购商品房遭查封，执行异议胜诉保住房产 北京房产律师解读

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面对全款买的商品房被开发商的债权人申请查封，无房家庭以 “查封前签约、付超 50% 房款、用于居住” 为由提起执行异议之诉，最终法院判决停止强制执行。近日，北京市第二中级人民法院的这起判决，为普通购房者在执行程序中维护住房权益提供了典型范本。

一、案情梳理

1. 2021 年：无房家庭购房，签约付款后收房

赵磊（原告，胜诉方）与妻子林霞均为工薪阶层，全家在京无自有住房，一直租房居住。2021 年 7 月，经朋友介绍，赵磊看中了甲公司（开发商，第三人）开发的 “一号房屋”，随即与甲公司签订《商品房认购书》及《北京市商品房现房买卖合同》，约定：

房屋总价款 166.064 万元，2021 年 7 月 16 日支付首付款 90 万元，网签后 15 日内以贷款方式支付尾款 76.064 万元；

甲公司于付款当日交付房屋。

2021 年 7 月 17 日，赵磊按约通过银行转账向甲公司委托的丙公司（收款方）支付首付款 90 万元，同时交纳了公共维修基金、物业费等费用，甲公司当天向赵磊交付了 “一号房屋”，并出具购房款收据。此后，赵磊多次催促甲公司办理网签，但甲公司以各种理由拖延，导致尾款无法通过贷款支付。

2. 2022-2024 年：房屋被查封，异议被驳回后起诉

2022 年 10 月，因甲公司与乙公司（案外人）存在债务纠纷，乙公司申请强制执行，北京市第二中级人民法院查封了仍登记在甲公司名下的 “一号房屋”。2024 年 2 月，本案申请执行人变更为丁公司（被告）。

2024 年 7 月，赵磊就 “一号房屋” 提出执行异议，主张自己是合法买受人，请求停止执行。同月 30 日，法院裁定驳回赵磊的异议请求。8 月 9 日，赵磊收到异议裁定书后，于 8 月 22 日通过人民法院律师服务平台提交起诉材料，经补充材料后，9 月 23 日案件正式立案。赵磊的诉讼请求为：1. 停止对 “一号房屋” 的执行；2. 诉讼费由丁公司承担。

丁公司抗辩：1. 赵磊无法证明签约在查封前；2. 房屋处于毛坯空置状态，未实际占有；3. 赵磊在京另有住房，非唯一住房；4. 购房款支付给丙公司而非甲公司，未实际付款；5. 起诉已超过 15 天法定时效。甲公司及相关第三人则认可赵磊的购房事实，同意其诉讼请求。

3. 法院查明：购房真实，符合排除执行要件

法院经审理查明：

签约与付款：2021 年 7 月的《现房买卖合同》真实有效，早于 2022 年 10 月的查封时间；赵磊支付的 90 万元有银行转账记录，甲公司出具的《证明》确认委托丙公司收款，首付款占总房款的 54.2%，超过 50%。

房屋占有：现场勘验发现，房屋虽未装修，但配备床铺、厨具、洗漱用品等基本生活设施，有明显使用痕迹，与赵磊 “供家人偶尔居住” 的陈述一致。

唯一住房：《不动产登记信息查询结果》显示，赵磊全家在京无其他住房。

起诉时效：赵磊在 8 月 9 日收到异议裁定书后，8 月 22 日即提交起诉材料，未超过 15 天法定期限，立案审查时间不计入时效。

二、案件分析

1. 争议焦点

赵磊提起诉讼是否超过 15 天法定时效？

赵磊的购房行为是否真实，是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的排除执行要件？

2. 胜诉关键：完全符合 “商品房消费者” 排除执行的三大法定要件

（1）起诉未超时效，线上提交材料即视为 “提起诉讼”

法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零三条（案外人应在执行异议裁定送达之日起 15 日内提起诉讼）。

事实推导：赵磊 8 月 9 日收到裁定书，8 月 22 日通过法院在线服务平台提交起诉材料，已在 15 天期限内主张权利；后续立案审查、补充材料的时间是法院内部流程，不应计入申请人的时效期间，故 “超时效” 的抗辩不成立。

（2）查封前已签订合法有效的书面买卖合同

法律依据：《执行异议和复议规定》第二十九条第一项（查封前签订合法有效的书面买卖合同）。

事实推导：赵磊与甲公司 2021 年 7 月签订的《现房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且签订时间（2021 年 7 月）远早于房屋查封时间（2022 年 10 月），完全符合 “查封前签约” 的要件。

