陕西
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2025年6月5日，中海以底价45.23亿元竞得石景山区西黄村棚户区改造土地开发项目1606-640、648、649、650地块，楼面价约2.75万元/平方米。
其中南区的648-650地块即是中海瑞文里，649是配建的幼儿园，由于是老城拆出来的地块，所以地块形状并不规整。西侧的648地块有五栋住宅楼，东侧地块大一些的650有11栋住宅楼。
石景山新房的辉煌时刻是冬奥会，自从冬奥会光辉褪去，叠加最近两年的整体市场下行，地价，房价都在一路向下。
石景山目前在售的新房里，元玺和天镜都是定位改善。
中海瑞文里，璟悦长安，长安源境，越秀天玥则是定位刚需刚改。
7字打头的石景山标杆项目元玺到了6.1万起，天镜到了6.4万起。
目前在售的几个刚需刚改项目里，距离中海瑞文里不远的越秀天玥是拿地比较早的，2023年2月拿地，当时房企拿地的热情还很高涨，6家房企竞拍，价格上限，楼面价4.3万，竞拍现房销售面积成交，指导价7.48万。
最近拿地的一块就是中海瑞文里，中海托底成交，不限价，楼面价2.9万。
楼面价差出了1.4万，瑞文里同时还是好房子新政之后的产品，得房率90%+，比越秀天玥的75%-80%也高出了一大截。
中海瑞文里多少钱买才合适？
从成本角度看，2.9万的楼面价，经过测算，剔除掉配建，剔除掉640地块，瑞文里的土地成本在3.77万左右，加上两万的建筑，营销成本，成本价是5.8万左右。具体加多少利润，需要看操盘的思路和蓄客的情况。
另一方面从市场角度看，越秀天玥目前已经是现房在售，期房上市时均价7.3万，2025年8月网签均价6.5万，而推出的特价房已经到了5.6万。
越秀天玥是98-104-115-116-134户型，瑞文里是90-110-130户型，两者是面积区间基本一致，参考越秀天玥的价格，折算10%的得房率，价格在六万八九，（越秀天玥正常房源在6.2万左右。5.6万不具备代表性），这个可能就是瑞文里一开始释放的6.8万单价的由来。
但是这个价格市场明显不认账，否则去越秀天玥看房，越秀天玥会说出只要你想买，只要你出价就一切都能谈。
瑞文里在释放了6.8的价格后，负面信息很多，目前瑞文里也开始否认自己释放过6.8万的价格。
作为石景山第二个好房子，瑞文里与石景山首个好房子璟悦长安的重复度很高，可以说是相似的区位，相似是户型，相似的价格。
两项目均紧邻西五环外，地理位置相近，璟悦长安位于五环内侧石景山区，而中海瑞文里五环内侧接壤海淀区。
两者对比，瑞文里是地铁六号线，地铁盘，周边老破小居多，但生活配套成熟，璟悦长安是地铁一号线，距离地铁距离稍远，勉强算是地铁盘，周边城市界面一般，略显荒凉。
璟悦长安是88-133平户型区间，瑞文里是90-131平户型区间。
璟悦长安于2025年7月5日开盘，项目预售均价7.2万，开盘实际均价6.1万，根据开发商官宣海报，首开去化217套，去化三成。
根据网签数据，截止9月初，璟悦长安累计网签191套，去化率27.29%
这个数据在当前的市场上，还算是不错了。
璟悦长安的地价是3.2万，瑞文里的地价是3.77万，参考璟悦长安来定价的话，大概在6.5万左右。
和璟悦长安一样卖到6.1万一样有利润，但是赔本赚吆喝，低价抢市占，对于京西王中海来说，并没有什么必要性。
璟悦长安的最低价格在5.8万左右，最高价格在6.6万左右，瑞文里的90平户型部分低楼层预计能突破6万。
也就说90平小户型门槛价大概是在500万出头。
拿这个价格来对比的话，越秀天玥98平户型价格在600万左右。
性价比一下子就凸显了。
中海瑞文里分为东、西两个住宅地块，一共规划了16栋楼，小区的容积率是1.6-1.7。
648地块的大门在东侧，社区内有水系和公共活动空间。
650地块在大门在东侧，社区内有风雨连廊和下沉会所。整个社区的园林有多个组团。
90平户型东西两区都有，东区主要分布在1号楼和8号楼位置，西区分布在4号楼和5号楼。
户型本身中规中矩，南向两面宽，面宽7.4米，客厅270度转角处，边户的餐厅还有窗户，餐客厅一体化设计，作为小三居，北侧的卧室一个2.7米，一个2.8米，凑合够用，也可以打通使用。
因为项目本身成本高，所以，在设计的时候资源都倾斜给了大户型，这就导致了比较热门的90平户型基本都在边边角角里，基本都没有多少景观视野。
110户型，大部分是三居，有少部分的四居，三居是标准的三叶草，四居压缩了部分空间，但是提高了房子的功能性，对于有需要的家庭来说，实用性比较强，但是套数比较少，估计不太好买上。
131户型算下来预计得800万+了，作为主流的改善区间，其实可以看看天镜和元玺了。
对比起来，110户型反而是瑞文里最值得买的一个户型。
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