眉山房企加入成华高端局：15亩地块上的“战略作品”，够赢吗？

上月中旬，位于成华区东客站板块的万景·公园道1号取得预售证，推出64套建面约143㎡的房源，精装均价达3.88万元/㎡，套均总价站上550万。

这个打着眉山房企万景“战略级1号作品”的项目，在今年竞争激烈的成华区高端局中有胜算吗？在与华润、绿城等一线品牌房企项目同区域的竞争中，又有哪些购房者适合选择这个15亩的迷你项目？

万景“战略级1号作品”：

小地块上的全景舱，直面两大烂尾楼

万景·公园道1号位于成华区东客站板块，占地15亩，容积率1.99。在这宗小地块上，万景打造了4栋2T2户17F的高层建筑，呈“十字型”布局。其中，1、3、4号楼为143㎡户型，2号楼为185㎡户型，共计132户。

万景·公园道平面布局图

在开放的示范区现场可以看到，虽然这是万景在成都的首个作品，但其基本面也符合当前新房的潮流：架空层和售楼部设计为会所，打造了棋牌室、健身房等功能空间；园林空间采用了大面积的水景，且利用三维立体设计增加了层次感……

万景·公园道1号实拍图

进入样板间，由于是新规产品，内部也做到了高得房率的设计。从户型图看，143㎡为套四两厅三卫设计，客厅为环幕全景舱，整个客餐厅体系约7.2米*5.6米，约50㎡。主卧也设计为环幕，最大开间约5.8米。总体而言，四个卧室尺度都比较合适，最小的两个卧室开间均为约3米。

大面积的开窗同样是当前新房的潮流，但对万景·公园道1号而言却并非优势——由于地块地幅有限，且是“十字型”布局，在大面积开窗的户型设计中，对视问题就显得比较突出，发哥在样板间中能明显感觉到对面楼的压迫感。

万景·公园道1号样板间实拍图

与此同时，在样板间的客厅和主卧的视野中，均能看到东客站暂时停摆的两个项目——雪松雅居乐IN天府和中迪中心，赤裸的水泥钢筋，后期即便重启，也将面临长期的工地施工问题。

万景·公园道1号样板间视野实拍图

有业内人士指出，近两年开发企业对“全景仓”玻璃幕墙住宅的执着，对地块周边及外部环境的考量非常少，“全景舱”针对有外部视野的房子是优点，但如果临街或周围建筑退距不够，隐私度就是业主入住后的大问题。

塔子山公园头排？

项目旁地块预计今年入市

地处成华区东客站板块，北边是东站绿轴公园，西侧是塔子山公园，对万景·公园道1号而言，公园视野是它的一大亮点，因此，项目的对外宣传中也打出“塔子山公园头排"的广告。

但就在项目现场可以看到，在万景·公园道1号旁，是一宗待出让的土地，据置业顾问介绍，该宗地块占地约29亩，预计在今年10月进入市场。而该宗地块的入市，将直接改变万景的“头排”地位，后期将对部分房源的景观视野造成影响。

配套方面，项目由于处在塔子山旁，楼下没有太多生活配套，但步行700米左右是塔子山地铁站，1公里左右有Cosmo天廊，3公里左右有光环中心和ICD的大型商业。学校方面，周围有成华区大摇号的九年一贯制公办学校，成都英华学校，还有蓉城小学芙蓉校区、双庆中学等。

Cosmo天廊实拍图

项目所处的东客站板块，目前也已经聚集了众多项目，包括人居·九林语、城投·优山悦园、德商·迎晖天玺、信和·御龙山等项目。

以紧邻的城投·优山悦园为例，贝壳找房APP上，今年成交的141㎡户型，单价在2.9-2.8万/㎡之间；信和·御龙山一期成交均价约为2.4万/㎡；德商迎晖天玺今年7月成交的约230㎡房源，总价约750万，单价约3.18万/㎡。人居九林语则挂牌价为3.4万/㎡，目前暂时没有成交。

图源：贝壳APP

从定价和配套来看，德商迎晖天玺的二手房或许和万景·公园道1号的新房定位比较相似，但德商迎晖天玺的项目定位高于万景·公园道1号。

万景加入成华高端局，胜算几何？

成华区今年的市场，格外火爆。把新房总价锁定在万景·公园道1号锚定的500万级，同样竞争激烈：华润置地·天宸上院、华润置地·华宸府、绿城·润百合都是这一价格定位，且这些项目目前入市都取得了较好的成绩。

万景·公园道1号是万景在成都三环内的首个项目，项目还没入市，就面临与绿城、华润置地两大品牌房企的贴身肉搏，万景胜算几何？

对于成都购房者来说，万景这个名字或许比较陌生，该品牌此前主要深耕眉山，在当地有较高知名度，一位布局眉山的头部房企曾表示，在眉山当地，购房者对万景的认可度很高。

而万景·公园道1号是万景在成都三环内的首次布局，置业顾问介绍，该项目是万景30年的战略之作，后期物业也将由开发商自持，物业费为5元/㎡/月。

这里普及一个小常识，“全景仓”住宅为高能耗建筑，优点是采光和视野较好，缺点是全年对供冷和采暖的时长是高于原有传统住宅的。此外，此类型住宅对物业服务的要求较高，比如对幕墙外墙的清洗频次等。据悉，万景自有的物业公司，此前从未有过此类住宅物业的服务经历。

万景·公园道1号实拍图

整体来看，从产品的面积段、到项目的位置，万景与绿城润百合更接近，二者的步行距离仅700余米，且两个都是新规产品、都在同一板块、也都有公园作为卖点——绿城润百合的公园资源主要是两个地块之间的口袋公园，公园的互动性更强。但万景·公园道1号更接近攀成钢的城市配套。

上月，绿城·润百合迎来首开，实际售价在3.5万元/㎡，据开发商介绍，项目成交金额超5亿，成交近100套。而同属成华区的槐树店，华润天宸上院同样有143㎡户型，总价在450万左右。

大房企的定价也给万景·公园道1号带来参考，据置业顾问介绍，项目预计售价在3.4万元/㎡左右，与绿城润百合138㎡户型总价接近——此时，你是更愿意选择眉山房企在成都的1号作品，还是愿意选择绿城？

置业建议

万景·公园道1号值得购买吗？

当前，如果把它和绿城·润百合放到一起看，或许绿城的优势更大。但从项目所处的东客站板块来看，接驳攀成钢的生活配套、塔子山的生态资源、东2.5环的环线位置，对于主城党来说，都是很优质的存在。如果考虑下手，可以结合德商·迎晖天玺、人居·九林语的二手房考虑，以及后期区域内将推出的城投锦江·锦上锦、中旅迎晖路项目、五桂桥汽车站的城市更新项目等都是未来万景·公园道1号的竞品。

激烈的竞争下，对区域市场不熟悉的开发商、小地块后期的物业管理问题，都对万景·公园道1号提出挑战。

整体来看，后期区域内还有充足的新房供应，准备入手东客站板块的购房者，不妨多做比较。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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