偿债高峰之年，房企们如何“闯关”？

房地产市场仍在磨底，房企偿债“大年”又悄然到来。2025年，累计共有5327亿元房企债务到期，其中仅三季度到期规模就占据全年总量超1/3。而置身此番境遇，各路房企又分别以什么姿态来应对？

房地产，依然是焦点。

近期，北京、上海两大城市的放松限购政策无疑引发外界高度关注。但就当下的房地产行业而言，“偿债”似乎同样也是一项绕不开的话题。

据统计，2025年房企债务到期规模超5300亿元，高于2024年。同时，三季度正值今年房企压力最集中时段，有近1600亿元债务将要到期。

面对偿债考验，众房企多措并举，以求寻找突破口。

从年内情况来看，房企境外债发行初现复苏，而REITs、经营性物业贷等“工具”也为房企提供了新融资渠道。另一方面，众头部房企持续改善负债结构，不少房企同样借助债务重组、重整，进一步化解风险。

值得一提的是，债务对于房企来说称得上是“关卡”。唯有安全“闯关”者，才能够在未来的市场中拥有一席之地。

积极融资，迎接“大考”

2025，房地产公司需要密集偿债。

克而瑞数据显示，2024年房企债券发行2209亿元，房企债券到期4829亿元。在无法借新还旧覆盖到期债务叠加部分债务展期或置换情况下，2025年房企到期债务规模上升至5327亿元，三季度将是偿债高峰，到期规模约1579亿元。

而在面临债务挑战背景之下，各路房企也在全力争取融资，偿债前景也呈现边际改善趋势。

纵观2025年上半年，房企融资规模达1844亿元，同比下滑仍有30%，不过在二季度已显现小幅反弹迹象，环比增长19%，达1004亿元。

进一步看，房企境外债融资途径正在持续复苏，不少企业率先成功落地相关事项。

就在2月，绿城中国官宣布新发行本金总额1.5亿美元的优先票据，利率为8.45%，率先成为2023年以来首次发行美元债的中国大型房企；6月，新城发展也成功发行利率为11.88%的3亿美元境外债，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房地产公司。

根据国家金融与发展实验室统计，整个2025年上半年，房企境外债发行规模为39.8亿美元，同比增加6%。

与此同时，伴随着LPR持续下调叠加央国企及优质民企持续发行境内债，2025年上半年房企境内融资成本持续下降至2.71%，较2024年全年继续减少0.2个百分点。

值得一提的是，除了发债之外，当前各房企也逐步倾向于通过多元化渠道获取融资，例如REITs、经营性物业贷也已开始被诸多业内企业启用。

现如今，包括华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发和中国金茂等一众房企已经成功完成REITs产品上市。

并且，当前多家房企也明确对外表示出想要扩张REITs版图的意向。譬如，华润置地就表示，未来3-5年公司希望REITs规模希望能达到300亿到500亿。

此外，在经营性物业贷成果方面，不少房企也交出了亮眼答卷。其中，招商蛇口于2025年上半年落地经营性物业贷款82亿元，同期保利发展经营物业贷款净增29亿元。

而作为头部房企的龙湖集团也新增了高达约百亿元经营性物业贷。到6月末，公司经营性物业贷及长租贷总额约930亿元，推动平均融资成本为年利率3.58%，平均合同借贷年期进一步拉长至10.95年。

据了解，经营性物业贷具备拉长账期、降低融资成本的作用，无疑有利于房企提升债务安全等级。往后看，随着更多经营性物业贷到来，更多房企有望进一步降低偿债压力。

全力降债，守卫“底线”

进入2025年，一些房企也在不断借助重组推进削债化债相关工作。

其中，多家已出险的房企，完成了境外债重组或获批境外债重组事宜。中指研究院数据显示，仅到2025年8月初，就有20家出险房企获批债务重组、重整，共约60家出险房企颁布债务重组企业重整进展，总规模超过1.2万亿元人民币。

