龙湖的“三昧真火”

乌卡时代（VUCA），这四个字代表了当今世界所面临的四大挑战：易变性（Volatile）、不确定性（UncertAIn）、复杂性（Complex）和模糊性（Ambiguous）。在这个时代，企业身处的环境充满变化和不确定，问题错综复杂，未来难以预料。

当“乌卡时代”来临，尤其是房地产行业出险进入攻坚阶段，新的思考也随之而来：什么样的组织可以穿越周期，为什么龙湖成为行业样本？

这个以地产起家的企业跨越周期桎梏，进入存量时代时又如何锻造长青基因，将经营能力转化为新发展模式的不竭能量？

在日前发布的2025年中期财报中，龙湖用“三昧真火”——从稳定的基本盘，到现金流为王的增长盘，再到拥抱AI的创新价值延展，层层解锁其跳出传统房地产行业种种限制的新模式密钥。

基本盘与时俱进

今年7月，中央政治局会议着重提及了“城市更新”。会议明确指出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。

房地产新发展模式箭在弦上，房地产企业自身的转型也在加速推进。

作为首批响应“房地产新发展模式”的头部企业，龙湖通过“开发+运营+服务”三大业务板块，以“智创空间，智享服务”全新战略，构建了区别于传统房企的差异化优势。

2025年上半年，龙湖集团开发业务实现营业收入454.8亿元，交付物业总建筑面积为352.7万平方米。

其中，龙湖集团实现地产开发合同销售金额350.1亿元，并表回款率超100%；分区域看，西部、长三角、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.1%、26.5%、23.5%、12.0%及9.9%，一二线城市销售占比约90%。

上半年，龙湖集团在全国36座城市交付近4万套房源，交付满意度超过90%。

在保证偿债安全的前提下，龙湖还是“稀有”的拿地民企之一。上半年，龙湖集团于上海、重庆、苏州、贵阳4座核心城市获取4幅土地，新增土储总建筑面积24.9万平方米，权益面积18.4万平方米。截至2025年6月30日，龙湖集团的土地储备合计达2840万平方米，权益面积为2113万平方米。

坚守基本盘，龙湖主动摒弃对杠杆与规模的依赖，用全航道的正向现金流去降负债总额：

上半年，龙湖集团综合借贷总额为1698.0亿元，较上年末下降65.3亿元；在手现金446.7亿元；净负债率为51.2%，现金短债倍数为1.74倍，剔除预收款后的资产负债率56.1%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。

截至目前，龙湖年内已累计兑付债券本息合计约145亿元，2025年内到期的债券已全部偿还完毕。

值得关注的是，上半年，龙湖的平均融资成本降至3.58%，平均合同借贷年期延长至10.95年，达到了历史最优水平。

另外，在龙湖集团的有息负债中，银行融资占比达87%，外币债务占比降至14%，100%已做掉期，完全规避汇兑风险。

在这个过程中，龙湖集团的债务规模成功下降，债务周期变长，负债偿还的节奏与获得经营收入的节奏相匹配。

龙湖管理层在业绩会上指出，早在三年前龙湖提前踩刹车、降负债，压降有息负债400亿，到今年底再降200亿，“我们用三年半的时间把债务的最高峰度过去了”。

恪守财务安全底线，龙湖已是民企中的楷模。

增长盘持续“造血”

诚然，企业发展并不是一个线性单向的过程，除坚守基本盘之外，唯有更积极的进取，才能冲出周期性波动的掣肘。

回望过去三十年中国楼市的跌宕起伏，从1993年海南房地产泡沫，到2008年金融风暴，再到2014年楼市再次低迷，随后房价起跳，到2017年史上最密集调控政策出台，直至今日构建新发展模式。

——可以说，没有哪一个行业像房地产行业一样经历如此多的政策调控和“起承转合”，也没有哪一个行业如同房地产业一样在波动中依然庞大，仍固守“支柱产业”的坚实地位。

龙湖，保持企业经营的生命力和吸引力，关键在于最早将“开发+运营+服务”三大业务板块形成完善的闭环生态链，其中由商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造四大航道构成的经营性业务坚定构成增长盘，因此带动整个集团滚动向前。

2025年上半年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入132.7亿元，占比达到22.6%，创历史新高。

这种“正向现金流”的反哺较之于高杠杆、高周转的传统开发路径，更加长效和稳健。

上半年，由商业投资、资产管理组成的运营业务不含税租金收入为70.1亿元，同比增长2.5%。

商业投资航道上半年租金收入同比增长4.9%至55.0亿元，出租率保持97% 高位。与此同时，龙湖商业有效锁定高消费力客群，营业额、客流均实现双位数增长，整体营业额同比增长17%，日均客流同比增长11%。

更为重要的是，在商业投资航道的运营过程中，龙湖已经形成了非常成熟且系统的经营体系。这种体系通过细分合作伙伴、标准化管理流程，确保龙湖商业在市场中持续健康发展，并成为行业效仿的标杆。

纵观龙湖商业的核心价值，一是坚定聚焦一二线高能级城市。例如，上半年龙湖在南宁布局的首座天街——龙湖南宁青秀天街提前一个月开业，出租率超95%，这在当前的市场环境下，显得尤为突出。

