房产“更名”和“过户”，差在哪？一不小心，多花了几万块！

你是不是也说过：
“房子更个名，给孩子（配偶、父母）就行。”

注意⚠️！
很多人嘴里的“更名”，其实在流程上就是“过户”。
结果呢？本来几百块就能办的事，硬生生多掏几万，甚至几十万！

根据2024年住建部数据：非市场化交易中，有超过三成当事人把更名和过户搞混，平均每起多花8600块！

所以，准备变更产权的人，一定要先搞清楚：
你要做的到底是“更名”，还是“过户”？

✅ 一句话解释：

• 更名：不动产权，只改登记信息。
  （比如加名字、改名字、公司改名）

• 过户：产权实质性转移，从甲到乙。
  （比如买卖、赠与、继承、离婚分割）

区别一对比就明白：如下图所示

5个最常见的误区

误区1：婚后加配偶名字＝过户？
错！婚姻存续期间加名，属于共同财产登记，是更名，不是过户。
正确做法：带结婚证+房产证，直接走“变更登记”，几百块搞定。

误区2：给孩子婚房，直接过户？
孩子是直系亲属，最划算的方式其实是“继承”或“赠与”。
举个例子：房子500万，买卖方式要交契税+个税，差不多15万；走继承，可能只要500块！

误区3：改名字、公司改名，也得过户？
错！这就是单纯的信息更正，只要带上身份证/工商变更证明，走更名流程。
✅ 工本费几十到几百，1-3天搞定。

误区4：企业合并要做转让？
错！公司合并时，房产只要更名即可。
走转让的话，不但手续复杂，还可能触发土地增值税、增值税等，企业平均多花13%以上交易成本！

误区5：先更名，再过户，可以省税？
别想了！这属于“规避行为”，现在税务部门重点盯。
2024年，全国查处了3800多起类似操作，平均每起补缴+罚款30多万！

办之前先想清楚这3个问题：

1️⃣ 产权有没有实质转移？
2️⃣ 对方是不是直系亲属？
3️⃣ 需不需要走买卖合同？

搞懂这三点，能避免90%的误操作！

你还要注意的隐形代价

限售期重置：过户会重新计算限售年限，一线城市动辄3-5年，房子可能几年卖不掉。
贷款资格：过户后房产数变化，可能影响贷款、首付比例。
时间成本：过户排队可能要一个月，而更名通常几天搞定。

总结

• 更名：修登记信息，费用低、流程快，不影响限售。

• 过户：产权转移，税费高、流程复杂，影响贷款与限售。

一字之差，背后是产权、法律、税费的巨大差别！
办理前，一定要先问清：我需要的，到底是“更名”，还是“过户”？