常州前首富王振华出狱回归第一年，吾悦广场近九成被抵押

迟到的雷虽迟但到，地产大佬并没有躲过一劫。

常州前首富王振华出狱并回归公司近一年后交出的第一份半年业绩，并没有比儿子更优秀，至少从数据来看：核心经营数据都在降，更要命的是，偿债压力越来越大。

新城控股的生存之战，在公司创始人王振华出狱并回归公司近一年后，正在变得更加严峻。

营收在掉，利润也在掉。

新城控股刚发布的2025年中期业绩显示，实现营业收入221亿元，较上年同期下降34.82%；实现归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，较上年同期下降32.11%；实现经营性净现金流2.86亿元，同比下滑86.3%。

现金流下滑的力度有点大。

没有一个数字是往上走的。营收和利润的双双下降，代表着企业盈利能力的急剧萎缩。

王振华是新城控股、新城发展和新城悦服务三家“新城系”上市公司的控股股东，早在2012年王振华就成为常州首富。

2018年王振华、王晓松父子以230亿元身家排在胡润百富榜第133位。据“澎湃新闻”等媒体报道，出狱后，王振华召集高管团队开会、巡查城市项目等，已经回归公司。

他的业绩如何呢？

仔细看一下，曾经的“住宅+商业”的双轮驱动模式，现在基本靠商业在支撑。

体现在数据上，就是新城控股上半年的开发结算收入仅151.68亿元，同比下滑44.94%。同期公司实现合同销售金额103.3亿元，同比下滑56.15%。

都在下滑，今年的销售数据也在掉。今年1-7月的数据，新城控股只实现合同销售金额119.9亿元，同比减少约56%。

这是什么概念？就是在7月份一个月，新城控股全国范围内卖房的合同销售金额只有16.6亿元。

以前是这个的十倍！

早在2018年，新城控股的年销售额就突破了2000亿大关，达到2210.88亿元，平均一个月就要卖掉差不多184亿元的房子，即使是在王振华出事的2019年，新城控股仍然实现了约2708.01亿元的年销售金额。

也是因为王振华犯罪入狱，新城控股当时就遭遇了银行抽贷、合作暂停的危机，王晓松接班后通过收缩战线、去杠杆等一系列操作暂时稳住了局面。

在很长的一段时间里，行业里认为新城因为这个躲过了一劫，他们更早去跟银行沟通，但是，迟到的雷就不会到了吗？

未必。

谁想到，新城控股在住宅开发上的缩表，竟一直持续了6年，到现在也没能恢复。

仔细看一下布局，截至2025年半年度，新城控股未售土地面积2909万平方米，其中41%位于一二线城市带，17%位于长三角三四线城市带，剩余主要位于其他吾悦广场所在城市。2025年下半年，新城控股计划开工25.27万平方米，计划竣工269.17万平方米。

其中41%位于一二线城市带，这个数据里，有多少位于一线城市呢？少之又少。

加上这么多年没有投资拿地，这些土地基本都是“陈年”储备，在住宅开发的圈子里，流传着这么一句话：越老的地，房子越难卖。

这句话有两层意思：一是之前出让的地块，规划要求大多已经不符合当下的市场需求，就算建出来也不好卖；二是挂在土储里又一直不开发的地，大概率是土地还没完全拿到手。

这些土储的含金量，到底还有多高？只能各自判断了。

可以确认的是，新城控股的住宅开发业务已经多年没有投资拿地，又因近两年的保交楼优先更是大幅萎缩，已基本处于躺平的状态。

现在，新城控股唯一能指望的，也只剩下商业了。

新城控股的商业，至少在数据表现上，相比住宅开发业务来说，还是亮眼的。

上半年，新城控股的商业运营总收入为69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占公司总毛利的比例由去年同期的57.21%提升至77.06%。

不得不说，新城控股要活下去，吾悦广场确实是他目前能抓得住的、唯一的“救命稻草“。

根据新城控股年初制定的2025年实现商业运营总收入140亿元的计划，上半年已完成接近50%。

截至期末，新城控股在141个城市布局了205座吾悦广场，已开业及委托管理的在营商业174座，开业面积1608.14万平米，出租率97.81%。

从运营数据上看，吾悦广场的运营情况也不错，客流总量达9.5亿人次，同比增长 16%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%。

数据很好看，但是，这个背后，是吾悦广场已经被大规模抵押融资的现实。

在新城控股共计1215亿元的投资性房地产中，有1065亿元已经因抵押融资受限，剩余未抵押的资产只有150亿元了。按照50%的资产抵押率计算，现有的投资性房地产中，新城控股最多只能再用吾悦广场抵押融资75亿元了。

什么意思？就是用吾悦广场作为资产进行抵押融资的空间已经基本到顶了。

抵押的背后就是偿债压力。

与此同时，新城控股还面临着巨大的偿债压力。截至6月末，新城控股的有息负债高达523亿元，其中135.5亿元是一年内要偿还的短期债务。

要还135.5亿的短债，但是现金只有多少呢？92亿元，而且有一部分还动不了。

根据中报数据，新城控股的在手货币资金92亿元，其中32亿元为受限资金，实际可动用的资金为60亿元，与135.5亿元的短期债务相比，还有75.5亿元的资金缺口。

正好！吾悦广场最后剩余的抵押融资额75亿元可以差不多填上这个缺口。可一旦如此，未来如果再遇到资金压力，新城控股就会面临没有资产可以抵押的局面。

光补上这个缺口还不够！截至6月末，新城控股的平均负债成本是5.55%，523亿元的有息债务，就意味着每年光利息支出就要29亿元，相当于上半年8.95亿元净利润的3倍以上。

持续高企的利息支出，不断吞噬着公司持续下滑的利润，更加剧了新城控股的经营负担。

王振华的陨落堪称地产界最戏剧性的转折。2019年7月，王振华因猥亵儿童罪被判刑五年，让这个商业帝国瞬间崩塌。此后，新城控股主动收缩战线，意外在随后的行业剧变中守住底线，没有爆雷。

2025年，王振华出狱回归第一年，曾经的主业住宅开发已经沦为附属，只能靠商业独力支撑，公司盈利能力急剧萎缩与巨大偿债压力同时爆发。

他们家族正在积极自救。

8月10日，一则港股上市公司的收购公告让地产大亨王振华的女儿王凯莉首次进入公众视野。年仅26岁的二代，通过其全资拥有的万疆资本有限公司，以2.23亿港元收购了中国新零售供应链集团有限公司（03928.HK）75%的股份。

哥哥王晓松上任后主导战略收缩：暂停拿地、出售项目、精简架构。这套“断腕术”意外让新城避开地产暴雷潮，2024年仍实现890亿营收，成为少数未爆雷的民营房企。

那么，这次，还会有意外吗？