外资涌入日本：上半年房产投资额超万亿，写字楼最受青睐

近年来，海外投资者购买日本国内房地产的动向十分活跃。数据显示，2025年上半年，外资对日本写字楼等的收购额超过1万亿日元，达到去年同期的两倍，创下历史最高纪录。

据统计，2024年外资对日本房地产投资增长18%，2025年上半年继续延续火热趋势，上半年日本房地产市场的外资投资额同比增长45%，反映出国际买家对日本房地产市场的投资兴趣日益高涨。

日本大型房地产服务公司世邦魏理仕统计了自2005年以来可以追溯的数据，在2025年上半年的1.14万亿日元的总购买额中，写字楼的投资占比超过4成。

其中，最引人注目的交易是今年2月美国投资公司黑石集团斥资约4000亿日元的价格收购的东京千代田区的“东京花园露台纪尾井町”。这笔交易是外资投资公司在日本国内实施的史上最大规模的房地产投资项目。

商业设施方面，香港的基汇资本（Gaw Capital Partners）以约1500亿日元的价格收购了东京都中央区“东急plaza银座”，此次收购是基汇资本自2005年成立以来在日本进行的最大一笔投资。

基汇资本的相关负责人表示：“日本零售市场受宏观经济基本面支持持续改善，现在是投资的理想时机。今后仍将继续致力于投资有望创造出长期价值、地段好的优质资产”。

外资看好日本房地产的主要原因之一是市场普遍预测当前的物价上涨趋势将持续。

从7月的消费者物价指数（CPI，2020年=100）来看，剔除生鲜食品后的综合指数较去年同期上涨3.1％，连续8个月处于3％以上水平。不少观点认为，这将促使房地产租金面临上涨压力。

三幸房地产的首席分析师认为：“地段好、建成时间短的大型写字楼将起到拉动作用，写字楼的租金将继续上涨”。

与此同时，从全球范围来看，日本房地产高收益性对外资具有极强的吸引力。

收益性通常通过投资回报率与长期利率之间的差距（Yield Gap，收益差）来进行对比，反映了投资的吸引力。

据三井住友信托基础研究所的最新估算，2025年第一季度，东京市中心的写字楼收益差为1.9％，高于纽约的1.7％和伦敦的1.2％，显示出日本房地产市场的强大吸引力。

此外，日本上市企业为了提高资产效率，开始纷纷出售持有的房地产资产，这一趋势也在推动房地产市场的活跃。

东京都千代田区的美资房地产基金公司“领盛投资管理公司”的亚太地区联合代表奥村邦彦分析称：“积极股东提出的房地产出售方案逐渐增多，成为市场关注的焦点”。

预计这一出售潮将在7月以后持续下去。围绕日产正在考虑出售的横滨市总部大楼，美国投资基金KKR已表现出强烈的收购意愿，预计交易规模接近1000亿日元。

目前，日产业绩陷入低迷，出售资产被视为筹措未来投资资金的重要手段。

与此同时，札幌控股（HD）已决定出售其房地产业务，其中包括东京都涩谷区的惠比寿花园广场等核心地段的楼盘。这些资产因其位于东京市中心黄金地段而备受市场关注。

世邦魏理仕的副董事能势知弥指出：“很多海外投资者对通胀及租金上涨抱有期待。短期内高水平的投资可能会持续”。

当然，除了这两个因素外，日本土地产权所有制、长期低利率政策以及相对安全的投资环境等因素，吸引了大量外资进入日本房地产市场。

有意向投资日本房产或者移居日本的朋友们，请咨询旭不动产（微信号：asahi-2013）。

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