34亿出售物业 越秀房产基金聚焦债务优化与资产调整

观点网 9月8日，越秀房产基金发布公告，宣布通过出售事项、内部重组与再融资的组合方案，向关联方出让旗下核心资产越秀金融大厦50%权益。

交易完成后其持股比例降至49.495%，目标公司不再纳入其合并报表范围，理论上可降低物业减值、运营波动等风险对基金整体业绩的直接冲击。

这一动作表明越秀房产基金对商业地产资产的持有策略从全资控股转向部分权益出让。此次出售也为其自2021年以78亿元从母公司越秀地产手中收购该资产的交易周期画上阶段性句号。

具体来看，目标公司是越秀金融大厦相关土地使用权及现有所有权的登记合法业主，其资产边界清晰、权属关系明确。

该物业通过目标公司股权交易实现权益转移，交易结构包含三层主体，其中转让人为越秀房产基金的全资特殊目的实体，承让人包括广州越秀发展集团有限公司（外部承让人）及广州越秀城建国际金融中心有限公司（内部重组方）。

本次交易通过出售及内部重组实现权益稀释，越秀房产基金对目标公司及标的物业的实际实益权益从100%降至49.495%，这一比例调整直接导致控制权结构发生根本性变化。

交易完成后，目标公司不再符合附属公司定义，转而被归类为少数权益物业，越秀房产基金丧失对其的多数所有权及控制权。

债务优化

值得注意的是，为优化债务结构并降低融资成本，目标公司曾于2025年8月29日获得独立第三方贷款银行出具的承诺函，获批不超过40亿元的新银行融资，用于对部分现有债务进行再融资。

新银行融资采用多层次担保体系，通过资产抵押与信用支持相结合的方式降低融资成本。

核心担保为以标的物业（越秀金融大厦）的按揭及目标公司应收租金账款的押记作为首要还款保障。

物业本身具备优质区位与稳定租金现金流，而租金应收账款押记进一步将未来收益权与债务偿还直接挂钩，提升了担保物的流动性与偿债优先级。广州越秀作为关联方，就目标公司在新银行融资项下的义务向贷款银行提供安慰函。

越秀房产基金通过出售越秀金融大厦50%权益及获取新银行融资的组合方式实施债务再融资，旨在优化债务结构并缓解现金流压力。

根据交易方案，此次再融资的资金来源主要包括两部分，其中出售事项所得款项净额，经扣除相关开支、印花税及预扣税后预计约为23亿元；

另外，新银行融资提取的30亿元，两者合计形成约53亿元的资金池，拟全部用于现有债务的按期偿还及/或提前偿还，预计将有效降低基金的长期财务风险，改善资产负债结构，增强财务稳定性。

资料显示，截至2025年6月末，越秀房产基金的借贷总额约为205.65亿元，相当于其总资产的48.1%（上年年末为47.5%）。同时，融资成本持续下行，基金于6月末的平均融资成本为3.33%，上半年付息率降至3.92%，有效缓解利息支出压力。

公告中指出，预计出售事宜、内部重组及再融资完成后，基金借贷比率从48.1%降至约41.2%，资产负债率同步改善，总负债规模得到有效控制。

聚焦本次交易事宜，出售事项预计产生约1.65亿元的亏损，这主要源于股份代价低于目标公司资产净值，直接加剧了短期财务负担。长期来看，交易的核心价值在于通过资产负债表重构释放盈利空间。

交易定价层面，越秀房托基金本次股权转让交易围绕越秀金融大厦50%权益展开，其定价机制以资产评估值为核心基础，并通过协定折让调整最终交易代价。

根据公告披露，标的资产越秀金融大厦于2025年6月30日的评估值为80.49亿元，以此为基准确定参考资产净值为约36.82亿元（对应50%权益），并协定折让2.49亿元，折让比例约为评估值的3.1%，最终股份代价确定为34.33亿元（即参考资产净值减协定折让）。

