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3月18日，海淀树村地块（海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块R2二类居住用地）开拍。最终，在地价不设上限的情况下，经历了200多轮竞拍，中海以75.02亿元摘得该地块，溢价率27.9%，楼面价约10.23万元/㎡。

树村地块位于海淀区上地街道，土地面积3.97万㎡，规划建筑面积7.33万㎡，交易起始价58.64亿元。

2024年9月，树村地块以“海淀区树村资金平衡用地统筹项目”的身份亮相，变为商品房地块。

项目分为两部分，北边为住宅用地，南边则规划为产业用地，涵盖办公、商业以及一座五星级酒店——这将是上地第一个五星级大酒店。南侧产业用地已于2023年底开工，预计2027年底竣工。

生态资源不错，西侧树村公园，南侧清河岸边已改造成清河之洲滨水公园。

交通配套上，距离地块最近的轨道站点为M13号线上地站，直线距离约1.2公里；此外，依据《海淀分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》及《北京市轨道交通线网规划(2020年-2035年)》，地块东侧沿信息路规划有1条轨道交通预留廊道，具体线位及站点最终以相关主管部门批复方案为准。

树村地块通过五环路、万泉河快速路、清河北侧路实现向西与三山五园、石景山、门头沟等地区之间的交通联系，通过五环路、清河北侧路实现向东与清河、西三旗等地区之间的交通联系，通过万泉河快速路、上地西路-信息路、京新高速及京藏高速实现向南与中心城区，向北与海淀山后地区及昌平之间的交通联系。

地块所在上地板块的最大优势是同时拥有产业优势和学区优势：一方面，板块靠近互联网公司集聚的后厂村区域，吸引了许多高科技人才，满足职住平衡需求；

另一方面，在教育上，上地板块近年也以“中学无坑校”和“派位最强板块”，被称为海淀最强学区、最均衡学区，有海淀最强牛小之一——上地实验小学，清华附中上地学校，二十中学以及在建的未来101中12年一贯制学校等。

从竞品看，树村地块距功德寺地块和朱房村地块较近，直线距离大概2公里左右。周边次新房，房价基本都在10万元/㎡以上。明星楼盘有融创学府壹号院和海开·圆明天颂，与该地块隔了一个树村公园。该项目近期挂牌的二手房房源成交价达到16.5万/㎡。

真正可以对标的二手房有两个：

1、学府壹号院。南北区容积率1.6左右，控制高度18米。这是新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡。

2、海开圆明天颂。2021年11月开盘，238套房源，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌二手房房源，成交价16.5万/㎡。由于圆明天颂容积率只有1.1，且是4-5层洋房。

树村地块素质整体上，弱于学府壹号院。

一是，树村地块是南北走向——面宽只有150米左右，而学府壹号院是东西走向——面宽超过300米；

二是，树村地块实际容积率高于学府壹号院。虽然出让文件都显示容积率都是1.6，但树村地地块按照参数进行计算，用“地上建筑规模”除以“用地面积”之后，得出容积率为1.84。

出让文件表示的1.6容积率，是因为它把东面6074.54平防护带HD00-0705-0035-2地块，纳入统一核算容积率、绿地率。不仅如此，树村还有一条宽15米、长170米的街坊路来吞噬容积率，共计面积约2550平。

如果扣除防护带和街坊路占地，树村地块用于建房的实际容积率约1.955。

学府壹号院南区扣除街坊路后，实际容积率为1.72。看来，对于树村地块容积率1.955，18米限高条件下，楼间距是最大的考验。

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