6000家购物中心遇冷：当潮水褪去，才知道谁在“裸泳”

购物中心的存在，隐隐也有过剩的风险。

踏着城镇化的浪潮，购物中心在过去十多年时间里在我国遍地开花，若按商业建筑面积≥3万平方米的标准统计，2024年底全国购物中心数量为6328座，总建筑面积5.6亿平方米。

但我们真的需要这么多的购物中心吗？

答案可能是并不需要。

以美国为例，作为全球消费最高的经济体，美国购物中心在2013年达到顶峰以来，目前全美各地每六个购物中心就有一个已经关闭。

而我国在这个过程中，购物中心还在快速增长。

当然，从数据对比来看，我国购物中心的增长，离不开宏观GDP的高增长以及消费的高增长，但考虑到庞大的地域消费差异，国内一些购物中心已经出现了客流量不足的现象。

今年8月，苹果关闭了在大连银泰城的门店，这是苹果首次在国内关闭直营店，而苹果关闭直营店，也只是国内购物中心遇冷的一个缩影。

在电商平台的激烈竞争之下，全球各地的购物中心其实都在萎缩，而我国的竞争，在今天又尤为激烈，因为送货上门的成本极低，而且特别方便，这也导致许多购物中心的生意难以为继。

更重要的还是，购物中心本质上做的是线下人流和消费的生意，当供给太多的时候，购物中心也很容易陷入到过剩之中。

尤其是，购物中心还和房地产密切相关。这也导致购物中心所面临的问题和房地产几乎一样，由债务驱动的疯狂建设，尽管自新冠病毒以来，国内购物中心的零售额已经大幅放缓，但开发商仍然在大举建设，将购物中心视为房地产配套的一个有力项目。

除了吸引更多人买房之外，造成购物中心火热的另一个原因可能还是经济。地方每年可以从购物中心获得可观的销售税，与此同时，住宅楼每年又几乎不用缴纳多少房地产税，这也导致许多大型房地产项目都必须包括新建的购物中心，这也导致购物中心的持续火热，到今天已经隐隐有了过热的现象。

去年一年，全国各地就新开张了430家购物中心，这也导致我国购物中心数量已经增长至六千多家，但我们真的需要这么多的购物中心吗？

还是以美国为例，这个全球消费最高的经济体，尽管人口只有我们的四分之一，但美国的购物中心数量更少，只有1107家。

购物中心太多，就会导致这门生意变得和餐饮一样，不是所有餐饮商家都能够赚钱，购物中心也不例外，更重要的是，购物中心一旦建成，它的建筑样式已经决定了，除了做购物中心之外，它无法再做别的东西。

以大连为例，大连拥有银泰城购物中心、奥林匹亚恒隆广场，以及大连的其他五家购物中心，而这几家购物中心的输家和赢家，也很明显。

银泰城就是输家之一。苹果2015年曾在这里开设直营店，但现在，门店入口已经被白板当上。大连银泰城在2022年已经陷入了财务危机，自那之后，该购物中心的官司一直没有断过。

而购物中心这样的商业生态已经注定了，它是高度依赖人们的消费而存在的商业模式，一旦消费出现了任何细微变化，最终都会体现在这6700家购物中心的营业额上。

今年4月，百货商业协会发布调查报告显示，去年国内有三分之二的百货商店销售额和利润都出现了下滑，最终报告总结道：当前最大的挑战是整体的消费力不足和消费降级。

当人均消费被迫平摊给到更多购物中心的时候，简单来说就是，购物中心的数量已经远超过需求本身。

以上海为例，目前上海的人均商业面积仅次于迪拜，是东京的三倍之多。上海平均每8万人就拥有一家大型购物中心，而东京平均每20万人才有一个。

这也导致，不同的购物中心之间竞争必然会异常激烈。尽管上海是一线城市，但客观上看，和东京这样的国际城市相比，仍然有所差距，这也导致上海的购物中心面临着更残酷的竞争压力。

空置率攀升成为最直观的指标。2025年二季度数据显示，上海核心商圈空置率达到8.5%，成都为8.3%，青岛等二线城市核心商圈空置率更是高达24.7%。

这种空置现象并非局部问题，而是全国性的行业困境。租金报价也呈下滑趋势，以上海和北京为例，零售商业租金水平分别达到31.3和32.3元/平方米/天，但“以价换量”的情况较为突出。

客流持续下降是购物中心另一大痛点。2025年4月全国购物中心场均日客流仅为0.92万人次，较往年有明显下滑。

购物中心的困境，本质上还是其核心客群——中产消费行为发生深刻变化的结果。这一变化可概括为“消费降级”与“消费转移”的双重变奏。

资产缩水带来的消费力下降是中产“裸泳”的首要原因。中产消费的兴起是基于过去十年房价上涨，本质上是资产升值带来的消费力与消费意愿的双重提升。而目前房地产市场不景气，房产占家庭资产的大头，其价值缩水带来的消费降级是其他任何收入都无法弥补的。

再然后就是消费转移。就像我们常说的，消费不会消失，它只是转移了，而现在消费转移到哪里去了呢？

答案是性价比更高的地方去了，这几年各种零食批发超市、大牌奥莱不断爆火，本质上就还是消费转移的变化。

人们已经不再偏好去商场消费了，过去商场被视为体面高端的象征，但随着商场逐渐同质化，以及消费者对价格的敏感，逛商场已经不再视为奢侈活动，反而变成了人们茶余饭后去闲逛散步的地方。

未来的消费趋势，可能会高度分化。一方面是超高消费的高净值群体，另一方则是重视性价比的大众生意，而中间的中产生意，可能会无限萎缩下去。

而全国大部分商场，最终都会经历并适应这个变化，那就是抓住重视性价比的大众生意，将消费者的线下消费抢回来。

但从另一个角度来说，6000家购物中心真正的问题，或许还是供给过剩导致的，曾经的中产撑起了无数人消费升级的梦，但现在随着梦接近尾声，中产已经醒了，但购物中心显然还没有。

中产们用实际行动给出了答案，剩下购物中心还在消费升级的浪潮里“裸泳”。

end.