8月上海房地产市场分析报告

来源：市场资讯

（来源：易居研究院）

8月，上海房地产市场呈现出积极信号，主要是受到8月下旬“沪六条”政策出台的影响，市场的活跃度有所提升。从新房市场看，市场供求依旧延续了上月下降的态势，但环比下降幅度有所放缓。从二手房市场看，成交套数止跌回升。本文节选于《8月上海房地产政策跟踪与市场分析报告》,从土地市场、住宅市场、办公销售市场、商业销售市场四个方面对于2025年8月上海房地产市场进行回顾总结，并对市场发展趋势给予展望，为各界了解上海房地产市场提供参考。

土地市场

1、8月共成交13幅，土地成交额同环比均大幅下跌

8月上海共成交13幅土地，土地总成交建筑面积55.5万平方米，环比下跌35.4%，同比下跌50.9%；土地出让金8.0亿元，环比下跌97.3%，同比下跌94.1%。本月土地市场热度下降，一方面是土地成交规模下降，另一方面是住宅用地无成交，导致土地出让金也大幅下降。从成交用地性质看，主要以工业用地为主，幅数占比69%。从溢价率看，本月无地块溢价成交。

从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，今年年初，前两个月成交建筑面积同比持续下跌导致累计成交建筑面积同比跌幅也加大。3月以来随着成交建筑面积同比持续增长，累计成交建筑面积同比回升。5月在当月成交建筑面积同比下跌后，累计成交建筑面积同比也出现下行。6月随着当月成交建筑面积同比小幅上涨，累计成交建筑面积同比也趋稳。7月由于当月成交建筑面积再度同比下跌，导致累计成交建筑面积同比小幅下行，但整体延续了近期平稳的态势。8月由于成交建筑面积同比放缓，累计成交建筑面积同比也继续下行。预计后续随着上年同期基期值逐步下行，土地市场成交面积同比跌幅整体也将呈现平稳上行态势。

2、住宅用地无新增供应，成交亦较弱

8月，上海住宅用地无供求，住宅用地供求节奏有所放缓。2024年年初以来，住宅用地供求规模均明显放缓，整体处于历史较低水平。10月以来，住宅用地供求出现上升，土地市场表现也有所起色，11月、12月土地市场成交规模基本延续了这一态势。四季度，部分开发企业为了增加土储，对于市场上一些优质的地块也增加了关注度，推动了土地市场热度有所回升。但整体来看，2024年住宅用地供求规模仍处于历史低位。今年以来，住宅用地供应基本延续了去年较为平稳的节奏，土地市场依旧保持了一定热度，住宅用地成交的市场预期有所好转，市区核心板块的优质地块仍是市场关注的热点。

从住宅用地成交价格走势看，2024年1月，住宅用地价格延续了此前整体下行的态势。3月由于住宅用地整体溢价率相对较高，因此推动价格快速上升。7月虽然个别地块溢价率超过了10%，但由于其他地块质量较5月有所差距，因此，土地价格整体出现下降。9月，由于静安区曹家渡社区地块价格较高，推动住宅用地价格达到近年来的新高。此后，住宅用地价格整体回落。今年2月受到虹口区地块成交的影响，土地价格再度上升至近年来较高水平。3月以来，受到区位等因素影响，土地价格整体有所回落。7月，随着住宅用地质量的提升，土地价格再度上升。8月由于无住宅用地成交，因此也无价格走势。

3、商办用地供应放量，成交未有起色

从商办用地供求情况看，2024年一季度市场供求基本延续了此前较弱的态势。4月随着青浦、松江供应多宗商办用地，推动商办用地供应大幅放量，同时带动5月市场成交大幅上升。7月受到青浦、浦东、宝山推出商办用地的影响，推动市场供应再度大幅放量，8月市场成交则由于消化了7月的供应而出现上涨。9月以来市场成交整体明显回落，但市场供应在11月大幅上升，主要是浦东推出了多幅商办用地。12月由于11月的市场供应逐步成交，推动当月商办用地成交规模大幅上升。今年以来，市场供求规模整体出现下降，5月后市场呈现供小于求的态势。8月市场供应明显放量，但市场成交未有起色。

从商办用地成交价格走势看，受成交用地结构影响，月度成交价格波动较为明显。2024年1月，成交价格明显下滑。2月成交价格回升至2023年12月水平，4月成交价格大幅下滑后，此后几个月逐步回升。9月成交价格再次上升至年内新高，此后呈现逐步回落态势。今年2月以后企稳回升，5月后小幅波动。预计后续由于商办用地成交结构的差异化，成交价格仍将延续波动走势。

