。

19.宝山两兄弟的总图也公示了，表姐看了下，双方的解题思路很明显，不知道是不是私下有啥交流，默契的打了个差异化。

中建壹品的总图排布更疏朗，有更多的边户，楼栋的观景面更多，金隅的排布则把重点给了园林的大景观轴，估计会在园林上大做文章。

央企跟国企的对决，表姐也很期待啦，关注的亲们可以联系XGDBJ2022进群蹲瓜。

20.小道消息，龙湖宸翰预计13号下预售证，16号样板间出街，这速度应该就是提前介入布局了。

某户型在顺义也是逆天级的存在，估计样板间开放之后又会震惊市场一波，亲们快来联系助理蹲瓜吧。

21.有信源透露，北京楼市新一波的营销调整，接下来可能会继续波及到楼盘层面。就是还没有调整到位的，继续调整。销冠100

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