再着眼正常经营的头部房企，除了用融资手段应对现有偿债情况，其中不少公司也在年内持续优化存量负债结构，旨在从根本上摆脱潜在的偿债“负循环”。

以龙湖集团为例。半年报显示，公司有息负债总额为1698亿元，较2023年末下降65.3亿元，净负债率（负债净额除以权益总额）为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1%，同比分别下降5.6%、2.6%，现金短债比录得1.74倍，继续位居“三道红线”绿档水平。

期内，龙湖集团也将一年内到期的短期债务占比降低至15.1%，同时外币债务占比进一步下降至14%，全部外债进行掉期对冲，避免汇率波动带来汇兑损失的可能性。

而龙湖集团进行债务优化的现状，也是众“第一梯队”房企的缩影之一。

根据国金证券统计，除龙湖集团之外，包括保利发展、中国海外发展、华润置地、中国金茂、建发国际集团、越秀地产、滨江集团、万科A、绿城中国、金地集团、绿地控股在内的十余家重点上市房企在2025年上半年多数实现剔预资产负债率减少的成绩。

国金证券也表示，2025H1多数重点房企短期有息负债占比回落，其中下滑幅度最高的是绿城，反映其通过发债有效置换部分短期到期债务。

国金证券还提到，从比例分布结构来看，除了绿地控股、万科、金地占比偏高以外，其他房企短期有息负债占比均低于30%，反映优质房企通过优化债务结构避免短期偿债压力过高。

着眼行业全局，2025无疑是头部房企有效减债以及诸多房企债务重组频频突破的一年。这些“信号”持续出现，也标志着房地产已进入了风险出清新阶段。

债务安全，构筑“基石”

“远见，是成功企业的前提。”——吉姆·柯林斯曾在其著作《基业长青》中，曾留下过如此一句经典语录。

针对最新房企偿债形势，中房研协认为，未来部分房企或将面临前所未有的偿债压力。而对那些早早就已建立债务安全屏障的房企来说，就没有此类忧虑。

例如，近年来，某家头部房企通过利用购物中心、写字楼、酒店为首的经营性不动产业务和轻资产管理业务，再通过持有优质资产并运营，实现稳定现金流收入和利润增长，为偿债“保驾护航”。

又例如，自2022年中期提出“踩刹车”起，龙湖集团就致力于持续获得正向经营性现金流，进而主动压降负债。

数据显示，2023年、2024年及2025年上半年，龙湖集团实现净现金流金额皆为正数。2025年上半年，公司取得含资本性支出的经营性现金流超过20亿元。

值得一提的是，龙湖集团还于2023年提出用经营性物业贷置换信用债，在此基础上叠加正向经营性现金流所发挥的作用，公司经过三年时间累计压降有息负债超400亿。

“预计下半年将再降200亿，到2025年底龙湖的有息负债余额预计在1450亿左右，实现三年半降债超600亿，且基本全部为信用债，从而平稳度过债务高峰。”在业绩发布会上，龙湖集团的管理层如此向外界展望。

当然，在良好债务状况加持下，龙湖集团也成为了一家能够始终保证如期或提前兑付的标杆房企。

8月26日，龙湖集团新增完成两支中票兑付，合计金额超36亿元。至此，公司年内已累计兑付债券本息合计约145亿元，年内到期的债券全部偿还完毕。

而到2025年末，龙湖集团又将如期兑现一笔85亿人民币海外银团。目前，公司已经提前偿付10亿，未来数月会逐步进行分期偿付。

经过数年调整，当前中国房地产行业处于景气度“左侧”，仍需静待市场回暖窗口。而在此过程中，诸如龙湖集团这样具备财务安全底色的房企，不仅可以穿越债务周期，更有望在未来行业复苏之时拥有“余力”，以此率先占据有利竞争位置。

责任编辑丨陈斌