深圳知名商场，被香港人挤爆！卖30亿没人要

超4万人围观，1人报名，但深圳地标商业皇庭广场仍惨遭流拍。

昨天（9月9日），位于深圳福田CBD核心区的皇庭广场在京东资产交易平台启动首次公开拍卖。尽管拍卖页面持续吸引超4万人次围观，但截至9月10日10点竞拍结束，该标的最终仍因无人出价而流拍。

值得一提的是，皇庭国际此前曾发布公告指出，如本次拍卖成交，公司将失去标的资产的所有权，构成重大资产重组；同时深圳皇庭广场作为公司主要资产，拍卖成交后对公司的资产、负债及日常经营活动将产生重大影响，公司未来存在可能触发《深圳证券交易所股票上市规则》9.3.1的财务类强制退市的风险警示情形。

随着皇庭广场本次资产流拍消息落地后，皇庭国际的股价也出现意外波动，早盘10时30分左右股价直线拉升，盘中曾短暂触及涨停，截至收盘，皇庭国际股价报3.01元/股，涨幅达8.27%。

无人出价遭流拍

据了解，此次拍卖标的为深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备，即深圳的地标性商业之一的皇庭广场。该标的物评估价约为43.61亿元，起拍价约为30.53亿元，相当于评估价的7折。如用户有意参加相关标的物竞拍活动，则须缴纳保证金6.1亿元。

该拍卖自9月9日10时启动，至9月10日10时结束。在24小时竞价周期内，平台数据显示，共有48060人次进入页面围观，885人设置了拍卖提醒，一人提交保证金完成报名。

南都·湾财社记者注意到，在竞价即将结束的最后半小时，有1位竞买人完成报名手续，为这宗核心商圈法拍资产的最终归属平添了变数与悬念。然而直至拍卖周期正式收官，该名报名者始终未出价，这宗资产最终仍以流拍告终。

公开资料显示，皇庭广场位于深圳福田CBD中心位置，北倚市民中心，南接会展中心，是深圳地铁1、4号线上盖物业，与会展中心、五星级酒店、地铁商业街、CBD公交枢纽无缝连接。项目总占地面积4.23万平方米，总建筑面积约13.8万平方米，汇聚国际一线奢侈品牌、国际流行品牌旗舰店、次主力店、高端餐饮、时尚潮流品牌、精品书店等，是集餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游为一体的高端购物中心。

近年港人北上消费热潮不减，皇庭广场凭借优越地理区位，成为港人入境内地的消费首站，常年人气旺盛。但即便如此，这份高人气也未能扭转其被司法拍卖的命运。

此次拍卖的直接原因，源于一起借款合同纠纷。因未能按期偿还贷款，皇庭国际相关资产被法院查封，最终进入司法拍卖程序以清偿债务。

事实上，皇庭广场的运营主体皇庭系企业近年来深陷资金链困境。早在2021年，因30亿贷款到期未还清，作为抵押物的皇庭广场就被申请查封，虽此后皇庭国际多次尝试转让核心资产偿债、推进债务重组，但最终自救未能成功。

据皇庭国际最新中报显示，截至2025年6月30日，公司营业收入为2.902亿元，同比下滑18.48%；归母净利润为-69.41亿元，同比下滑63.47%；公司负债合计78.11亿元，资产负债率为98.5%，较去年同期上涨近8个百分点。

二拍或降至24亿元

对于此次流拍，多位商业地产业内人士认为是市场环境与项目自身问题共同作用的结果。

一方面，除了竞拍所需的价款，竞买人还需额外支付两千多万元的待缴费用。据竞买公告，截至移送拍卖时止，案涉不动产暂欠管理费约1631.87万元、水电费约740.06万元，由买受人承担；另一方面，2042年到期的土地使用年限削弱资产吸引力；除此之外，尽管皇庭广场本身质地尚可，但对接盘方的资金实力要求较高，当前市场上能拿出30亿元接盘的潜在买家并不多。

而皇庭广场的流拍并非孤例。记者梳理阿里拍卖、京东拍卖等平台数据发现，2024年以来，全国商业地产市场持续承压，法拍流拍案例显著增多。例如去年12月，位于深圳大鹏街道佳兆业金沙湾大酒店三拍因无人报名而流拍，该酒店资产起拍价约8.28亿元，仅为评估价的约5.6折。

据仲量联行最新发布的《中国零售地产与消费市场2025年上半年研究报告》显示，上半年，国内21城优质零售地产平均空置率仍升至10.5%。其中，一线城市空置率8.4%，新一线城市持平（10.8%），二线城市略降至12.1%。高租金业态需求减少，零售品牌租金支付能力下滑，销售额下降进一步影响扣点收入。

聚焦深圳，第一太平戴维斯数据显示，受部分新项目开业入驻率较全市既有平均水平低的结构性影响，深圳零售地产二季度平均空置率为7.1%，环比微升0.4个百分点；平均租金为每平方米每月523.6元，同比降1.6%。

随着皇庭广场一拍的流拍，市场也在关注该资产的后续动态。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，一拍流拍后再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。结合此次一拍30.53亿元的起拍价计算，这意味着该资产后续二拍的起拍价最低或降至一拍起拍价的8折，即24.42亿元。

而对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

南方都市报（nddaily）报道

南都·湾财社记者 孙阳