住宅市场

1、新建住宅供求规模均继续下降

8月，上海新建商品住宅新增供应面积32.0万平方米，环比下跌14.6%，同比下跌19.2%；成交面积36.4万平方米，环比下跌8.7%，同比下跌30.6%。8月市场供求依旧延续了上月下降的态势，主要还是受到市场淡季的影响，但环比下降幅度有所放缓，显示出“沪六条”新政给市场带来的积极作用。

从供求走势来看，2024年年初，受到市场供应节奏放缓以及春节长假因素等影响，市场供求大幅回落。进入3月随着供应的加快，市场热度有所上升，但此后随着供应逐步放缓，成交也随之下滑。6月在利好政策影响以及市场供应加快的带动下，成交出现回升。10月随着楼市利好政策效应的释放，成交止跌回稳。11、12月在供应加快以及利好政策影响下，成交持续上升。今年年初，受春节假期因素等影响，市场供求整体回落。3月以来，市场供求明显回升，6月后市场供求持续下滑。预计未来一段时间，随着“沪六条”政策效应的释放以及传统销售旺季的到来，市场成交将呈现企稳回升的态势。

2、新建住宅成交均价小幅上涨

8月，上海新建商品住宅成交均价为82768元/平方米，环比上涨4.9%，同比上涨8.7%。从新房成交价格走势看，2024年以来，3月受到黄浦区中海·顺昌玖里、城投露香园、绿城·黄浦湾等项目集中成交的影响，新房价格上升较快。此后新房价格整体回落，8月以来新房价格再度回升，特别是9月在翠湖天地六和庭等项目成交的带动下，新房价格达到近年来较高水平。10月以后受到成交结构影响呈现振荡走势，今年5月受到绿城潮鸣东方、锦园、嘉里金陵华庭等项目影响，新房价格达到近年来新高。6月后新房价格整体趋稳。预计未来一段时间，新房成交价格整体仍将处于相对较高的水平。

3、二手住宅成交套数止跌回升

8月，上海二手住宅成交17583套，环比上涨3.8%，同比上涨10.3%。本月二手房成交止跌回升，主要得益于“沪六条”新政的出台，推动8月最后一周市场成交快速上升。

从月度数据走势来看，2024年年初以来，二手房市场成交持续下滑，3月随着传统销售旺季以及市场需求的释放，市场成交有所回升。5月以来随着利好政策效应的逐步释放，市场成交企稳向上，7月市场成交开始持续回落，随着9月末以来陆续推出一系列楼市利好政策，市场成交开启持续上涨模式。今年年初，由于受到春节假期等因素影响，市场成交整体回落，直至3月市场成交出现明显回升。4月以后，随着政策效应递减以及观望气氛增加，市场热度逐步下降。8月在新的利好政策影响下，市场成交再次上升。预计随着政策效应的持续释放，二手房市场成交也将企稳向好。

4、二手住宅成交均价小幅下跌

8月，上海二手住宅成交均价38155元/平方米，环比下跌1.8%，同比下跌6.1%。从月度数据走势来看， 2022年4月受成交结构的影响导致成交价格较高。此后，成交价格出现回落并整体趋稳。2024年2月成交价格出现明显下滑，此后成交价格整体逐步回升并相对稳定。随着11月取消普通住房标准政策的推出，提升了豪宅市场等高端改善型产品的交易热度，也推动了二手住宅成交价格持续上升至历史较高水平，今年1月这种态势继续得以延续，此后几个月随着以价换量现象的增加，二手住宅价格呈现平稳下行的态势。

办公市场

1、市场供应明显放缓，市场成交依旧较弱

8月，上海办公市场无新增供应面积；成交面积1.6万平方米，环比上涨8.3%，同比下跌71.6%。8月办公市场供应明显放缓，成交则延续了上月较弱的规模，市场热度依旧未有起色。

从供求走势看，2023年11月供应大幅上升，达到近四年最高。12月则受到11月供应去化的影响，成交也达到近年来较高水平。2024年以来，前两个月市场表现较低迷，3月以后市场供求整体有所起色，但仍处于历史较低水平。8月、10月、12月市场供应均放量，但市场成交未有明显起色。今年1月，市场成交有所回升，此后几个月市场供求整体萎缩。6月市场供求再度大幅上升，特别是市场成交达到年内新高。7月虽然市场供应仍处于年内较高水平，但市场成交规模较低，8月市场成交延续这一态势。随着去年四季度以来以及近期市场供应的放量，预计后续随着市场环境的逐步向好，市场成交也将呈现企稳态势。

