力度超预期！深圳跟进京沪松绑限购，剑指 “金九银十” 去化

继北京、上海之后，深圳也加入楼市限购松绑阵营。

9月6日晚，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称《通知》），其中涉及分区优化调整居民购买商品住房政策、分区优化调整企事业单位购买商品住房政策、利率定价机制不再区分首套住房和二套住房等核心内容。

纵观此次深圳松绑限购，尺度略大于京沪，不仅松绑了购房套数，部分区域诸如罗湖区，也不再限制社保年限。

在业内人士看来，此次深圳新政恰逢“金九银十”传统销售节点，叠加限购政策的大幅优化，预计将对楼市外围区域的库存去化产生显著推动作用。

持续“分区优化”，多群体购房门槛大降

《通知》围绕“分区优化”核心思路，对深圳商品住房购买政策作出多维度调整。

具体来看，符合条件的居民家庭，外围区域不限制住房套数。根据《通知》，深圳市户籍居民家庭、自购房之日前在深圳市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非深圳市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。

无社保非深圳市户籍居民家庭，外围区域可购2套房。《通知》显示，无法提供自购房之日前在深圳市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非深圳市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房限购2套。

远郊区全面取消购房资格审核。在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。

而成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。

这四条内容，涉及多方面调整，包括调整购房套数、取消罗湖区购房年限、成年单身人士松绑限购等。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读称，相比京沪，深圳在限购政策松绑的力度更大一些。一是表现在非深圳市户籍人口即便没有缴纳个税和社保1年证明的，也可以在近郊购买两套住房；二是远郊区完全退出限购套数；三是位于经济特区内的罗湖区现在也被视为“近郊”范围，限购区域收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道。

对于罗湖区，去年的深圳“9·30”政策规定，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士的限购范围缩小至福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房。而此次新政明确，无法提供社保的非深圳市户籍居民家庭可以在罗湖区限购2套住房，这就意味着该区域取消了对外地人社保年限的限制。

首套、二套房贷利率统一，企业限购放宽

与此同时，深圳优化调整个人住房信贷政策，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，这一调整与上海此前出台的利率新规保持一致。

李宇嘉表示，深圳在利率政策上借鉴了上海经验，但未跟进京沪的公积金调整，核心原因是深圳已于今年3月24日实施公积金新政，已将额度充分提高。比如首套家庭最高可贷154万元，二孩及以上家庭最高可贷165万元；首套住房+二孩及以上家庭，个人最高可贷114万元，家庭最高可贷209万元等。

此外，深圳此次分区优化调整企事业单位购买商品住房政策。李宇嘉解读称，在新的限购区域范围内，包括福田区、南山区和宝安区新安街道，只要满足设立年限满1年、在深圳市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上条件的企业，即可以购房，且不受套数限制；在非限购区域则没有任何限制。“这一政策目的在于鼓励企业在深圳投资，留住有资金实力的企业，同时给住房市场释放增量动力。”

力度超京沪，外围限购退出助市场企稳

对于此次深圳楼市新政，李宇嘉点评称，总体来看，政策力度比京沪更大，外围区域退出限购略超预期。

对其原因，李宇嘉分析认为，深圳楼市调整幅度相对更大，二手住房价格下跌持续时间更长，从2021年5月份就已经开始下跌，今年7月份下跌0.9%。

中指研究院数据显示，今年8月份，深圳新房成交面积15万平方米，环比基本持平，但高基数下同比下降45%；二手房成交4283套，环比下降8%，低基数下同比增长13%。

李宇嘉还表示，从供地、开工、投资来看，深圳的跌幅也比京沪要大。今年上半年土地出让金前20城市中，并没有深圳，这对于深圳补齐民生短板、推进外来人口本地化、助力战略性新兴产业发展，甚至城市抢人才、提升城市竞争力等方面，都会形成资金方面的制约。

此外，李宇嘉说，相比京沪，深圳楼市弹性更大，涨得快跌得也快。同时，房地产对深圳居民资产配置、金融市场稳定、城市经济贡献的影响，也大于京沪两地。而且，投资客进入或退出，对深圳楼市的冲击非常大。在投资情绪低迷的情况下，外围区域退出限购也就在情理之中。

深圳此次优化限购政策，对于房地产市场的止跌回稳，将有哪些积极影响？

李宇嘉认为，目前来看，经过长达4年多的下跌，深圳很多区域房价相比高峰期腰斩，叠加限贷政策松绑，购房门槛和成本大幅度降低，此次深圳松绑外围限购，或将吸引周边珠三角或广东其他城市，甚至内地人群前来买房。不过，可能会对环深圳都市圈形成虹吸效应，这一点需要引起重视。

“此次优化限购政策，叠加‘金九银十’到来，对外围区域的去化作用会比较明显，从而助推新房交易告别前期低迷态势。”李宇嘉说。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 赵琳