（3）所购房屋系用于居住，且名下无其他住房

法律依据：《执行异议和复议规定》第二十九条第二项（用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋）。

事实推导：① 赵磊提交的不动产查询结果证实全家在京无房，符合 “无其他住房” 的核心要求；② 房屋内配备基本生活设施，虽非长期居住，但用途仍为居住，而非投资，符合 “用于居住” 的要件，丁公司 “空置未占有” 的抗辩与现场勘验结果不符。

（4）已支付超过 50% 的购房款

法律依据：《执行异议和复议规定》第二十九条第三项（已支付价款超过总价款 50%）。

事实推导：赵磊支付的 90 万元首付款占总房款 166.064 万元的 54.2%，超过法定 50% 的标准；且甲公司出具的收据、委托收款证明能印证款项性质为购房款，丁公司 “未向甲公司付款” 的抗辩不成立。此外，尾款未支付系因甲公司未办理网签导致无法贷款，责任不在赵磊，不影响要件成立。

三、裁判结果

停止对位于北京市的 “一号房屋” 的执行；

本案案件受理费由被告丁公司负担。

四、案件启示

1. 购房者避坑：4 个核心维权动作

签约前核查房屋状态，留存签约凭证

购房前通过 “北京市不动产登记领域网上办事服务平台” 查询房屋是否存在查封、抵押；签订合同时务必使用住建部门标准文本，留存合同原件、签约照片、销售方授权文件，避免签订 “阴阳合同” 或非正规协议。

按约付款，明确款项性质及收款主体

付款时优先按合同约定的账户转账，备注 “购房首付款 / 尾款”；若开发商要求向第三方付款，必须由开发商出具书面《委托收款证明》，明确收款方、金额及用途，同时要求开发商出具正式收据或发票。

收房后固定占有证据，实际使用房屋

收房时签订《房屋交接单》，留存物业费、水电费缴纳凭证；即使暂不长期居住，也应放置基本生活设施并保留使用痕迹（如水电费缴费记录、物品摆放照片），避免因 “空置” 被质疑未实际占有。

异议被驳回后，15 天内及时起诉，善用线上渠道

收到执行异议驳回裁定书后，务必在 15 天内提起诉讼，可通过 “人民法院律师服务平台”“北京法院诉讼服务” 等线上渠道提交材料，留存提交成功的截图、短信记录，证明在期限内主张权利，避免因线下立案排队延误时效。

2. 债权人警示：2 个注意事项

申请查封前，全面核查房屋实际权利状态

申请强制执行前，不仅要查询房屋登记信息，还应实地走访了解房屋是否已被实际占有、是否存在买卖合同；可通过向物业核实入住情况、查询水电费缴纳记录等方式，避免查封已被消费者购买的商品房。

抗辩需针对法定要件，提交充分证据

面对执行异议时，需围绕 “签约时间是否在查封后、是否用于居住、付款是否达标” 三大要件抗辩，并提交具体证据（如房屋空置照片、买受人其他住房证明等）；不可仅以 “房屋登记在被执行人名下” 为由主张执行，否则可能因对方符合消费者保护要件而败诉。

3. 核心提醒：商品房消费者权益保护 “要件为王”

本案的核心裁判逻辑是 “购房者符合《执行异议和复议规定》第二十九条的全部要件，即构成‘商品房消费者’，其居住权优先于普通金钱债权”。对于无房家庭而言，购买商品房时需全程留存证据，确保 “查封前签约、付超 50% 房款、用于居住且无房” 三大要件齐全；一旦房屋被查封，要在法定期限内通过诉讼维权，依托法律规定优先保障自身住房权益。

建议购房者在购房过程中咨询专业律师，审核合同条款、核查房屋权利状态；遭遇执行纠纷后，及时委托律师梳理证据，精准主张 “商品房消费者” 身份，最大程度维护自身合法权益。

法律小贴士

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是专门保护 “商品房消费者” 的核心条款，仅适用于 “向房地产开发企业购买商品房、用于居住且无其他住房” 的情形，其权利优先级高于普通金钱债权。若购买的是二手房，则需适用该规定第二十八条（一般不动产买受人），要件要求更严格，需额外满足 “非因买受人自身原因未过户” 的条件。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）