9月起个人消费贷款可享受财政贴息，华润万象生活等企业公布2025年中期业绩丨商业地产月报

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报告要点：

1.政策动态

➤财政部等3部门发布个人消费贷款财政贴息政策，地方政策聚焦产业发展、首店经济、商圈提质升级等方面

2.市场表现

➤商办用地：2025年1-8月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为15651万平方米、12282万平方米

➤大宗交易：2025年8月，中指数据共监测到大宗交易9宗

3.行业动态

➤融资动态：2025年1-8月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约790亿元，同比增长22.9%；越秀房托、凯德中国信托发布2025年中期业绩，华夏凯德商业REIT获批，中金唯品会奥莱REIT基金合同正式生效

➤企业及项目动态：华润万象生活等多家企业发布2025上半年业绩公告，全国首座“万象里”社区商业综合体挂牌，杭州城北招商花园城创新打造XOD模式商业综合体

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政策动态

中央层面，8月4日，财政部、央行、金融监管总局联合印发《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。2025年9月1日至2026年8月31日期间，居民个人使用贷款经办机构发放的个人消费贷款（不含信用卡业务）中实际用于消费，且贷款经办机构可通过贷款发放账户等识别借款人相关消费交易信息的部分，可按规定享受贴息政策。贴息范围包括单笔5万元以下消费，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、教育培训、文化旅游、家居家装、电子产品、健康医疗等重点领域消费。对于单笔5万元以上的消费，以5万元消费额度为上限进行贴息。政策到期后，可视实施效果研究延长政策期限、扩大支持范围。年贴息比例为1个百分点（按符合条件的实际用于消费的个人消费贷款本金计算），且最高不超过贷款合同利率的50%，中央财政、省级财政分别承担贴息资金的90%、10%。

8月18日，国务院总理李强主持召开国务院第九次全体会议。李强强调，要进一步提升宏观政策实施效能，深入评估政策实施情况，增强政策针对性有效性，及时回应市场关切，稳定市场预期。要抓住关键着力点做强国内大循环，以国内大循环的内在稳定性和长期成长性对冲国际循环的不确定性。持续激发消费潜力，系统清理消费领域限制性措施，加快培育壮大服务消费、新型消费等新增长点。

8月27日，国新办举行新闻发布会，介绍中国服务贸易发展和2025年服贸会筹备工作进展情况。发布会上，商务部副部长盛秋平表示，接下来将从“加强政策促进，形成工作合力”“聚焦重点领域，丰富服务供给”“创新消费场景，激发消费潜力”三个方面落实好提振消费行动计划，做好服务消费相关工作，并宣布9月商务部要出台扩大服务消费的若干政策措施，统筹利用财政、金融等手段，优化提升服务供给能力，激发服务消费新增量。

地方层面，8月8日，东莞发布《东莞市加快潮玩和动漫产业发展若干措施》，计划拿出1.2亿元产业扶持资金，从产业生态、开拓市场、内容创作、动漫产业、要素保障等五大方面支持潮玩和动漫产业高质量发展。8月12日，浙江发布《加快推进首店经济发展三年行动方案（2025-2027年）》，提出“力争到2027年，全省新增城市品牌首店2000家以上，其中华东区域以上高能级首店200家；打造首店集聚区、首店孵化区、首店提升区50个以上。”等工作目标，围绕引育品牌首店、打造首店集群、完善发展机制、优化营商环境四大重点任务，提出12条重点举措。8月22日，成都发布《成都市商圈提质升级三年行动方案（2025—2027年）》，聚焦“4+12+57”城市商圈格局，即4个世界级商圈、12个城市级商圈、57个区域级商圈，推动片区联动、资源融合，实现商圈质量整体跃升。“一圈一策”推进商圈优化提升，构建“世界级商圈引领、城市级商圈协同、区域级商圈特色支撑”的差异化发展格局。

市场表现

1、商办用地：2025年1-8月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为15651万平方米、12282万平方米

图：2020年8月-2025年8月300城商办用地推出及成交情况

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2025年1-8月，300城商办用地共推出15651万平方米，成交12282万平方米，同比分别下降19.6%、16.1%。8月，300城商办用地共推出2991万平方米，成交1949万平方米，同比分别下降5.4%、18.1%。

分城市等级来看，2025年1-8月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为238万平方米、198万平方米，同比分别下降22.3%、28.1%；二线城市推出及成交面积分别为3318万平方米、2720万平方米，同比分别下降9.7%、17.4%；三四线城市推出及成交面积分别为12094万平方米、9363万平方米，同比分别下降22%、15.5%。

2、大宗交易：2025年8月，中指数据共监测到大宗交易9宗

2025年8月，中指数据共监测到1亿元以上大宗交易9宗，交易金额为68亿元。分物业类型来看，商业地产标的6宗（含综合体、写字楼、商业、酒店），工业标的2宗、租赁住房1宗。

表：2025年8月大宗交易案例（部分）

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含纯地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。

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行业动态

1、融资动态

➤2025年1-8月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约790亿元，同比增长22.9%

图：2025年1-8月CMBS/CMBN和类REITs产品发行量占比（按底层资产细分）

数据来源：CNABS，中指研究院综合整理

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2025年1-8月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs等产品发行单量共61支，较上年同期增加13支；产品发行金额共计790亿元，同比增长22.9%。以商业地产（消费基础设施、办公物业、综合体、酒店）为底层资产的产品发行金额为466亿元，占比59%；其次为混合类资产产品，发行金额为149亿元，占比19%；以产业园为底层资产的产品发行量为92亿元，占比12%；其他类型资产（租赁住房、物流仓储等）发行金额共计84亿元，占比11%。

