北京“新豪门潮”来了？

出人意料的，三环地也不好卖了。

9月5日，北京出让丰台、朝阳2宗地块，均被北京国企托底拿下，成交总价33.46亿元。其中丰台岳各庄地块被城建发展+北京建工+住总金第29亿元底价竞得，朝阳呼家楼地块由首开拿下，成交楼面价约8.1万元/平方米。

作为北京首开义拓城市更新建设运营有限公司主导的城中村改造项目，呼家楼地块也由首开激活并推动入市。早在拍地前，市场就已有消息透露，首开大概率会拿下这块地。值得关注的是，这也是首开时隔两年多，再次在北京土地市场出手拿地。

在业内人士看来，朝阳呼家楼地块具备核心区位稀缺性，且地块面积偏小、总价门槛较低，这种 “低总价+优区位”的属性，使其成为首开重新回归北京土地市场的理想切入点，能够有效降低首开重返市场的初期成本与运营压力。

时隔两年再拿地

呼家楼板块素来寸土寸金，区位优势显著。该地块位于东三环至四环核心区域，距离国贸中心仅约800米，距离地铁10号线金台夕照站约300米，6号线呼家楼站约500米，周边聚集国贸商城、SKP等高端商业综合体，以及北京朝阳医院等优质医疗资源，生活配套设施完善。

从周边房源来看，基本都是几十年的老小区，2023年建成的首创禧瑞都算是比较新的二手房，110平方米起，挂牌均价约为10万元/平方米，370平方米的平层产品挂牌均价在15万元/平方米以上。

这块地是CBD核心区近十年来首次推出的住宅用地。而10年后的这次宅地供应“破冰”，为何“遇冷”？

根据出让文件，呼家楼地块全称为北京市朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地，总占地面积0.53公顷，规划建筑面积0.76万平方米，其中住宅部分约0.55万平方米。

其中，9001地块为R2二类居住用地，地上建面5580平方米，容积率2.04，限高36米。内含一条东西向街坊路，位于9001地块北侧，利用现状小路加宽，红线宽度8米。9002地块为A8社区综合服务设施用地，地上建面2080平方米，容积率0.8，限高9米。

这意味着如果按照户均120平方米计算，住宅房源总共不到50套。

有分析称，呼家楼地块的核心优势在于地段，但短板也同样明显，占地面积偏小、整体开发体量不足。这种规模特性使得项目对头部房企的吸引力有限，毕竟从业绩规模增长或产品力优化的角度来看，该地块能发挥的价值空间并不大。

实际上，该地块属于朝阳区首开"1托4"城中村改造项目的重要组成部分，原址为1950年代建成的危旧楼房，经腾退拆除后纳入城市更新计划。首开“1托4”包含多宗居住用地，最终可能大概只有1宗地为商品住宅用地，其他地块或均为回迁房项目。因此，这次出让地块足够稀缺。

值得关注的是，这是首开股份时隔两年再度在北京土地市场落子。作为曾经的“京城一哥”，首开早年凭借充裕的土地储备等核心资源，在北京房地产市场占据重要地位，一度风光无两。不过，转折自2022年逐步显现，其此前高溢价拿地所积累的风险持续释放，业绩陷入连续亏损区间。

直至今年上半年，首开股份业绩才显露回暖迹象。财报显示，公司归母净利润-18.39亿元，虽仍处于亏损状态，但实现5.61%的同比增长。回溯2024年全年，首开股份曾一度暂别北京土拍市场，未新增任何土地储备；而今年3月18日，首开重新回归土拍视野，现身海淀区树村地块的拍卖现场。

在半年报中，首开股份表示，一方面，创新优化项目营销策略，全力推动销售去化；另一方面，密切跟踪并积极研判重点城市土地市场机遇，战略布局，在保障合理利润的前提下，积极参与土地竞拍，力争获取一定规模的新增土地储备。

随着呼家楼地块成功落槌成交，朝阳区太阳宫 627 地块也将于月底正式入市。从酒仙桥中海萬吉玖序，黄衫木店璞樾、紫金宸园到呼家楼、太阳宫待开发新项目陆续的衔接，后续朝阳区将迎来一波近年来较为罕见的豪宅集中供应潮，区域市场竞争格局或将进一步加剧。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，呼家楼地块的出让不仅考验开发商的运营能力和产品打造水平，成交结果也将为北京核心区高端住宅市场提供重要的价格参考指标，对未来市场走势具有显著的指示意义。

国企联合“捡漏”岳各庄

此次土拍的另一宗丰台地块也是由三家北京国企拿下。

宗地全称为北京丰台区岳各庄村A区棚改项目DC-L01地块，被城建发展+北京建工+住总金第联合体以29亿元底价摘得，楼面价约5.03万元/平方米。

城建发展似乎早已锁定这块地。8月15日，北京市工程建设招标投标交易系统显示，丰台岳各庄村地块施工和监理项目发出招标计划，招标人为北京城建投资发展股份有限公司。

这也是一宗距离三环比较近的地块。具体来看，该地块东侧距离西三环直线距离约2公里，西侧到西四环直线距离约1公里。地块周边配套成熟，享有莲花池公园、银座和谐广场等商业资源，并依托十一中堂实验学校形成教育资源优势。

张凯表示，由于毗邻海淀万寿路学区，该项目有望实现“学在海淀，住在丰台”的区位联动效应，对海淀区购房人群也具备一定吸引力。

不过，地块也存在一定限制，距离地铁10号线六里桥站约2公里，轨道交通便利性一般；北侧邻近京广铁路车辆段，可能存在噪音干扰；南侧的岳各庄批发市场预计2028年底完成拆除，在此期间或面临交通拥堵及环境噪音问题。

从周边房价来看，楼面价约为5万元/平方米的新地块，与周边次新房相比具备价格优势，例如紫辰院挂牌价约8.9万元/平方米，保利和光逸境近10万元/平方米。市场预期未来该项目售价可能达到9万-10万元/平方米。

“但需注意的是，丰台区当前新房库存规模较高，去化周期约36个月，市场竞争激烈，整体价格体系承压。此次底价成交也反映出房企在当前市场环境下趋于谨慎的态度。” 张凯表示。

张凯补充道，长远来看，岳各庄地块凭借核心区位与教育资源，仍有望吸引西城、海淀等区域的改善型需求。若规划中的地铁11号线青塔站顺利落地，将显著提升交通便捷度。该地块的开发有望为丰台核心区发展注入新动力，但其实际市场表现仍需取决于产品定位、定价策略及周边环境改善进度。