直降超350万，南通头部豪宅也扛不住了？

一石激起千层浪！中创区豪宅万科方圆近日流出两套法拍房，以远低于市场估值的起拍价引发激烈讨论。

第一套，25幢304室，建筑面积为159.68㎡，市场评估价约262万，折算单价约1.64万/㎡，一拍起拍价定为184万，起拍单价仅约1.15万/㎡，将于10月13日开拍。

第二套，19幢901室（疑似未有居住痕迹），建筑面积为175.79㎡，市场评估价约299万，折算单价约1.7万/㎡，一拍起拍价定为210万，起拍单价仅约1.19万/㎡，将于9月22日开拍。

若对比万科方圆新房销售时期的价格，此番定价更显“缩水”剧烈。

2020年7月，万科方圆以均价约3.2万/㎡入市，部分大平层单价甚至突破3.5万/㎡，总价逾800万，是彼时“又贵又好卖”的头部豪宅。

以3.2万/㎡均价估算，第一套法拍房购入价约510万，目前起拍价直降超320万；第二套购入价约560万，目前起拍价直降超350万。

这样的回调幅度远超常见市场波动，反映出特殊资产处置背后的价格逻辑。

目前两套法拍房都还未有人报名，但已吸引相当数量关注者设置提醒，市场期待情绪正在累积。

有观点认为，法拍房因特殊属性其价格本就低于市场价，个别低价案例并不具备代表性。

也有声音指出，法拍房是二手房的价格锚点，这种深度折价势必影响本项目乃至板块二手房的价格预期。

笔者认为，“白菜价”法拍房的出现，肯定会对项目二手房市场产生情绪传导，这也正是万科方圆这两套法拍房能引发激烈讨论的原因。

当意向客户发现可通过法拍渠道以更低成本置业，二手房潜在买家就可能转向法拍市场，导致二手房成交承压。

但需冷静看待的是，目前所谓的“白菜价”仅为起拍定价，最终的市场认可度，仍需等待落槌成交那一刻才能真正揭晓。

我们再来看下万科方圆近期二手房成交情况。

根据二手房平台信息，今年以来万科方圆累计成交了三套二手房，其中有两套与第一套法拍房（建面约160㎡）属相似产品，成交单价分别为2.42万/㎡与2.87万/㎡。

成交单价约2.42万/㎡，总价约386万——

成交单价约2.87万/㎡，总价约456万——

同小区相似产品，单价却相差约4500元/㎡，总价相差约70万，反映出当前二手房市场买卖双方预期存在较大分歧以及博弈空间。

但即便以较低成交水平衡量，上述法拍房的起拍价仍远低于市场成交价，显示出该标的具备显著“捡漏”潜力。

事实上，万科方圆二手房抗跌能力一直可圈可点。

自交付以来累计成交17套，最高单价出现在2023年2月，建面约230㎡中楼层，成交价约3.43万/㎡；最低单价为今年2月，建面约159㎡中楼层，成交价约2.42万/㎡。

即便以最低成交价与发行价对比，跌幅也未超过25%。而一路之隔的华润悦府最新成交价仅约1.8万/㎡，跌幅已超40%，差距明显。

挂牌方面，万科方圆目前共80套二手房在售，仅占全盘（1111套）约7%，挂牌均价约2.95万/㎡。

较低的挂牌量＋较高的挂牌价，反映两种情况：一是业主以自住需求为主；二是当前市场价已低于业主所能承受的最低价，不愿贱卖。

目前挂牌单价较低的主要是小户型或低楼层，大致在2万-2.1万/㎡左右；而曾经热销的230㎡大平层，目前挂牌价基本坚守在3万/㎡以上。

值得一提的是，中创区另一法拍房——紫琅天成5幢801室，已历经两次流拍。

紫琅天成这套法拍房，建筑面积为221.02㎡，评估价850万（单价约3.85万/㎡），一拍起拍价为595万（单价约2.69万元/㎡），流拍后二拍起拍价降至476万（单价约2.15万/㎡），仍未能成交。

相较而言，万科方圆上述两套法拍房在定价方面可谓诚意十足，无论是与原始购入价还是近期二手成交价对比，均呈现出较高性价比，值得关注。