珠海一小区遭违规“窗改门”，整改措施被质疑“侮辱智商”

小区外立面岂能说变就变！近日，珠海新城市中心广场10栋的业主们，被一楼商铺“窗改门”困扰，向南都“接到办”栏目求助。

原本一楼西侧外立面是玻璃窗，10栋业主为配合旧改同意开设临时门。岂料“窗改门”容易，门恢复成窗这原本理所应当的事，却显得格外艰辛。从6月底，张女士等业主拿着投诉资料，向社区、街道、城管、信访等多个部门投诉。

8月18日，香洲区梅华街道办事处曾回复“下一步将督促相关业主依照原规划设计图恢复原状”。而截至发稿前，一楼商铺临时门下方仅加了一个可移动木箱挡板应对。如此整改，让张女士等业主直言“侮辱智商”。对此，律师表示改变建筑外立面不是个人随意行为，而是受到多重法律规制的严肃事项，“窗改门”行为涉嫌违法。

投诉

谁改的？

据张女士介绍，这扇引发争议的临时门，其改造历程与小区旧改工作紧密相关。

2023年4月，项目施工方首次改造。南村社区新城市中心广场老旧小区环境整治提升工程项目经理部，因租赁10栋1楼商铺作为办公室，以 “方便管理” 为由申请开设临时门。经社区、物业协调，业主同意后，施工方将1楼西侧原本的玻璃窗拆除，改造成临时门，并承诺“工程完工后恢复原状”。

2025年6月，临时门被装修升级。2025年春节后，小区旧改完工，项目部也搬离了1楼商铺，但临时门未按约定复原。6月底，业主们发现10栋1楼商铺突然开始动工装修，原本的“临时门”不仅没拆，反而被重新装修得更精致，从外观上看完全是“打算长期使用”的架势，彻底引发业主不满。

“小区外立面的设计是有规划的，窗户就是窗户，门就是门，不能想改就改！” 业主张女士回忆， “窗改门”事件的原委，社区、物业都十分清楚，“从临时通道变成了固定出入口，完全违背了当初的约定”。为将临时门恢复为原规划的窗户，张阿姨等业主搜集证据，并联合10栋十多位业主共同签署投诉书，先后向南村社区居委会、梅华街道办事处、香洲区城市管理和综合执法局、香洲区信访局等多个部门提交投诉材料。

调查

是否违规？

业主投诉的核心依据是 “原始规划”。自8月初，南都记者接到投诉后，经多方查证以及实际走访，临时门之前确为窗户，相关部门承诺督促恢复。

张女士手中的资料显示，她们曾通过珠海市不动产登记中心查询到10栋原始平面图，“窗改门” 位置无任何门的规划记录。而此前商铺装修时曾拿出 “有门” 的图纸试图证明合法性，但张女士等业主赴档案馆查证发现，馆内仅有小区14-21栋规划资料，10栋图纸缺失，“当初说‘图纸上有门’，现在连10栋的图纸都找不到，施工方的图纸是从哪里来的？”。

记者实地走访发现，“窗改门”位置的门框与外立面其他区域瓷砖在颜色、材质上差异显著，接缝处有清晰后期施工痕迹；对比2023年4月 “砸窗开门”的照片，现场右下角铁箱、水管等固定设施完全吻合，进一步证实该位置原本为窗户。

此外，南村社区相关负责人明确承认 “该位置原为玻璃窗户”，并表示 “若不符合原始规划，肯定要恢复原状”；而作为此事的主管部门，梅华街道办事处的回复则有些简单，对于记者采访的“旧改结束为何未封闭”“是否违规”等问题未答复，在回复中强调 “临时门是旧改期间征得业主同意开设”，并承诺后续督促恢复。

物业黄主任称商铺曾提供“有门”图纸，且城管当时表示“按图纸施工”，但面对业主提供的“无门”规划图，黄主任则表示“开发商倒闭、物业无原始图纸”，无法分辨图纸真假。黄主任还强调，物业没有权力决定 “门能不能开”，若业主有意见，“可以找城管部门投诉核实”。对此，张女士并不认可：“当初协调开临时门的时候，物业全程都在，整个情况他们都清楚，现在却推脱，违规开门的问题，物业本就该履行管理职责”。

进展

如何解决？

在业主投诉后，“窗改门” 事件迎来了新进展，但这个结果却让张女士等业主更加不满。

受访者提供。

据张女士介绍，在业主向社区、街道办、城管、信访局等多部门投诉后，一楼商铺在临时门处采取了临时应对措施，在临时门下方加装一个约40厘米左右高的木箱挡板，挡板一侧贴仿瓷砖胶纸，且并非固定安装，“有时挡在门底，有时扔在旁边单车棚，完全起不到恢复窗户的作用”。

业主们明确表示，她们的诉求从未改变：“2023年4月之前，这里是能通风但不能进出的窗户，恢复原状就是要恢复这个属性。门能自由出入，窗户不能，现在这个可移动挡板，跟没改有什么区别！”

受访者提供。

从部门回应来看，解决责任已明确归属：香洲区城市管理和综合执法局表示，该区域的具体执法工作由梅华街道综合执法办负责；梅华街道办8月18日回复称“下一步将督促相关业主依照原规划设计图恢复原状”。

受访者提供。

但截至发稿，“窗改门”依旧未恢复原状，期间张女士也曾与梅华街道办相关部门沟通，但也一直未得到明确“督促的具体时间表”。“我们支持旧改才同意开临时门，现在旧改结束了，外立面却改不回去，这说不过去。”业主们表示，若相关部门不能尽快推动“真正恢复原状”，他们将继续向上投诉，直至问题解决。

律师：擅自改变建筑外立面，涉嫌违法

“城市规划的严肃性不在于图纸上的线条，而在于日常生活中对规则的尊重与维护，业主们的坚持，不仅仅是为了一扇窗，更是对城市法治精神的守护。”广东古柏律师事务所主任麦柏林律师认为，改变建筑外立面不是个人随意行为，而是受到多重法律规制的严肃事项。

本案中的“窗改门”行为，由于未经审批、改变规划许可内容、影响建筑安全，涉嫌行政许可、建筑安全、消防安全、物业管理等多重违法情形。而要解决本案纠纷，必须回到法律层面：恢复建筑的原始规划状态，业主们应当坚持这一合法诉求，继续向梅华街道综合执法办要求依法履行责令整改、直至强制执行的职责。

此外，麦柏林律师还建议以下几种民事救济方式：

1、协商和解途径：可推选代表与商铺业主或租户进行谈判，出示原始规划图纸和当时承诺恢复原状的聊天记录等证据，明确要求其履行承诺，恢复原状，可邀请社区或物业作为中立方参与协调；

2、民事诉讼途径：如协商无果，可依据《民法典》第二百八十八条关于相邻关系的规定，向人民法院提起民事诉讼，要求排除妨害、恢复原状。相邻关系纠纷中，改变建筑物规划用途影响他人合法权益的，法院通常支持恢复原状的诉求；

3、业主大会集体决策：召开业主大会形成正式决议，明确要求恢复原状。根据《物业管理条例》，业主大会有权对共有部分的管理和使用作出决定，该决议可作为民事谈判或诉讼的有力证据；

4、追究物业违约责任：如物业公司拒不履行管理职责，业主委员会可根据物业服务合同约定，追究物业公司的违约责任，甚至考虑通过业主大会决定是否解聘现有物业公司。

南都“接到办”栏目 出品

统筹：朱鹏景

采写/摄影：南都N视频记者 陈栋 实习生 刘方昊