借名买房之争：儿子诉求败诉，北京房产买卖律师深度解读

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儿子主张以父母名义购买单位房改房，多年后凭母亲 “签字证明” 要求过户，却因 “证明真实性存疑、无出资证据” 被法院驳回全部诉求。近日，北京市通州区人民法院的判决，明确了 “口头借名买房需充分举证，无有效证据不予支持” 的裁判规则，为同类纠纷敲响警钟。

一、案情梳理

1. 房屋来源：父母单位房改房，登记在父亲名下

王建国（已故）与赵秀兰（已故）系夫妻，均为甲印刷厂职工，育有三子女：长女王芳（被告一，胜诉方）、次女王丽（被告二，胜诉方）、长子王磊（原告）。

1999 年，甲印刷厂实施房改售房，王建国依据单位政策，与甲印刷厂签订两份《房屋买卖协议书》，购买 “一号房屋”（92.39㎡，房款 11.7923 万元）、“二号房屋”（53.63㎡，房款 6.7446 万元），合计补缴房款及公共维修基金 7.0801 万元（折抵工龄后）。1999 年 2 月、12 月，王建国分两次缴纳购房款，2000 年 2 月，两套房屋均登记至王建国名下。

2. 纠纷爆发：父亲去世后，儿子主张 “借名买房” 要求过户

2021 年 6 月，王建国去世；2023 年 1 月，赵秀兰去世，二人未留遗嘱。王磊起诉至法院，主张：1. 1999 年因自己要结婚，与父母约定 “借王建国名义买房”，购房款及装修费均由自己出资；2. 2021 年 6 月 27 日，赵秀兰出具《证明》确认 “房屋由王磊出资购买”；3. 要求确认与王建国存在口头借名买房关系，并判令王芳、王丽配合过户。

王芳、王丽辩称：1. 父母均为甲印刷厂干部，有足够经济能力购房，无需王磊出资；2. 赵秀兰 2021 年 1 月已被诊断为 “血管性痴呆、重度认知障碍”，无民事行为能力，《证明》并非其真实意思表示；3. 王磊无任何证据证明 “借名合意” 及 “实际出资”，持有房产证仅因与父母同住，诉求应驳回。

二、案件分析

1. 争议焦点

王磊与王建国之间是否存在口头借名买房关系？

赵秀兰出具的《证明》能否作为认定借名买房的依据？

2. 胜诉关键：原告举证不足，核心证据无效

（1）无书面借名协议，口头主张缺乏合意证据

法律依据：《合同法》第十条（口头合同需有充分证据证明合意）、《民事诉讼法》第六十七条（当事人对主张需提供证据）。

事实推导：① 借名买房需双方明确 “代持合意”，王磊主张 “口头约定”，但未提供证人证言、录音录像等任何证据证明与王建国达成借名共识；② 两套房屋系王建国依据单位政策购买，购房合同、付款凭证均以王建国名义办理，符合 “本人购房” 的常态，无任何痕迹指向 “代持”。

（2）赵秀兰《证明》无效，不能作为定案依据

法律依据：《民法通则》第五十五条（民事法律行为需行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实）。

事实推导：① 王芳、王丽提交的北京安定医院病历显示，赵秀兰 2021 年 1 月因 “多发性脑梗” 被诊断为 “器质性精神病、重度认知障碍”，MMSE 评分仅 10 分（中重度痴呆），医嘱服用治疗痴呆药物；② 2021 年 2 月的《老年人能力评估报告》显示，赵秀兰 “重度失能，无法签字、无法表达真实意愿”；③ 《证明》系王磊自行打印，落款时间为 2021 年 6 月 27 日（王建国去世后 2 天），此时赵秀兰既无行为能力也无表意能力，且王磊拒绝申请笔迹及指纹鉴定，无法证明签名真实性；④ 更关键的是，《证明》仅提及 “王磊出资”，未提及 “借名买房”，无法证明代持合意。

（3）无出资证据，持有证件、实际居住不能证明借名

法律依据：《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证不能需承担不利后果）。

事实推导：① 王磊主张 “出资 18 万余元”，但仅提交乙公司（自称持股 30%）营业执照，未提供银行流水、取款凭证等证明购房款来源于自己；② 购房款收据明确记载交款人为王建国，与王磊无关；③ 王磊与父母同住、持有房产证，系基于家庭关系的便利，而非 “实际产权人” 的证明；装修及日常开支系子女对父母的赡养行为，不能等同于 “购房出资”。

三、裁判结果

驳回原告王磊的全部诉讼请求；

本案案件受理费由原告王磊负担。

四、案件启示

1. 借名买房人避坑：3 个 “必须” 要点

必须签订书面借名协议，明确核心条款

无论亲属关系多么亲密，借名买房务必签订书面《借名买房协议》，明确约定 “实际产权人、代持人、购房款支付主体、过户条件及时间、违约责任”，避免 “口说无凭”；协议需双方及无利害关系见证人签字，留存身份证复印件。

必须留存完整出资证据，锁定资金流向

购房款需通过自己银行账户直接支付给开发商或出卖方，备注 “代 XX（代持人）支付 XX 房屋购房款”；保留购房款发票、银行流水、取款凭证等，证明款项来源及用途；若以代持人名义贷款，需留存自己偿还贷款的转账记录。

必须及时办理过户，避免长期代持风险

借名原因消除（如限购解除、符合过户条件）后，应立即办理产权转移登记；即使暂时无法过户，也要定期签订《补充协议》确认借名事实，或通过公证、录音等方式固定证据，避免因代持人去世、反悔引发纠纷。

2. 继承人警示：2 个 “关键” 动作

质疑证据真实性时，及时举证反驳

面对他人以 “亲属证明”“口头约定” 主张产权时，需重点核查证据出具人的民事行为能力（如是否患有痴呆、精神疾病）、证据形成的合理性（如落款时间是否符合常理），并提交病历、评估报告等反驳证据，否定证据效力。

主张权利需依托书面证据，而非 “情理”

继承纠纷中，房屋产权以登记和书面购房凭证为准，仅凭 “谁居住”“谁持有证件” 不足以推翻物权登记；若质疑他人 “借名”，需举证证明 “代持合意”，而非单纯否认出资。

3. 核心提醒：借名买房 “证据为王，书面优先”

本案的核心裁判逻辑是 “口头借名买房需同时证明‘代持合意’和‘实际出资’，二者缺一不可，无充分证据的，法院不予支持”。实践中，亲属间借名买房因碍于情面不签协议，往往在代持人去世后引发继承纠纷，此时原告因举证不足败诉的概率极高。

建议涉及借名买房时，务必摒弃 “亲情无需协议” 的观念，提前咨询专业律师起草协议、梳理证据；若已发生纠纷，需在律师指导下收集合意、出资、实际管控等完整证据链，切勿仅凭 “情理” 或单一证据起诉，避免因举证不能承担败诉后果。

法律小贴士

《民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。” 本案中，王磊提交的《证明》因赵秀兰无民事行为能力、意思表示不真实，不符合民事法律行为的有效要件，故不能作为定案依据，这也是法院驳回其诉求的关键原因之一。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）