对比2021年越秀房托收购该大厦时78亿元的总成本，本次50%权益对应的评估值（40.245亿元）已较2021年对应权益成本（39亿元）增长3.2%，表明标的资产在持有期间实现了一定增值，在此基础上设置3.1%的折让率，增强了交易的可行性。

对于关联方而言，以相对合理的价格获得越秀金融大厦50%权益，有望分享物业未来的增值收益和稳定租金回报。

交易完成后，越秀房产基金对越秀金融大厦的实际权益降至49.495%，该物业将被视为少数权益物业。据公告披露信息，交易后基金的长期投资回报将主要依赖于少数股东权益分红。

同时，若基金能够利用此次交易契机，成功优化资产组合，培育新的利润增长点，将有助于提升基金的整体运营效率和市场竞争力，实现可持续发展。

另外，越秀房产基金目前也持续推进多元化融资工具组合实施再融资战略，形成长期债务置换与融资成本优化的双重效应，今年7月，越秀房产基金通过境外特殊目的载体（SPV）成功发行6亿元三年期熊猫债券，票面利率低至2.70%。

资产调整

据越秀房产基金2025年中期业绩报告显示，其持有的物业组合共包含10项核心资产，覆盖广州、上海、武汉、杭州、香港五大核心城市，物业总建筑面积约118万平方米，涵盖写字楼、酒店公寓、零售商场以及专业市场4大类业态。

广州地区是其布局规模最大的城市，持有资产包括白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心以及越秀金融大厦。

截至6月，持有物业组合估值为418.89亿元，广州区域的物业估值占比最大，达84%，广州越秀金融大厦估值为80.49亿元。

从收入结构来看，写字楼业务仍是收入主力，2025年中期贡献收入5.32亿元，占总收入的55.0%，仍为第一大收入板块。其中广州越秀金融大厦半年度经营收入约1.65亿元，同比有所下滑，约占总收入的17.1%。

本次出售的越秀金融大厦位于广州珠江新城核心区域，总建筑面积约21万平方米，包括地上68层甲级写字楼（4层零售空间及64层写字楼空间）以及827个地下停车位，其中写字楼部分建筑面积约16.64万平方米，零售商场部分建筑面积为3818.19平方米。

作为越秀房托基金的核心资产，越秀金融大厦凭借其位于珠江新城核心区的区位优势，展现出显著的市场抗风险能力。截至2025年6月30日，该项目整体出租率为82.1%。

具体来看，写字楼部分出租率为81.7%，零售出租率为100%，当月写字楼平均租金193.2元/平方米/月。

结合第一太平戴维斯披露的数据来观察，二季度末，广州全市甲级写字楼平均空置率水平环比及同比均有不同程度上涨至22.6%，季末全市平均租金单价为127.4元/平方米/月。

对比而言，越秀金融大厦出租率及租金单价水平明显高于同期全市甲级写字楼平均水平，成熟核心商务区对优质企业的吸引力仍存。同时，该项目零售商场部分出租率维持100%，进一步凸显核心商圈地标物业的价值韧性。

越秀金融大厦的高出租率与高租金溢价为交易提供了资产质量支撑，其零售部分100%出租率进一步增强了现金流稳定性。

从财务数据看，该物业2023年、2024年经营收入分别为3.99亿元、3.62亿元，2025年上半年为1.65亿元，虽受市场环境影响略有下滑，但仍是越秀房产基金办公物业板块的重要收入来源。

越秀房产基金公告中披露，本次出售事宜是其优化资产组合结构的一项重大决策。出售完成后，其来自办公楼物业的经营收入占比将从55%降至46%，物业组合实现进一步优化，将进一步提升其抵御市场周期性波动的能力。

而越秀房产基金通过持有该物业的49.495%的所有权，继续享有该物业的长期业绩表现。

另外，今年上半年基金收入总额为9.66亿元，物业收入净额为6.79亿元，对比上年同期均出现小幅下滑。

尽管2025年上半年越秀房产基金仍面临收入下滑与资产估值压力，但融资成本下降、汇率风险收敛等积极信号已逐步显现，后续需持续关注物业出租率恢复及债务处置进度对该基金财务指标的进一步改善作用。

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