浦东老破小最近为何跌狠了

最近，有关浦东老破小价格创新低的消息甚嚣尘上。

北蔡的玉兰小区，最新成交单价跌至3.6万/平。

世博的上南十村，成交单价跌至4万出头。

一开始我以为这只是非XQ老破小面临的困境。

但翻了翻数据发现，浦东一些强势的XQ房，也在“暴跌”。

难道浦东老破小，真的集体塌方了？

浦东老破小开启新一轮下跌？

我们统计了2021-2024年浦东跌幅最大的小区。

位于榜首的，就是北蔡的玉兰小区，跌幅达56%。

这个地处内中环间的小区，坐拥18、13号线双轨交，2站地铁进内环。

出了东门不到100米就是地铁口，标准的地铁上盖。

为啥能跌那么狠？

从地图上能看到，玉兰小区所在的莲溪片区基本都是90年代的动迁房。

周边也没有什么拿得出手的XQ。

在浦东，就算你在内中环，没有产业和XQ加持，老房子很难卖上价。

现在楼市行情低迷，别说是不带XQ的老破小了，就连强势XQ老破小，都免不了跌价。

御桥对口建平地杰（一梯队）的地杰国际城D街坊，1房价格慢慢回落。

110平的3房大户型，价格调整更猛烈。

年初升学季很火的京浦小区，现在价格也重新回落了。

对口洋泾菊园实验学校（九年一贯制）的东昌新村，1房2房成交都在降。

价格已经低于去年3、4季度的底部。

浦东老破小迎来了新一轮的价值重估。

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浅层次原因

浦东老破小价格下跌的浅层次原因是，年初的时候有几类老破小的价格确实上去了。

所以现在开始正常回落。

第一类就是学区老破小，年初受升学季影响，价格反弹。

比如浦东对口六师附小+进才北的崮山小区二街坊。

去年10月份成交总价332万，今年3月份涨到了360万。

京浦小区挂户口的1房，去年11月成交单价7万/平，今年2月份涨到8.29万/平。

包括前滩的挂户口小户型，也在这个周期迎来了一定程度的回暖。

这类房子涨价有周期性，升学季过后热度快速消散，价格也会重新回落。

第二类就是有动迁预期的老破小，价格跳涨。

比如去年年底传出“陆家嘴东扩”的消息，随后崂山、乳山片区的老破小，价格跳涨。

崂山二村直接从6万多涨到9万多单价。

这种完全由拆迁预期带动的价格涨幅，不能当成此类产品回暖的信号。

后面动迁预期落空，这些小区的价格快速下跌，也进一步加剧了市场的波动。

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深层次原因

如果再细究深层次原因，那就是浦东买房的底层逻辑，彻底变了。

过去在浦东买房，不管地段有多偏，只要跟产业和XQ挨点边，买了之后就能涨。

一是因为当时上海正在快速发展期，浦东人口导入非常大。

二是因为浦东房价（除了陆家嘴）开的比浦西便宜，低基数。

2006年，张江的标杆楼盘汤臣豪园，开盘时8000元/平。

而那时候，松江新桥的明月清泉新苑，比张江开得还贵，要9000元/平。

2020年，张江汤臣豪园的成交单价逼近14万/平，14年近18倍涨幅。

而松江新桥的明月清泉新苑，单价最高时才卖到3.6万/平。

这背后，不是两个小区的差距，而是新桥和张江的差距。

当时的浦东涌入了大量的人口，新增宅地供应却没跟上，商品房短暂供不应求。

连唐镇这种地方，新房都能触发积分，二手房都能卖到10万+。

可以说，过去二十年，浦东是要规划有规划，要人口有人口，买在哪里都能涨，二手房涨幅领跑全上海。

时间来到2025年，上海已步入成熟期，各项资源倾向于固化，而非流动。

浦东最核心的资源都在内环，但外围的房价仍然被拉到很高的价格。

受限于三个因素，浦东老破小也迎来新一轮的价值重估。

第一，浦东的老破小，大多缺乏核心资源的支撑。

本来想买老破小的，就是舍弃了居住品质，追求地段和生活配套的。

比如买在黄浦核心区，商业密集，通勤便利，除了住的憋屈，在生活方式上极致地享受市中心繁华。

但浦东没有浦西的历史底蕴，在浦东没有环线逻辑，城市发展全跟着产业走。

浦东除了陆家嘴地段和配套最好，其他的老破小板块，比如世博、南码头、金桥等地段配套都很一般。

就像北蔡的玉兰小区，周边动迁房扎堆，没有拿得出手的学区和配套，在市场上就没什么竞争力。

第二，大众对房子的认知在扭转。

之前浦东房价涨得凶猛，都把房子当资产。

现在房子的金融属性退化，回归居住属性。

说起居住，过去浦东房子不够，大家都去住老破小也不奇怪。

但现在好房子一批接着一批，那些高收入产业人群也不愿再为老破小买单。

而浦东的外来人口，大多在老家都有大house，来到上海也不愿居住降级。

比起老破小，他们更倾向于选择远大新。

同时，随着浦东人口增量向临港等新兴区域转移，北部老破小的购买力进一步被削弱。

第三，刚需购买力被动迁房截胡。

这些年，浦东近郊建设了好几个连片的电梯动迁房。

这些房子不仅价格相对便宜，居住体验也更好。

对老破小市场形成了明显的替代效应。

例如，三林东的电梯动迁房才4万出头，完美截胡了想买世博老破小的客群。

同样，想买金桥老破小的，去看了曹路的电梯动迁房，也心动了。

本地人不喜欢，新上海人瞧不上，浦东老破小现在的定位非常尴尬。

小结

最近几年，上海的人口导入变缓，本地人老龄化加重。

老破小这种纯刚需产品已经严重供大于求。

去年的527，929新政已经透支了未来准备上车老破小的刚需客。

对于市场来说，没有新的购买力涌入接盘，老破小只能继续以价换量。

不过，换个角度来看，现在浦东老破小跌那么惨，部分区域的学票溢价已经基本没了。

这对鸡娃家长来说，反而是好消息。

因为分配制度没发生根本性改变，优质学校入学资源依然极度稀缺。

需求真实存在，XQ就具备购买价值。

至于那些不带XQ的老破小，未来可能还会持续阴跌。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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