2、成交价格环比小跌，整体相对平稳

8月，上海办公市场成交均价为29893元/平方米，环比下跌0.4%，同比下跌4.1%。从历史价格走势看，上海办公市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，2023年以来，2月受到绿地外滩中心项目成交价格较高的影响，推动整体价格再度上升。3月以后成交价格整体呈现逐步下行并趋稳的态势。2024年2月和5月成交价格上升较明显，此后有所下滑并整体趋于稳定，11月则明显回升，此后2个月相对稳定。今年2月，成交价格整体下降，达到历史较低水平。4月后，成交价格呈现整体下降并趋稳的态势。

商业市场

1、市场供应规模大幅放量，成交规模有所下滑

8月，上海商业市场新增供应面积11.4万平方米，环比上涨228.3%，同比下跌0.05%；成交面积3.0万平方米，环比下跌36.2%，同比下跌45.1%。8月商业市场供应大幅放量，成交则有所下滑，市场供大于求明显。

从供求走势看，2023年四季度在七宝中闻商务广场、绿地海外滩中心、金龙新街酒店等项目成交较多的带动下，整体成交规模大幅上升。2024年以来，前两个月市场供应规模明显放缓，3月市场供应规模大幅放量，此后出现回落。6月市场供应规模再度上升，成交规模虽然下降，但整体还是保持了平稳态势。下半年以来，市场供应节奏整体加快，带动了市场成交上升。今年年初，1月市场供求依旧延续了去年年末的态势，但2月市场表现明显下降。3月市场供求大幅回升，此后市场表现整体下滑，6月以后市场供求明显上升，8月受到恒越荣欣广场项目供应较多的影响，市场供应急剧上升。预计后续随着市场环境的逐步改善，市场成交也将企稳。

2、成交价格环比上涨，仍处于历史较低水平

8月，上海商业市场成交均价为17882元/平方米，环比上涨50.1%，同比下跌38.3%。从历史价格走势看，上海商业市场成交均价整体呈现一定的波动性。2023年6月受到太平洋中环广场、晶耀名邸等成交价格较高的影响推动整体价格上升至近几年较高水平，此后成交价格整体回落。12月受到百汇花园、力波商务中心等项目影响推动整体价格再次上升至年内较高水平。2024年以来，2月受到宝能公馆1288项目成交价格较高的影响，整体成交价格上升至近四年来新高，此后整体回落并保持小幅振荡走势。今年2月，成交价格回落至四年来最低水平，3月成交价格上升后，呈现振荡下滑的态势，7月成交价格达到近年来最低水平。8月成交价格虽有回升，但仍处于历史较低水平。

总结与展望

8月，全国及上海陆续出台一系列房地产相关政策。在全国层面，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布，提出激活城市存量资源潜力，改造利用老旧厂房等存量房屋，推进“好房子”和完整社区建设，构建房地产发展新模式，满足群众住房需求；国务院第九次全体会议要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造。上海方面，六部门联合印发通知，放宽住房限购政策，同时优化住房公积金政策以及调整商业性个人住房贷款利率定价机制，完善个人住房房产税政策；发布关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见，将群众需求迫切的城中村优先纳入改造范围，通过多种方式对城中村进行改造，从供需两侧推动房地产市场结构优化与平稳发展。

从房地产市场看，8月上海房地产市场表现呈现出积极信号，主要是受到8月下旬“沪六条”政策出台的影响，提升了市场的活跃度。土地市场方面，由于本月土地成交规模下降且无住宅用地成交，导致土地市场热度下降。新房市场方面，市场供求依旧延续了上月下降的态势，但环比下降幅度有所放缓。二手房市场方面，成交套数止跌回升。

后续上海房地产市场有望在政策推动下逐步企稳向好。从住宅市场来看，“沪六条”政策效应的持续释放以及传统销售旺季的到来，将带动新建商品住宅成交呈现企稳回升态势，同时新房成交价格整体仍将处于相对较高水平。二手房市场方面，随着政策效应的进一步显现，成交也将企稳向好，但成交均价可能因以价换量等因素保持平稳或小幅波动。办公和商业市场短期内可能难以明显改善，办公市场成交规模可能继续维持在较低水平，商业市场在供应大幅放量后，需要一定时间来消化库存，成交价格可能继续在低位波动。对于政府部门而言，可继续加强政策的引导和支持作用，如持续推进城中村和危旧房改造，加快城市更新专项规划的实施，以进一步释放改善性住房需求。同时，要密切关注市场动态，加强对房地产市场的监管，防止市场过热或过冷，维护市场的平稳健康发展。此外，还可通过完善基础设施和公共服务设施，提升城市的吸引力和竞争力，为房地产市场的长期稳定发展创造良好的环境。

联系方式

上海易居房地产研究院 高级研究员 朱光

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