➤越秀房托2025上半年收入总额‌约9.66亿元，同比下降6.6%

8月14日，越秀房产基金公布2025年中期业绩。2025上半年，越秀房托收入总额约9.66亿元，同比下降6.6%，物业收入净额约6.79亿元，同比下降8.6%。项目期末平均出租率为82.2%，较2024年同期下降1.8个百分点，租金单价为人民币187.5元╱平方米╱月。融资方面，2025上半年末，越秀房托平均融资成本为3.33%，降至近3年以来低位。

➤凯德中国信托（CLCT）发布2025年中期业绩，零售物业出租率96.9%‌

8月7日，凯德中国信托（CLCT）发布2025年中期报告。2025上半年，凯德中国信托实现总收入8.68亿元，同比下降6.3%，其中零售物业实现收入6.29亿元，同比下降4.5%；产业园实现收入2.14亿元，同比下降12.0%；物流园实现收入0.24亿元，同比小幅增长。出租率方面，9个零售物业项目期末平均出租率为96.9%，较2024年末下降1.3个百分点。

➤华夏凯德商业REIT获批

8月27日，华夏凯德商业REIT取得证监会准予注册的批复，准予募集的基金总份额为4亿份。该基金是国内首单外资消费REITs，凯德投资旗下第8只REITs。华夏凯德商业REIT首批纳入两个资产，分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总建筑面积达到16.84万㎡，截至2025年3月31日的整体出租率约为96%。

➤中金唯品会奥莱REIT基金合同正式生效，募集资金34.8亿元

8月27日，中金唯品会奥莱REIT基金合同正式生效，合同期限为26年，募集期间自2025年8月20日至2025年8月21日止，共吸引38814户有效认购，募集期间净认购金额达到34.8亿元人民币，有效认购份额为10亿份。

2、企业及项目动态

➤华润万象生活2025上半年商业航道收入同比增长14.6%

8月27日，华润万象生活发布2025年中期业绩公告。期内，集团实现收入85.24亿元，同比增长6.5%，毛利率提升3.1个百分点至37.1%。其中商业航道收入32.67亿元，同比增长14.6%，毛利率提升5.2个百分点至66.1%，是利润核心来源。

据企业公布数据，截至2025年6月，华润万象生活在营购物中心达125座，53座零售额在当地市场排名第一，104座在当地市场排名前三。期内在营项目零售额达1220亿元，同比增长21.1%。

➤龙湖商业在营商场89座，2025上半年租金收入同比增长4.9%

8月29日，龙湖集团发布2025年中期业绩公告。截至2025年6月30日，龙湖商业累计开业运营商场89座，覆盖全国24座城市，运营总建面为943万平方米（含车位总建筑面积为1256万平方米）。商业投资航道2025年上半年租金收入同比增长4.9%至55.0亿元，出租率保持97%高位，商场整体营业额同比增长17%，日均客流同比增长11%。

➤万科集团商业业务2025上半年实现营业收入41.0亿元

8月23日，万科A发布2025年半年度报告，上半年商业业务（含非并表项目）实现营业收入41.0亿元，截至报告期末累计开业179个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1034万平方米，整体出租率93.2%，同比提升0.3个百分点。上半年商业业务整体客流同比增长7.8%，销售额同比增长7.2%，整体坪效同比增长7.6%。

➤中海商业韧性发展，2025上半年商业运营业务实现营业收入35.4亿元

8月29日，中海商业发布2025年中期业绩。2025上半年商业运营业务韧性发展，营业收入达35.4亿元，2020年以来复合增长率达12.8%。资产质量进一步提升，一线城市项目收入占比提升至47%。购物中心收入同比增长5.6%，销售额同比增长6.7%，客流同比增长11.0%，三年以上项目出租率达96.2%，经营利润率56.8%。写字楼期内新签约面积51万平方米，续租率77%，三年以上项目出租率78.3%，经营利润率59.7%。

➤星盛商业2025上半年同店销售额同比增长11.4%

8月28日，星盛商业发布2025年中期业绩。2025上半年，星盛商业营业收入为2.84亿元，同比下降9.4%；归母净利润为0.87亿元，同比下降2.5%。毛利率为52.3%，同比上升0.7个百分点。管理费用率9.3%，同比下降0.8个百分点。在手现金13.68亿元。项目运营方面，同店客流同比增长4.4%，同店销售额同比增长11.4%，在营项目平均出租率较年初提升0.1个百分点至92.5%。

➤全国首座“万象里”社区商业综合体挂牌

8月，全国首座“万象里”社区商业综合体在济南市槐荫区经一路与纬十二路交汇处正式挂牌。作为华润万象系商业的全新产品线，“万象里”以“Mixc Market”为品牌标识，更侧重社区生活服务功能，与“万象城”“万象汇”“万象天地”形成差异化互补。项目总体量约14万平方米，含租赁住房和商业两大业态。其中地下1层-地上4层为商业，建筑面积约5.5万平方米，地上5-18层规划了1066套租赁住房，并配建7500平方米绿地公园。业态组合方面，万象里聚焦满足社区居民高频、刚需的日常消费需求，计划引入生鲜超市、社区食堂、儿童托育、健身中心、社区诊所等与居民日常生活息息相关的业态及品牌。

➤杭州城北招商花园城将于11月开业，创新打造XOD模式商业综合体

8月28日，杭州城北招商花园城举办“百日开业倒计时”仪式，宣布项目将于2025年11月28日正式开业。据悉，城北花园城项目总建筑面积达24万平方米，集商业Mall+风情金街+城市客厅+活力中心于一体，是招商商管创新打造的XOD模式商业综合体（TOD+POD+COD，交通、公园、文化三位一体）。目前，品牌签约率已突破80%，盒马鲜生、星轶影城、星聚会KTV等主力店均已成功落位。

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