告别“物业焦虑”！信托制物业实现缴费率超95％、投诉率骤降80％

本报（chinatimes.net.cn）记者刘佳 北京报道

当信托融入社区服务，不仅让物业费收缴率、业主满意度有所提升，更推动矛盾纠纷下降，形成破解物业难题的新路径。

8 月末，吉林省公主岭市东三街道和谐社区伊通转运站小区、气门芯旧楼小区完成信托制物业管理项目签约，标志着当地老旧小区物业管理模式正式升级。

无独有偶，8 月初，乌鲁木齐经开区（头屯河区）绿谷社区德泽园小区同样签约信托制物业，成为该区首个试点项目。

据《华夏时报》记者梳理公开信息，目前北京、四川、河南、山东、安徽、海南、湖南、内蒙古、新疆、吉林等多地均有小区开展信托制物业试点，试点小区物业费收缴率平均达95%以上。

在业内人士看来，信托制物业的核心运作模式有相应特点，一方面清晰界定资金归属与收益分配，另一方面确保资金管理与监督的透明性。

“从实际运营效果来看，高收缴率反映出信托制物业在化解业主与物业矛盾、提升服务信任度方面起到作用，为后续模式推广提供实践支撑。”信托从业人员柏托对《华夏时报》记者分析称。

信托公司创新物业新模式

长期以来，“收费高服务差”“账目糊涂难透明” 是小区物业的高频投诉点，业主与物业纠纷频发，而信托制度正逐一破解这些民生痛点。

“以前小区垃圾遍地、路灯不亮，现在环境干净，物业费花哪儿都能查，住着舒心！”“新模式如同把物业费和公共收益装进了‘玻璃钱袋’，透明可见的不仅是资金，更是重建的信任。”“以前交了物业费像‘肉包子打狗’，现在每一分钱都花在明处。”

业主的反馈，反映出信托制物业落地后社区治理的变化。

据鄂尔多斯市人民政府网相关文章披露，该市在东胜区试点社区集体领办信托制物业，将物业费、公共收益设为业主共有信托基金，物业仅提供固定酬金。截至今年1月末，数据显示，试点小区物业投诉率由过去的90%下降到现在的10%，服务满意率由过去的不到20%提高到80%，收费率达到90%以上。

成都截至目前全市 1200 余个小区引入该治理机制，数量居全国首位。以长寿苑小区为例，“农转非”居民安置社区有近万户居民，此前因居民自治小组成员年龄偏大，管理服务无法满足需求。引入信托制物业后，通过信托公司、业委会、社区等多方监督的“多维度监管”机制，同时发动群众参与纠纷排查化解，小区治理效率发生变化。

此外，在物业费收缴率上，公开信息显示，合肥市首个试点信托制模式的商住小区上铁银欣花园的物业费收缴率从70%升至97%；济南市裕园社区三箭和平嘉园小区实行信托制物业后，物业缴费率从接手前不足40%跃升至95%。江西贵溪市6个试点小区物业费收缴率由原来的不足50%提高至95%以上。

“以前每天能接到多个投诉电话，全是反映物业问题，现在投诉量减少，矛盾纠纷数量调整。”物业管理员小李对《华夏时报》记者表示。

投诉量的降低与矛盾的调和，背后是信托制度对传统物业管理逻辑的重构。这其中，信托公司在信托制物业中发挥关键作用，形成多种创新模式。

2024年10月，中粮信托与绿城物业合作推出 “中粮信托明月1号物业服务信托”，中粮信托作为受托人，将资金用于江苏省江阴澄江明月住宅小区的设施维护与业主体验提升，实现小区物业管理权与收益权的分离。

2025年5月，外贸信托落地北京首单物业服务信托“外贸信托金诺10号中骏天宸物业服务信托”。该项目中，北京市西城区中骏天宸小区业主为委托人与受益人，外贸信托作为受托人，将物业费、公共收益纳入信托财产管理，并全程监督物业服务。

6月，山西信托与太原市迎泽区老军营街道联合推出“晋享阳光”物业服务信托。山西信托总经理助理魏然向《华夏时报》记者介绍，该模式将物业服务公共资金全量归集至信托专户，业主通过数字平台可实时穿透查询资金流向彻底终结“糊涂账”；同时物业公司转型为服务提供者，按约定比例获取固定酬金，剩余资金及公共收益全部纳入信托专户管理，确保专款专用，回归信托服务本质。

信托制物业攻克行业顽疾

从全国实践与信托机构参与情况看，信托制物业凭借机制设计，已成为破解传统物业“收费与服务脱节”“账目不透明”痛点的有效方案，而信托公司在资金管理、合规风控上的专业能力，为该模式落地提供支撑。

所谓信托制物业，是运用信托理念与方式管理小区物业的新型模式，以《信托法》为框架，基于业主与物业企业的信任关系，将委托人的合法权益分别赋予受托人与受益人，实现管理权与收益权分离，构建相关信任体系，其优势集中在优化治理关系、资金透明化、监督高效化三方面。

传统物业的痛点集中在资金管理领域，尤以“包干制”下的问题最为突出，甚至物业公司将物业费与经营收益混同，挪用公共收益。

中国裁判文书网数据显示，2016年以“物业+公共收益”为关键词的文书约470条，2021年后每年超3000条；截至2024年11月，以“公共收益+返还”为关键词的案件达4147件，反映出公共收益管理问题的普遍性与规范管理的紧迫性。

此外，业主自治组织能力薄弱导致的物业更换难、服务标准缺乏刚性约束，也是长期存在的难题。

行业调研显示，约40%-60%的小区因业主参与度不足，无法完成物业更换表决；中国消费者协会2024年数据也明确，物业服务质量争议是消费投诉的重要领域。

不过，随着信托制物业的实践，这些治理难题逐步得到应对。

服务约束层面，部分信托项目引入智能合约，将“电梯月故障率不超过1次”等具体指标写入代码，违约自动触发预警，累计三次违约即启动资金扣减；另有项目将银行保函、保证保险纳入信托底层资产，并结合数字人民币智能合约，强化对物业公司的服务约束。

治理机制层面，信托制物业的“双受托人”机制优化多方权责：物业企业专注安全保障、环境养护等基础服务，信托公司负责资金保管、支付结算与信息披露。

以成都、合肥等地试点小区为例，设备维修响应时间从48小时缩短至24小时内；资金管理上，“超5000元支出需双签字”的分级审批机制已成为标配。

五矿信托服务信托部创新业务管理中心负责人孙光曾对《华夏时报》记者表示，“信托机制的特点在于其破产隔离功能。由于信托财产独立于信托公司、商户及消费者自有财产，因此在商户破产时，信托账户内的资金不会被纳入到破产财产范围内，避免因商户破产而导致的资金损失。”

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，信托公司布局信托制物业，是主动适应市场变化的选择，也是拓展业务边界、履行社会责任的重要举措。

“在传统融资类业务萎缩背景下，信托公司需开拓新增长点实现可持续发展，信托制物业作为契合监管导向的领域，成为转型方向；从功能价值看，该业务能发挥信托‘财产独立性’与‘风险隔离’特点，保护消费者预付资金安全，减少资金挪用、企业跑路等风险；从社会价值看，信托公司通过此类业务参与社会治理，解决预付式消费领域的资金安全痛点，对规范消费市场秩序、维护消费者权益提供支撑。” 柏文喜对《华夏时报》记者如是说。

责任编辑：冯樱子 主编：张志伟