北京首例！安置房配建保租房，总投资近32亿

总投资32亿元，中铁建投城市开发建设有限公司负责筹集，北京首例安置房配建保租房即将拉开序幕。

北京首例安置房配建保租房

北京市规自委官网近日公示显示，丰台区程庄路3号棚改安置房项目FT00-1504-0006地块社区管理用房，已完成国有土地使用权划拨。

此项目意义非凡，它是北京市首例安置房配建保障性租赁住房项目，也是全市首个明确保障性租赁住房土地出让方式，并成功打通出让手续的项目。

项目地处丰台区五里店街道程庄路3号，规划用地面积约17.49公顷，地上建筑规模达21.57万平方米左右。其中，特别规划了四栋保障性租赁住房住宅楼，地上总建筑面积约3.4万平方米，预计可提供约540套保障性租赁住房，这将极大地助力丰台区解决新市民、青年人的住房难题。

事实上，该项目的推进早有布局。2023年9月，北京市发改委已对项目核准批复，明确其建设内容涵盖安置住房、保障性租赁住房、配套设施及幼儿园等。项目总投资约31.76亿元，全部由中铁建投城市开发建设有限公司负责筹集。

根据规定，安置房部分将专项用于大红门旧村改造及五里店京周路沿线棚改项目的回迁安置，严禁对外销售；保租房部分则将严格执行北京市保障性租赁住房的相关政策。

这一项目的意义在于其制度层面的创新。

在土地资源日益紧张的背景下，此类“混合建设、一体推进”的模式，既提高了土地利用效率，也拓展了保障性住房的供给渠道，体现出城市更新与住房保障工作的有机结合。

未来遇到的挑战

安置房与保租房配建，是推动城市更新、完善住房保障体系的一项创新举措，但其在实际操作中将面临一系列挑战。

这种模式的核心难点在于，它需要将两种属性、目标人群和管理模式截然不同的住房形态，“硬整合”在同一个物理社区内。这不仅是物理空间的叠加，更是政策、管理和社区融合的复杂考验。

第一，规划与设计层面的难点。

安置房居民通常是原地的回迁户，多为家庭长期居住，对户型（如需要更多卧室）、储物空间、社区配套设施（如充足的儿童活动区和老人活动中心）有特定需求。

而保租房主要面向新市民、青年人，他们可能更看重小户型、功能性和交通便利性，对社区商业（如咖啡店、健身房）有不同偏好。在统一规划设计中平衡这两种差异化的需求，难度很大。

第二，建设与开发层面的难点。

安置房的售价或回购价通常受到严格限制，而保租房的租金回报率较低、投资回收周期长。

如何在一个项目中合理分摊土地成本、建安成本和配套成本，确保项目在整体上能够资金平衡甚至微利，以吸引社会资本参与，是一个巨大的财务挑战。

另外，在品质与标准的把控上，为了防止出现“安置房品质差，保租房品质好”或反之的歧视性问题，建设标准必须统一。但这又可能带来成本上升。如何在整个社区坚持同一品质标准，确保外立面、园林景观、公共空间、建筑材料等方面无明显差异，是对开发商责任心的考验。

第三，管理与运营层面的难点。

安置房居民拥有房产所有权，而保租房居民是承租人。这种产权性质的差异，在某些情况下可能演变为一种微妙的“业主”与“租客”的身份区分和心理优越感，可能导致在公共资源使用（如停车位、绿地、健身设施）、社区事务参与度上产生矛盾，破坏社区和谐。

安置房居民相对稳定，社区邻里关系是长期性的；而保租房租户流动性较高，这可能会影响社区文化的沉淀和长期邻里的稳定性，也给社区安全管理带来更大压力。

第四，政策与制度层面的难点。

项目地块的土地用途和产权需要清晰分割和登记，安置房部分通常涉及划拨或协议出让，而保租房部分的土地出让方式需要政策创新。如何从制度上确保两类住房的产权清晰、合法合规，是项目得以推进的前提。

从长期监管来看，必须严格防止安置房对外销售和保租房转租、转借等“以租代售”的违规行为。这需要多个部门建立长期有效的联动监管机制，确保政策初衷不被架空。

尽管难点众多，但“安置房配建保租房”的模式其方向和积极意义是值得肯定的。它集约利用了土地资源，促进了不同群体的混合居住，有利于避免形成新的“贫民窟”或社会隔离。

成功的关键在于精细化的前期规划、透明化的沟通机制和智慧化的后期管理。

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