连续拿下佛山4宗宅地，佛铁躬身入局做开发，你怎么看？

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

“金九”首周，佛山土拍市场迎来了开门红。

昨日，佛山佛铁投资有限公司以8.5亿元成交总价，2%的溢价率，4193元/㎡楼面价拿下南海狮山涉宅用地。

地块分为A/B/C三区，其中A/B两区为商住混合用地，计容建筑面积约20.34万㎡，C区为城市道路用地。

配套方面，地块位于狮山西区板块内，周边以工业区为主，3公里范围内有南海区人民医院、佛山植物园等配套，与地铁3号线兴业东路站直线距离约400米，佛山西站约2公里，交通优势明显。

在规划条件上，整宗地块将作为城市森林花园试点项目，要求户属空中花园面积不大于户型建面的40%，外挑尺寸不小于4米，空间高度不低于2个自然层，种植面积不应小于其投影面积的50%。

也就是说，该地块未来将打造四代宅产品。

另一方面，克而瑞数据监测显示，这是佛铁投资下半年来竞得的第四宗涉宅用地，累计拿地金额24.28亿元。

另外三宗地块综合素质如何？

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大刀阔斧，佛铁进军房地产

7月30日，顺德北滘板块一宗建面约21.48万㎡综合用地被佛铁投资以4.46亿元成交总价，2077元/㎡楼面价竞得，地块容积率2.4。

地块位于广佛环线北滘西站上盖，南侧为潭州会展中心，东南面为西滘市场与西滘小学。

8月4日，佛铁投资以5.12亿元成交总价、4650元/㎡楼面价竞得禅城区南庄板块一宗涉宅用地，地块计容建筑面积11.01万㎡，容积率2.8。

根据出让条件，该地块阳台率可达到30%，还需配建公交枢纽站、物业管理用房等公共配套设施。

项目距离佛山地铁2号线南庄站约1公里，周边有南庄商业广场、佛山市第一中学禅城学校、罗南幼儿园等配套。

8月21日，佛铁投资斩获禅城绿岛湖板块一宗商住用地，成交总价6.17亿元，楼面价6550元/㎡，地块计容建筑面积9.42万㎡，容积率2.5。

地块距离地铁四号线（在建）绿岛湖中路站直线距离约800米，地块东面为潭州水道，西面为绿岛湖，周边有湖涌市场、佛山外国语学校、佛山第二人民医院新院区等配套。

根据出让条件，本宗地块为阳台率30%项目。

整体来看，佛铁投资目前斩获的四宗涉宅用地宗中，有着低密、与地铁近，产品操作空间广等优势。

与此同时，在市场表现上，克而瑞监测到，佛铁投资所斩获四宗涉宅用地中，周边一公里内均无在售项目，项目未来入市有望减轻一定的竞争压力。

开始在佛山招拍挂市场“初露锋芒”的佛铁投资，会给佛山市场带来什么样的产品？

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他山之石，学习广铁好榜样？

对于佛铁投资而言，或许这个问题目前还不能给出确切的回答。

因为据克而瑞不完全统计，截至8月佛山楼市在售项目近300个，但并没有佛铁投资的身影。

也就是说，首进房地产的佛铁投资，还有很多难题等待破解。

那么佛铁投资下一步该怎么走？

或许广州地铁进入房地产开发的模式经验值得借鉴。

从2017年开始，广州地铁开始探索地铁TOD项目建设，主要策略为“合作开发为主，自主开发为辅”，打造出了品秀星图、品秀星瀚、江语上品苑、琶洲南TOD等一系列脍炙人口的项目。

凭借优越的土地资源，越秀地产、五矿地产等实力房企都是广州地铁的合作伙伴。

在合作过程中，广州地铁也在不断学习这些实力房企的项目开发经验以及产品打造能力，并通过与自身实际相结合，为后续自己独立开发奠定了扎实的基础。

在去年，随着独立开发经验愈发成熟的广州地铁，以30.44亿元成交总价拿下了双岗停车场（一期）地块、广州新城（一期）地块。

其销售数据也证明了广州地铁正在成为广州楼市一颗冉冉升起的新星。

克而瑞数据监测显示，广州地铁地产珑岄上城4月一入市就网签了68套，获得了当月黄埔区商品住宅成交套数亚军。

另一方面，克而瑞数据监测显示，4-8月项目已累计网签277套，月均成交近50套。

广州地铁地产珑曜上城在4月入市，当月便网签172套，夺得番禺区商品住成交套数冠军。

克而瑞数据监测显示，截至8月，项目累计网签439套，荣膺番禺区4-8月商品住宅成交套数TOP2宝座，月均成交近87套。

在房企业绩表现上，2025年1-8月广州地铁权益金额业绩为53.03亿元，位列权益金额房企排行第四位。

合作实现共赢，独立促进成长，对于佛铁投资而言，这或许是一条值得考虑的方式。

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市场成色待提升，库存压力减轻

回顾今年以来的佛山楼市，克而瑞数据监测显示，今年1-8月佛山商品住宅成交20356套，较去年同时期减少22%。

从月度走势上看，克而瑞数据监测显示，今年以来佛山商品住宅月均去化在2000套以上，在3、5月突破了三千套，为今年来月度高位。

楼市成交未起色，房企业绩表现仍旧受限。

克而瑞数据监测显示，2025年1-8月佛山TOP30房企各梯队的权益金额规模相比去年同期仍持续下滑，位列近三年来最低规模。

不过也有可圈可点的地方：

库存方面，克而瑞数据监测显示，随着佛山房企取证脚步的放缓，截至8月末佛山商品住宅库存813.17万㎡，较近一年最高位同比减少15%，去化周期20.6个月，同比减少4.1个月。