年报观察 | 新鸿基租赁业务保持稳定 香港、上海等地多项目陆续入市

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商业客

尽管市道还未完全恢复，但新鸿基地产并未停下增强其投资物业组合的脚步。

9月4日，香港本地最大地产发展商之一，新鸿基地产发布2024/25财年全年业绩报告，情况不错。

报告期内，该公司实现营业收入增长8%至901.19亿港元。其中，物业发展成为增长主力，实现收入345.56亿港元，同比增长26%。而租赁板块受市场环境压制，收入微跌2%，到244.61亿港元。

同期内，新鸿基地产实现基础溢利218.55亿港元，同比增长0.5%。公司股东应占溢利192.77亿港元，同比增长1.21%。

楼市畅旺助推营收上升

从去年下半年以来，香港楼市交投火热。有数据显示，截至8月末，香港一手楼盘的成交量已达到2024年全年超过8成。

在低息环境以及开发商们折价推盘的推动下，香港本地购买力踊跃进场，特别是一些“细价楼”成为热销对象。

例如新鸿基地产位于前机场启德区的天玺‧天项目是2024年香港市场的重点项目，项目一期推盘价单在折扣后的平均售价，就较周边新项目低约20%。

到去年10月31日，项目至少进行了4轮招标，认购十分火爆。观点新媒体曾报道，第三轮销售就获得超额认购达142倍。截至2025年7月份，项目一期提供的908伙，已去化约98%。

到今年，新鸿基旗下热销楼盘之一，就为新界西沙大型住宅项目SIERRA SEA。该项目于今年上半年分别推出数期楼单，推售价格非常有吸引力。

其中，在5月14日推出的160个单位，开盘当日就全部售罄。而在开售前一天，第1B期已收到逾3.3万个购楼意向登记，超额认购逾206倍。

这令新鸿基地产于香港在2024/25财年录得合约销售423亿港元，创下五年新高。截至期末，未入账销售金额达356亿港元，预计2025/26财年能确认301亿港元。

在内地，新鸿基地产录得合约销售40亿元人民币，苏州湖滨四季别墅、广州御华园贡献了增量，未入账销售金额为81亿元。

租赁业务收入下滑但难得稳定

相比物业发展板块的增长态势，租赁业务板块就继续处于波动之中。

报告期内，新鸿基地产总租金收入稳定在240亿港元左右，录得244.61亿港元，同比下滑2个百分点。

在香港大本营，新鸿基地产获得租金收入175.31亿港元，同比下跌2%，净租金收入下跌3%至129.56亿港元。主要原因还是受写字楼续租租金下调及零售消费疲软影响。

资料显示，新鸿基地产目前在香港拥有349万平方米已落成投资物业，其中102万平方米为写字楼，它们大多数位处核心地段，如位于西九龙上盖的环球贸易广场、位于中环的国际金融中心、位于湾仔的新鸿基中心和中环广场等都是当地最顶尖项目。

但在目前的行情里，它们都难免要对租金做一定的让步，以维持出租率。期内，新鸿基地产香港写字楼组合，租金收入同比下滑5%至56.79亿港元。

但同期，出租率也有维持高位的，如双子塔香港国际金融中心IFC、香港环球贸易广场ICC，出租率就在92%。

零售方面，新鸿基地产在香港拥有110万平方米零售物业，期内租金收入90.85亿港元，同比下滑2%。

期内，新鸿基地产有不少新项目开业和项目调整。例如运动主题综合体西沙GO PARK开业半年访问人流不错，沙田新城市广场、大埔超级城和屯门V City也在升级后入市面客，包括引入了不少内地首店，如涉及“谷子经济”的动漫IP店。这令新鸿基地产在香港的零售物业组合保持了95%的出租率。

在财报中，新鸿基也特别指出，到财年下半年，即2025年上半年，公司旗下商场租户销售额的跌幅已显著收窄。资料显示，2025年开年以来，香港零售市场已出现消费复苏的积极信号，据香港特区政府统计处公布，今年7月香港零售业总销货价值临时估计为297亿港元，较去年同期上升1.8%。

在内地，新鸿基地产仍然要面对商业地产行业转型震荡的痛苦。

期内，该公司于内地录得总租金收入57.13亿元（61.73亿港元），同比下滑2%，净租金收入48.64亿港元，同比下滑3%。

分业态看，零售物业组合收入下滑3%至40.79亿港元，主要是由于营业额租金下跌。南京IFC项目在期内开业，新增零售楼面面积超过10万平方米，但并未有太大裨益。

写字楼部分由于ITC第三期A座正式落成投入使用，对冲了续租租金下调的影响，该部分收入仅下滑1%至17.43亿港元。

不过由于新鸿基地产的项目都十分优质，且位于各自城市的核心位置，所以出租率也保持了稳定，其中零售物业平均出租率在92%，写字楼出租率在85%。

尽管市道还未完全恢复，但新鸿基地产并未停下增强其投资物业组合的脚步。接下来数年，该公司都有投资物业陆续落成。

接下来的看点包括，在香港，西九龙发展项目的写字楼部分IGC目前已开始预租，计划2026年初能交付。商场部分总面积60.03万平方呎，也将在未来几年内落成。

另外，位于观塘连接港铁牛头角站，拥有50万平方呎商业面积的Scramble Hill，以及位于启德体育园旁，拥有22万平方呎商业面积的天玺・天 Mall，两个商场均将于2025下半年开业，能贡献新增收入。

在内地，新鸿基地产另一个里程碑项目上海ITC即将完工。项目第三期余下部分包括B座办公大楼、旗舰商场ITC Maison和上海徐家汇中心安达仕酒店，预计将于2025年年底前完工。

目前，B座办公大楼的预租工作正在进行。ITC Maison第一期也将于2025年下半年实现开业。据悉，ITC Maison是新鸿基地产在内地最大的单体商场项目，商业体量约27.9万平方米

位于上海莘庄枢纽的总商业体量约14万平方米的TODTOWN Mall天荟广场，商场规划南北两区，南区预计也将在2025年年底开业。

另外，杭州的两个重要项目也正按计划落地。包括位于钱江新城中央商务区的杭州国际金融中心IFC，其汇西办公楼一座，预租进展良好，并已于今年7月开始交付。另一个综合项目苏州环贸广场ICC已经平顶，现在正进行内部装修。