上海掀起新的一轮财富盛宴

上海楼市最热的话题是动迁，对我们影响最大的事情也是动迁。

动迁看似是少数人的游戏，但是会改变所有的人财富分配。

到处都是动迁的消息，徐汇动迁提速、长宁启动动迁、虹口动迁提速……

5月底，虹口区人民政府发布关于《19、47、53、74、186、196、197、200、203、207、249等11个街坊旧区改造房屋征收》获得官方批复。

加上4月批复的虹口30街坊，一口气有12个地块要启动动迁。

徐汇江南新村8月底启动征收、浦东崂山新村改造方案出炉……

这些突破性进展不断刷屏。

8月27日，上海又公布了官方文件，加快本市城中村改造。

2025年上海市“征地和拆迁补偿”预算总额1402亿元，相比2024年大涨23.8%。

主要用于25个城中村改造，涉及1.2万户居民，每户大约分到动迁款1170万。

上海突然多了几万个千万富翁，购买力突然膨胀。

实际规模可能更大，因为上海又在强推房票制度。

拆了你房子不给钱，给你一张房票，你拿着房票去换新房，成功突破了没钱动迁的瓶颈。

这些资金流入楼市，彻底改变了市场格局。

很多朋友说这也不多啊，才1.2万户，才1402亿元。

可能你对楼市不了解，上海每年新房也就卖5000亿，1400亿不少了。

而且这1.2万户只是买房起点，后面的置换链条很长很长。

他们被拆迁了，没地方住，一定要买，这是纯粹新增刚需。

环线调研过东安一二村的动迁，超过80%的居民都拿钱，而且大部分家庭选择市区买二手房。

动迁户不想搬太远，最好买在徐汇，黄浦、长宁也能接受。

虽说每户平均拿到千万，只拿了五六百万的也不少，他们买不了市区新房。

还有一些家庭不止买一套，很多三代人同住的，买两三套很正常。

还有一些家庭别的地方也有房子，借这个机会重新配置资产，又产生新的需求。

这些需求流入二手房市场，帮助大量房东解套。

这些房东拿着现金，转头就又去买房，这样一环一环下去，成交套数增长肯定不止1.2万套。

私信免费咨询上海顶级房产专家

对楼市的直接影响只是开始，间接影响才是真的惠及全民。

动迁提速真正的影响是，全面改变了上海的地价体系。

这几年徐汇区是标杆，动迁力度最大，项目最多，预算最高。

大家想过没有，为什么是徐汇？

因为徐汇动迁赚钱啊。

动迁这个事情，只有动迁户、zf、开发商都赚钱才搞得起来，有一方不同意就烂尾了。

动迁户、zf、开发商都赚钱，钱怎么来？

大家一致看向了新房接盘侠。

对的，买新房的朋友买单一切。

新房接盘侠花的钱越多，动迁户、zf、开发商赚的钱越多，动迁速度越快。

2019年，百汇园二期入市，均价9.7万/㎡；

2020年，融创徐汇滨江壹号院入市，均价11.8万/㎡；

2021年，云锦东方二期入市，均价13.2万/㎡；

2022年，御江廷入市，13.1万/㎡；

2023年，保利滨江天珺12.3万/㎡；汇元玺13.1万/㎡；

2024年，香港置地启元17.8万/㎡；中海领邸15万/㎡；

2025年，绿城潮鸣东方19.5万/㎡。

6年时间，这里的新房涨幅达到了101%。

东安一二村动迁花了500亿，动迁户实际补偿每平近15万元，开开心心。

规划住宅面积41.8万平方米，预计销售收入800亿元。

规划有10.45万㎡的商业办公，包括一栋195米高地标，加起来1000亿有的吧。

毛估估上百亿利润空间，另外两个玩家也开开心心。

上面是按照住宅单价20万计算，如果住宅只能卖10万，项目纯亏钱。

哪里新房涨得多，哪里动迁速度快。

这是因为房地产行业的暴利来源就一个：土地增值收益。

上海哪些房子还要暴跌？

免费咨询上海顶级房产专家

最近有博主抨击滨江凯旋门捂地，李嘉诚之前捂地被骂死了。

拿了真如的地很久不开发，坐等土地升值。

天下乌鸦一般黑，之前开发商赚钱靠的就是土地增值，无非是短期还是长期。

如果土地不增值，建房子成了制造业，那就没什么利润了。

2011年社科院《住房绿皮书》指出行业平均毛利润率高达55.72%，这不是制造业能达到的。

高毛利赚的是土地价差。

低价从农民手里收过来土地，画张大饼，高价把房子卖给老百姓。

跟古玩捡漏一样，就欺负一下老百姓不认识古董，赚信息差。

农民也没办法，农田旁边什么都没有，谁也不知道土地该卖多少钱。

高价接盘新房的也没办法，那个时候新房都在新城区，旁边都是农田、荒地，谁知道房子多少钱合适。