据财报，上半年龙湖商业累计开业运营商场达89座，覆盖全国24座城市，运营总建面达943万平方米。

二是龙湖商业品牌本身的吸附力，数据显示，龙湖合作品牌超7300家，战略合作品牌超400家，以“一店一策”的差异化运营思路，持续输出独有的创新消费场景与体验。而这种稳固的差异化体系，正是龙湖商业的流量基础。

此外，龙湖资产管理航道旗下的长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院和健康养老六个业态协同发力，2025年上半年实现收入15.1亿元，通过优化资产配置与运营效能，实现资产质量与盈利能力的双提升。

物业管理业务上半年总收入达55.3亿元，累计管理项目约2200个，在管面积约4亿平方米，外拓占比约60%。回归“服务成就满意，满意带来价值”的业务本质，龙湖智创生活持续强化空间服务能力，打开了更大的市场空间。

商企服务方面，龙湖智创生活不仅新获取了北京数字经济算力中心、杭州亚运村媒体村商业综合体、西安未来之瞳、成都宽窄巷子等地标类项目，还包括小米、华为等多家世界500强企业，业务范围涵盖金融、新一代信息技术、高端制造、新能源、互联网等行业，让龙湖“无处不在”。

在“蜂拥而上”的代建赛道上，龙湖的智慧营造业务完整集成龙湖全业态开发经验及数字科技能力。2025年上半年，龙湖龙智造实现营业收入7.0亿元，同比增长65%，上半年新增代建面积852万平方米，代建销售额达84亿元，交付面积122万平方米。

龙湖管理层坚定表示：“面对市场上不合理的报价，坚持产品价值的创造，才是龙智造航道的生意逻辑，而不是去拼低价和不理性的费率。”

相比之下，国内商业能称得上“IP”的并不多，原因在于大多数企业并未能形成完整的商业生态链。从天街到大资管，从龙湖智创生活到龙湖龙智造，多元化布局，每个领域皆为独立品牌及“IP”——龙湖的运营和服务能力可谓首屈一指，这也是促其增长盘成为活水之源的根本。

创新盘打开想象

事实上，企业成长是一个持续探索和创造的过程。从0到1，在探索业务模式；从1到10，在探索规模化模式；从10到N，在于渐次打开平台生态的想象。

这也是龙湖三十余年发展背后的“三昧真火”：当第一曲线发展开始减缓时，提前建立第二曲线；当第二曲线实现正增长时，则敏锐拥抱变化，与时代同进，让企业更具活力。

着眼未来，龙湖主张以“一个龙湖直达用户”的生态价值及AI智能化赋能打造的“智创空间、智享服务”新战略构建起公司的创新盘。

龙湖管理层表示，今年结合AI，龙湖开始在内部做很多行业级的AI应用试水，从内部试水开始做，未来成熟了会通过龙湖龙智造的千丁数科对外输出。

今年年初，龙湖推出将各航道产品及服务集成一体的“龙湖”APP，标志着“一个龙湖”直达用户、深度交互平台的诞生。

从目前的实践来看，“龙湖”APP已接驳购新房、租好房、逛天街、享服务等全生态场景，实现全航道协同、多功能连通的服务闭环，为龙湖新发展模式开拓更广阔的空间。

“未来我们会把所有航道的会员，无论是高频商业会员还是中频的租客或是低频的买房客户，全部在一个会员平台上运营，服务好我们的这些客户。也希望能在未来，产生出一些新的业务机会。”

真正成功的平台或公司，本质上是一个“生态”，要做的是一方面带动供应方增长，一方面为需求方创造更大价值，在双向互动中积累更强大的创造能力。

显然，对于龙湖而言，以房地产为基本盘延伸出多维度业务主线，即使面对“乌卡时代”，与其说是一场危机，不如说是一场新生。

在国际上，亦不乏成功案例。譬如三井不动产，这家以租赁起家的日本地产企业，在1997年亚洲金融危机时，年销售业务亏损达到781亿日元，但租赁利润为586亿日元，覆盖了巨大多数的经营亏损才得以顺利穿越周期。此后，经历了“周期教育”的三井不动产明确提出要进行业务模式转型，加强租赁业务，并将发展管理业务作为新的利润增长点。

在中国，许多房企也开始多条腿走路。如持续蝉联销售榜首的保利发展，在2025年开始着手打造商业、物业两条新的增长线。据其2025年战略显示，保利发展将践行“三大主业”中长期战略规划，通过“不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务”引领行业新发展模式。

事实证明，龙湖之所以成为今天耳熟能详的“龙湖”，一是顶级的洞察能力，真正了解时代变化、人民需求，把握什么是当下“所需”；二是对未来的想象力，这决定了龙湖经营性业务的独特性；三是强大的技术投入和生态共创能力，并形成完整的系统工程。

龙湖的战略升级，本质上是经营智慧的淬炼。这一历程既体现了管理层对行业趋势的前瞻判断，也展现了企业战略执行的系统性和韧性。

对于正处于深度调整期的中国房地产行业而言，龙湖的故事无疑是一盏明灯，照亮了前行的道路，为复杂多变的市场指引航向，推动高质量发展。