借名购房遇变故，法院支持追回实际出资款丨北京房地产律师解读

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借名购买政策性住房风险高，但实际支付的购房款是否能追回？近日，北京市朝阳区法院审理了一起借名买房纠纷，原告陈瑶因男友李伟昏迷后，其父亲李建国退房却拒不返还 60 万首付起诉，最终法院支持了返还购房款的核心诉求。我将结合案件细节解析维权关键。

一、案情梳理

1. 当事人关系

原告：陈瑶（借名人，李伟前女友）

被告：李伟（出名人，陈瑶前男友）、李建国（李伟父亲，监护人）

第三人：甲公司（房地产开发商）

2. 核心事实脉络

（1）借名买房与付款

2018 年，陈瑶因无两限房购房资格，与男友李伟约定借其名义购买朝阳区一号房屋。同年 9 月 19 日，李伟与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，总房款 109.73 万元，约定首付 59.73 万元、公积金贷款 50 万元。

2018 年 7 月 2 日，陈瑶向李伟转账 60 万元（备注 “购房”），李伟用该款支付首付，甲公司开具发票。当日，双方补签《合同》，明确 “李伟为名义购房人，自愿放弃房屋权益，房屋实际归陈瑶所有”，李伟另出具 60 万元《收条》。

（2）男友昏迷与监护人退房

2020 年 4 月，李伟突发脑梗死昏迷，经法院判决宣告为无民事行为能力人，指定父亲李建国为监护人。

2020 年 7 月至 11 月，李建国多次通过微信与陈瑶沟通退房事宜：告知开发商催贷、发送律师函，征询退房意见，并承诺 “开发商退款后立即转给陈瑶”。2021 年，李建国以李伟监护人身份起诉甲公司要求解除合同，法院判决解除合同，甲公司扣除 5000 元违约金后返还 59.23 万元至李伟账户，但李建国拒绝将该款返还陈瑶。

（3）维权起诉

陈瑶多次催要无果后起诉，要求李伟、李建国返还 60 万元。

二、案件分析

我们围绕 “本金返还的合法性” 展开核心论证，同时厘清合同无效后的责任边界：

1. 借名买房合同虽无效，但 60 万购房款应依法返还

根据《合同法》第 52 条（当时有效），两限房属于政策性住房，借名购买损害社会公共利益（剥夺其他符合条件者的购房机会），故陈瑶与李伟的《合同》无效。但《合同法》第 58 条规定 “合同无效后，因该合同取得的财产应当返还”：

银行流水、《合同》《收条》（虽无原件，但被告认可借名及收款事实）形成完整证据链，证明 60 万元系陈瑶实际支付；

李伟因该合同取得 60 万元，即使合同无效，也需返还实际出资款，与是否有购房资格无关。

2. 李建国的抗辩无事实与法律依据，法院不予采信

“李建国非合同相对方，不承担责任”：虽法院未判决李建国直接返还，但李建国作为监护人，在沟通中明确承诺 “退款后转给陈瑶”，且实际控制李伟账户，其拒付行为无正当理由；

“陈瑶盗窃款项、需付租金”：被告未提供任何证据证明陈瑶存在盗窃行为，主张的租金与本案不属于同一法律关系，法院未予支持；

“退房未经陈瑶同意”：微信聊天记录显示李建国全程与陈瑶沟通退房细节，陈瑶虽未明确同意，但未提出反对，且事后催要房款，可见其对退房知情，该抗辩不成立。

三、裁判结果

法院经审理认为，借名买房合同无效，但陈瑶实际支付的 60 万应返还，李建国非合同相对方不承担责任，利息、违约金因陈瑶存在过错不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

被告李伟于本判决生效后 15 日内退还原告陈瑶 60 万元；

四、案件启示：借名买房的 3 个法律风险与维权要点

1. 政策性住房借名买，合同无效但本金可追

两限房、经济适用房等政策性住房借名合同多被认定无效，但实际出资人的本金受法律保护。需留存：

银行转账记录（备注 “购房款”）；

借名协议、收条等书面凭证；

实际支付物业费、房贷的证据，佐证实际出资事实。

2. 监护人处理财产时，务必留存沟通记录

若出名人丧失民事行为能力，其监护人处理房屋时：

需通过微信、短信等书面形式沟通，要求监护人明确 “退款后返还出资” 的承诺；

保存监护人处理退房、收款的证据（如法院判决书、开发商退款记录），避免其否认承诺。

律师提醒

借名购买政策性住房风险极高，尽量避免；若已实际出资，务必留存完整证据链。遇对方拒不返还本金时，及时起诉，依托 “实际出资” 的核心证据主张权利，即使合同无效，也能保障基本财产权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）