那十几年这个游戏玩儿的很6，低价收土地，高价卖新房，创造了大量财富。

各个环节的人都赚的盆满钵满，甚至连中介都赚翻了。

早期参与买新房的也赚翻了，土地年年涨价，你房子买得早后面也能涨起来。

没规划的区域就完蛋了，土地价值长期不动，房价涨不动，居民财富涨不动。

那十几年的新城开发，改变了很多人的命运。

不买房的后悔，买了海湾、美兰湖这些烂尾区域的后悔，赌对张江、前滩的居民有些财富自由了。

后来这个游戏玩不下去了，新房交房成了二手。

有了二手房就有了价格参考，郊区新房就不能想卖多高卖多高了。

农民看到房子那么贵，也不想卖地给你了，郊区就搞不动了。

郊区新房没人买，开发速度大幅放缓，原来画的大饼落地不了。

游戏进一步玩不下去。

大家把眼光看向了市区。

市区的新房还卖得动，这个是共识。

市区还能收割全国、收割改善，上海壹号院上次开盘，只有20%的买家是上海人。

市区有个问题，任何一个区域都有二手房，你新房不好随意定价。

新房定低了，这个游戏就没意思了，不赚钱。

新房定高了，大家不买怎么办？

于是我们推出了价格双轨制，新房定价归新房，二手房归二手房，两个算法。

新房是iPhone，跟你二手房诺基亚有什么好比的。

所以徐汇滨江新房涨了那么多，老破小还降了10%。

老破小越便宜越好，这样动迁户不好意思要太多钱。

新房品质越来越高，会所越来越漂亮，公区越来越精致，外立面越来越高级，装修卷不动了就多发明一些词语。

已经好久没在新房上看到国内的石材了，全部都是进口的，你在阿根廷进口，我就要去肯尼亚。

这些太虚了，我们甚至还可以出台标准明确新房的优势，数据上全面吊打二手房。

这套下来作用非常好，市区的新房全面提价，虹口金茂16.8万，大宁中建14.68万，上海壹号院要过20万了。

高福里据说要突破翠湖六期的价格，唯一的不确定因素就是给不给批。

现在豪宅纷纷看齐翠湖六期，2027年翠湖七期肯定要拔高到25万，天花板得不断的涨大家才都有空间。

这些价格上涨还没反应到二手房，一方面做了人肉切割，一方面二手房本来就在下行。

长期来看，这次新房上涨带动地价上涨，肯定拉动二手房。

很多人不认为上海房价还能涨，也没事，抬高地价至少是延缓了房价下跌。

很多郊区2017年以来房价一分没涨，地价一分没涨，有些地方还跌了30%。

他们相对市区，居民财富整体缩水50%以上。

很多人说我没钱买豪宅，买了市区老破小也不保值，也跌了30%，跌回了2020年。

你去安亭看看，那里的老破小跌了50%，跌回了2015年。

这还是刚刚开始，新房拉动的地价上升还没传递给你，后面市区老破小和安亭还要分化。

跟不上这次红利，就好像郊区大开发时代你没买房一样。

郊区大开发时代土地增值怎么来的？

一方面是城市化带来的整体财富膨胀，一方面是zf砸钱砸出来的。

三林原来是一片农村，重金修了地铁6号线、8号线、11号线、南北高架、中环、外环、东方医院……

你说它能不领跑上海？

现在我们变了，钱再砸向郊区没意义，你们都不信。

临港给了地铁、医院、很多好学校、大商场，一点水花没有。

现在资金流向市区，黄浦区一片一片的老破小，硬生生的砸成中国第一富人区，黄浦居住价值是不是提升了？

都知道徐汇滨江房价有泡沫，泡沫怎么来的？

不说一江一河这些虚的概念，徐汇滨江最近的变化有西岸传媒港CBD、西岸梦中心、公办学校（宋校、复旦附属实验学校），以及一大堆新楼盘营造的城市环境。

产业上肉眼可见的腾讯、阿里搬过来，模速空间更是引爆热点，龙腾大道都开始堵车了。

滨江步道本身就很宜人，转头看一眼西岸金融城越来越高的天际线，谁都会对未来充满信心。

徐汇滨江也有很多缺点，但是三四年时间变化这么大，上海还能找出来第二个吗？

今天不讨论徐汇滨江房价泡沫有多大，这里的房价上涨有相当的资源支持是肯定的。

这些资源为什么不去支持美兰湖？

我们脚下的地每一天都在动，及时把握住巨人的脚步才不会被落下。

这里面的资源再分配方方面面，远不止市区买套新房那么狭隘。

今年动迁预算1402亿，按照翻倍计算，新房货值超过2800亿。

占上海新房份额超过一半，这就是时代变化的能量。

已经有很多人参与进来，有专业团队买房博动迁、有中介门店抢滩动迁区、有开发商抢破头、有人研究动迁户买哪里、有外地土豪前来扫货、有人趁高位赶紧抛盘……

新房接盘侠买单一切。

在这场新的游戏里面，你扮演了什么角色？