直击深圳楼市新政首日：房企酝酿收回折扣，楼盘来访量有所提升

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

继北京、上海之后，深圳房地产政策也迎来了调整。

9月5日深夜，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》（下称“《通知》”），自9月6日起，深圳分区优化调整居民购买商品住房政策、分区优化调整企事业单位购买商品住房政策、优化调整个人住房信贷政策。

这次核心的调整集中在，罗湖、宝安西乡街道被移出核心限购区，深户、或者在深圳有1年连续社保、个税缴纳证明的非深户在罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明购房不限套数，非深户则限购2套。

此前的政策版本是，罗湖、福田、南山、宝安（新安街道、西乡街道）等区购房，需要有1年连续社保、个税缴纳证明，且限购1套。

此外，新政还放宽了企事业单位的购买资格，在福田、南山和宝安新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在深圳累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上条件，在其他区域购买商品住房则不再审核购房资格。

深圳向来是对房地产市场政策敏感的城市。新政出台之后，非核心区的楼盘、中介闻风而动，迅速与潜在购房者对接。不少楼盘纷纷打出成交喜报。龙岗区的远洋天萃发布海报称“外地客户连转3套”、鸿荣源位于观澜的楼盘则回收1%的折扣，深圳房地产市场又似乎热闹了起来。

短期市场向好

深圳此次新政的力度相对温和，但是对于刚需客户而言，却是入市的窗口期。

从购房成本来看，《通知》指出，在利率定价机制安排方面，不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

据乐有家研究中心计算，新政后，首套房和二套房的利率均调整为3.05%。新政前，深圳二套房利率为3.45%。若购买总价800万元的住宅，贷款30年，以等额本息支付，新政后总利息可省51万元。

新政的效力还未得到验证，相关从业者的情绪却是沸腾了。

李旭是乐有家的一名中介。新政发布之后的半小时，他迅速整理好了政策要点并连夜发给潜在客户，“除了福田、南山和宝安新安街道，其他的地方都不限购了，我有些客户能满足购房需求了而且可以看的范围扩大，我要安排好明天的带看。”

深圳贝壳研究院院长肖小平也分享了成交的典型案例，“外地客户想在深圳核心区域核心位置购房，在此之前已经带看了多个区域的新盘，但因为没有名额始终没有决定。新政发布后，第一时间发给客户，最终选在了罗湖，客户约了一早订房。”

不仅是中介，房企更是“一夜风起”。

据21世纪经济报道记者从房企获得的数据，截至9月5日晚上，前海一楼盘已经报备73批客户。9月6日下午，在这个项目的现场，记者观察到大约有近10批客户在看房，一名销售人员表示，“今天已经接待了10多批客户，比往常多。”

在鸿荣源珈誉府，下午的时候也有不少客户在计算价格，在记者走访期间也有客户在“砸金蛋”，这是成交的标志。

短期看来，深圳市场必然会在新政的催化下，成交有所上扬。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，此次退出限购，一方面释放看好未来的需求，即经过前期充分调整，部分人群认为价格已经到触底、探底的阶段；另一方面可以吸引外地人群购房。

“深圳包容性比较强、容错性也比较强，楼市能大起，外来购买力功不可没。此次退出外围限购，可能吸引周边珠三角或广东其他城市，甚至内地人群前来买房。”李宇嘉表示。

购买力持续释放

深圳此番出台新政的背景是，近期深圳房地产市场的表现十分平淡。

深圳中原研究中心数据显示，今年8月，新房市场预售共网签1352套商品房，环比下降13.4%；住宅网签1248套，环比下降13.4%；豪宅网签101套，环比下降7.9%。 截至8月末，深圳全市新房住宅存量为336.1万平方米，按照过去一年平均成交量计算，去化时间约为9.77个月。

二手房方面，今年8月，深圳二手住宅过户套数为4175套，环比下滑10.3%；二手住宅过户41.4万平方米，环比下滑11.2%。

房地产市场持续承压，加之京沪新政已出，深圳的新政落地也只是时间问题。对于新政所持续的效果，多位房地产从业人士在接受21世纪经济报道记者采访时均持相对审慎的态度。

一位TOP20房企负责客户研究的人士告诉21世纪经济报道记者，相比起北京、上海，深圳的政策力度较大，但是并没有超出市场的预期。“深圳目前的市场环境，即使是全面解除限购，也不会导致市场大起大落，仍然能够保持稳健，但是能够有效改善预期。此次部分区域解除限购也是一个信号。”

除了此次新退出限购的区域，其他已经解除限购的区域，多数房地产项目则还未来得及感受新政的效力。一位坪山项目的销售经理告诉21世纪经济报道记者，坪山的项目目前在深圳算是价格非常便宜的，多数客户都能够“上车”。“项目本身是刚需客户多，购买多套的客户并不多见，此次新政目前对我们的影响还有待观察。”

一位龙岗项目的策划经理也对21世纪经济报道记者表达了相同的观点。“今天我们的项目来访量与平时周末相比是差不多的人数，目前接到的来访报备预计不会出现很明显的客流。因为龙华之前限购不严，对我们项目来说可能不会有非常明显的成交带动。”

目前，深圳仅剩下福田、南山以及宝安新安街道仍对购房资格有要求，其它区域已经基本全面解除限购。

深圳中原研究中心分析认为，政策出台可以有效提升市场信心，加快开发商推盘节奏和客户入市意愿，带动市场情绪，刺激需求释放。从政策内容看，分区调控、逐步放开依然是主要方向，核心区仍旧保持一定门槛，防止炒房。非核心区基本放开，意在吸引外地客户，增加有效需求，同时加快非核心区去库存，稳住非核心区价格。

楼市传统的“金九银十”已经到来，深圳新政能否催化市场成交面好转，仍待观察。