专家再次预测中国房价走势，大概率又是对的，建议做好2个准备

马光远说，房价下跌影响的不是有钱人，而是普通人，

因为，在高净值人士的资产配置中，房地产仅占一部分。估计占比只有30% — 40% ；

但是房产在普通人整体财富中的占比却高达60% — 70%。

如果再把普通人分成两种，一种是特别没钱的低收入群体，一种是中产阶层，那么，显然房价下跌影响最大的就是中产阶层，因为低收入群体本身资产就不多。

但是对于中国的中产阶层来说，房子本身在他的资产里边，占比极高，因为中产群体的这部分人在买房的时候，大多数是按揭的，这个比例约 70% 。

所以为啥这几年消费降级了？主要是因为中等收入群体，当房价下降，个人资产缩水，他们感觉到自己没钱了，就会抑制消费。

那么说到房价下降，究竟降到什么程度呢？

黄奇帆在之前一次演讲中说这样说的：“大家关心的就是房价。房价，总体上跌了40%-50%。2024年底指标还没出来，到11月份，全国的统计指标跟2020年的房价比，跌了40%。有的地方多一点，有的地方少一点等等。”

这个数据还是去年的数据，而今年呢？

中指研究院数据显示，8月，中国百城新房均价为16910元/㎡，环比上涨0.20%；同比上涨2.73%。

百城二手住宅平均价为13481元/㎡，环比下跌0.76%；同比下跌7.34%。

这些消息，无时无刻都刺激着想要买房的人，不买吧，可能错过这波低成本机会；买吧，又怕房价继续下跌，把自己晾在山顶上，不知何年何月能解套。

这种纠结不是个例，最近和银行信贷部的朋友聊天，他明显感觉到看房的人多了，但真正说敢取钱买房的人反而更谨慎了。

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这次专家们的看法出乎意料地一致

平时各大机构经常各说各的，但这回中金、中信建投、高盛这几家判断都指向同一个方向，止跌回稳就在眼前，但城市分化已成定局。

中金说：北京、上海、广州、深圳这类一线城市，预计2025年底前会企稳；杭州、成都这种强二线，得等到2026-2027年；而三四线城市，拐点还没看到。

中信建投认为2026年左右市场会好转，高盛则预测到2025年底前房价可能还会跌20%-25%，不过之后二手房市场会逐渐回暖

这些判断不是信口胡言。政策一出手，市场就有反应——比如北京五环外放开限购才一周，像“龙湖观萃”这样的楼盘看房量就涨了35%，成交量直接翻倍。

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楼市已经分成“两个世界”

一线核心地段，和三四线远郊楼盘，简直就成了“两个世界”，北京五环外还有人抢着交钱买房，而惠州的海景房跌到15万一套也卖不掉。当年马云说“房价如葱”，在某些地方已经成了现实。

数据显示，全国商品房库存7.5亿㎡，其中70%都在三四线城市。这些房子去化周期普遍18个月起，一线城市核心区只需要半年多。

最近出台的政策也在分化：北京只放开五环外，五环内照样限购；上海放宽了非户籍门槛但没有取消；杭州、成都这类城市则全面放开。

为什么北京先放开五环外？因为那里新房库存占全市81.4%，再不放开，压力太大。

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是时候做好两个准备了

1. 买房要看城市，别再信“房价普涨”

如果你在一线或强二线城市，又是刚需，如今购房成本便宜，倒是一个不错的入场机会。但一定要理性：尽量买现房，月供别超过家庭收入的三成，重点看核心区、地铁附近的次新房。

如果你在三四线城市且持有多套房产，建议优化手里的资产。保留核心地段优质房，其他郊区房、劣质房，该止损止损。

2. 重新理解房子的价值，从资产到住所

以后买房，就别想着“将来一定会升值”。政策方向已经很明确：核心地段的房子还能抗通胀，比如北京五环内的学区房、上海内环的次新房；其它大多数房子，以后跟车没啥区别，都是消费品，买了就是拿来住的。

楼市走到今天，输赢早已不在房子本身。北京一位做了二十年政策研究的老先生说得实在：“以后房子值不值，就看它能不能旺人——住得舒服、孩子上学近、上班通勤短，就是好房子。”

另外提醒一句：政策可以托住市场的大底，但每个人的选择，还得自己把握。看清城市之间的差异，接受房子慢慢回归居住的本质——这才是现实。