一线城市相继调整楼市政策，折射行业新基调和市场新趋势

　8月份以来，北京、上海、深圳这三个一线城市相继调整了楼市政策，共同点就是收缩了限购政策的空间，比如京沪深三地户籍居民家庭在外围（北京五环外、上海外环外、深圳原特区外和罗湖区）购买住房不限套数，深圳缴纳1年及以上社保或个税的非户籍居民在非限购区也不限套数，盐田、大鹏两区“不再审核购房资格”，单身人士比照家庭条件执行等。

　　深圳限购政策的调整略超预期：一是限购范围大幅度收窄，作为特区的罗湖区也退出了限购；二是限购人群历史性放宽。去年9月30日的新政中，深圳对居民家庭购房还有限制，比如深圳二孩及以上户籍家庭才能在非限购区多买1套，符合1年社保的非深户家庭可在非限购区只能买1套，现在这些限制放开了；三是单身人士过去购房有两个硬性条件，即“年满35岁、只能买1套”，现在则比照家庭执行，可以购买的套数明显增加了。

　　另外，深圳还放开企事业单位购房限制。在新限购区域范围内，满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上的企业即可以购房，且不受套数限制。同时，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，这一点与上海类似。

　　深圳政策力度较大，原因主要是：一方面，深圳楼市调整幅度比较大，二手住房价格下跌持续时间更长，从2021年5月份即开始下跌，到现在整体下跌了4年多，且最近数据显示7月份下跌0.9%，也在70城跌幅榜的前十位。其次，从供地、开工、投资来看，深圳跌幅也比京沪要大。比如，深圳未进入今年上半年土地出让金前20城市中，京沪杭蓉等排在前面。这对于深圳补齐民生短板、推进外来人口本地化、助力战略性新兴产业发展，甚至城市抢人才、提升城市竞争力等方面，都会形成明显的制约。

　　另外，“十三五”到“十四五”期间，深圳在外围供地规模比较大，占比达70%以上。目前来看，外围区域新房供给去化周期长、价格下跌幅度比较大，且已形成了价格下跌、预期观望，新房和二手房相互竞价甚至踩踏的非理性局面。经过长达4年多的下跌，深圳很多区域房价相比高峰期下跌在40%-50%之间。此次政策调整可以释放“看好未来”的需求，即经过前期充分调整，部分人群可能认为住房价格已到触底、探底的阶段，可以缓解当前市场的非理性局面。

　　另一方面，可以吸引外地人群来深购房，提高深圳的人口集中度、集聚度，从而更好发挥深圳都市圈核心在楼市稳定、投资稳定、经济稳定等方面经济大市的作用。深圳的包容性比较强，对外来人口吸引力比较大。此次政策调整可能吸引周边珠三角或广东其他城市，甚至外省人群前来买房。

　　目前来看，政策基调开始转向稳定核心城市，并期望据此带动核心区域及全国市场。由于核心城市人口集中度高，就业机会多，无房户也多，随着房价调整、购房资格松绑、购房成本降低，一线城市量价的稳定性会逐步夯实，这无论对于接下来传统的楼市“金九银十”，还是年底收官、全年楼市的稳定都至关重要。

　　重点城市的楼市是重中之重，它关系到围绕其进行要素交换和市场循环的整个都市圈的稳定，反映了楼市深刻调整和结构性变革，其止跌回稳与行业积累的问题、自身动力修复、经济基本面夯实等密切相关。目前来看，除了针对市场的纾困，政策重点开始转向市场自身动力和基本面。由此，经过持续近4年的调整，市场将进入探底企稳的阶段。