以旧换新，可托底宁波二手房价

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宁波出台以旧换新细则之后，来问老司机的人不少，许多人都在犹豫，到底要不要参与这个活动。

老司机认为，相比于个体，以旧换新对于宁波二手房的整体影响更为深远，如果它没有夭折的话。

提出商品房收储快2年了，但实际的收储行动，特别是针对二手房的收储这次才正式开始，所以是非常具有指标意义的。

其最大的意义在于，通过二手房收储价，给买卖双方对于价格的认知，打下了一个锚。

有政府的收储价在，任意一方想大幅脱离这个估价都是不可能的，之前单边杀跌的走势，有望缓解乃至逐步结束。

当然，这一切还得看首批以旧换新实施的效果，毕竟这里面还有不少的问题需要解决。

市场从来都不是 理性的，涨会涨过头，跌也会跌过头。

就像现在，如果你去问100个人，90+会认为房价还要跌，剩下极少数对此有疑义的，也不敢说房价就能不跌了。

在这样单边下跌的楼市里，任何猜测价格的行为都是徒劳的，熊市不言底，单纯依靠市场自身，一定会酿成一个巨大的错误，就像当初疯狂炒房一样。

有人说，是中介把房价唱跌了，这高估了中介的作用，但中介推波助澜是无疑的。当一个小区成交了一套最低价，那么它马上就会成为中介的武器，用来说服其他房东降价。

这种无限向下加码的游戏是没有止境的。

在整个降价的过程中，房东、中介、客户其实都没有底，谁也不知道房价会到哪里去，谁也不知道什么价格是合理的。

市场缺乏一个定价的锚。

以旧换新最大的意义，是有形之手给了市场一个锚点，收储的价格就是这个锚点，之后房东、中介和客户，必然会围绕这个锚点来进行博弈，单边下跌的趋势就有望就此得到改变。

但这个锚点要成立，必须具备以下两个条件：

1、收储价是公开的；2、收储不会停止。

老司机不知道收储最终如何定价，以及是否会及时公开收储价（或评估价），我认为公开是非常必要的，这对于稳定信心至关重要。

需要小心的是，如果操作不当，收储可能还会进一步打击市场信心，最典型的打击是收储价格低于市场成交价，相当于给流血的市场再捅上一刀。此外，如果下批次的收储比上批次的价格更低，则更会让信心崩塌。

希望这种恶性的状况不要发生。

本次收储有许多限制条件，其中一些限制条件我认为是不合理的。

1、首批规模500套。这种规模的设定过小，容易导致房东恐慌，大家都想抢这500个名额，就会给市场一个错觉，那些没有被收储的房子，将来还会接续降价。

其实，如果敞开收购，反而能稳住信心，抛售的房东反而会变少，这叫做预期管理。

2、收储仅用于购买新房，如果业主不买新房，则不予收储。这种选择性操作表面可以为新房去库存，实则会让一部分不想买新房的房东走投无路，还是只能继续降价甩卖，这对于稳定二手房价格没有帮助。

并非人人都需要买新房，此外，老破小和新房总价差距很大，有些业主根本拿不出那么多钱来补差，以旧换新只能是镜花水月。

3、仅面向2005年之前交付的楼盘。这种一刀切如果不改变，可能会导致一种奇怪的倒挂：即2005年之后的房子，卖得比2005年之前的还便宜，因为这些房子没有收储来兜底。

这种倒挂也会从根本上摧毁稳定市场信心，更新的房子卖得更便宜，人们自然不会相信老房子的价格真实性。

影响以旧换新效果的因素还包括，新房是如何定价的？我们都知道一些楼盘之前卖不动，是因为价格太高了，如果参与此次以旧换新，还是保持之前的高价不变，那换新的人岂不是成了冤大头？

细则要求在房票发放后1个月之内用掉，否则后果自负，这时间也太死板了，买房是大事，中间的变数很多，一个月决定不下来，是完全正常的。

什么叫后果自负？如果是房票归零，那是要出人命的。

此次以旧换新也给一部分房源出了一个难题，那就是老破大。

细则明确规定，120平以上的房源不予收储，这类房源在2005年之前占比可能不大，但绝对数也不少。

其中就包括一部分顶加阁、复式等产品。

顶加阁是最冤的，本来就已经很便宜了，现在还被嫌弃，前途无疑更加暗淡，特别是没有电梯的顶加阁。

要不要参加本次以旧换新呢，老司机认为，报名和估价都应该积极参与。

估价是不要钱的，只需要稍微花点时间，何乐而不为？至于买新房，首先得看看自己能不能负担得起，其次也要看看新房的价格是不是合理，最后还得看看新房买进来，会不会是一个更大的坑。

如果对这方面有疑惑，欢迎来咨询老司机，当然，这是要收费的。咨询老司机请。

房产老司机2001年开始从事房地产，2018年创建了《房产老司机》自媒体平台，是宁波目前收费最高，业务量最大的独立咨询师。团队的业务还包括高端不动产（豪宅）交易，年度VIP服务等，点击下面小标签可进一步了解我们的服务。

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