成都土拍，对周边居民的价值影响？

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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粉丝

提问

段哥，9月我家附近有一个地块要拍，邻居们都比较兴奋，但是我感觉不太乐观，如果拍出来价格高的话，但最终卖不出去可能会遭人笑话。但如果拍的价格低的话，是不是就更惨了？大家都觉得这边价值不大？到底是该高好还是低好？

房段子解答

先说答案，略高一点好。 对一个板块现有居民而言，同板块内的土拍，到底是拍个高价利好还是拍个低价利好？

拍高价但是最后卖不出去房子会被人诟病嘲讽。拍低价会被认为地块价值低，周边楼市价值低，而且低价地块的新房修出来还对二手房形成竞争。

房段子认为，一个适度的高价土拍结果，通常比一个低价成交对你们更有利。

土拍价格高——

意味着形成价格锚定，强化市场对板块价值的信心，可能带动二手房估价上移；
意味着政府可获得更多财政收入，用于投资改善区域公共设施（如学校、公园、商业等）的可能性增加；
意味着新建商品房备案价通常较高，一定程度上托底甚至拉动二手房价格，减少直接的价格竞争；
但如果地价过高，也意味着未来新房售价严重脱离实际需求和购买力，可能造成新盘销售困难，反而拖累板块形象。

土拍价格低——

意味着传递板块价值低估或发展乏力信号，可能引发对周边二手房价值的质疑，甚至导致房价下行压力；
意味着地方政府收入减少，可能导致区域规划配套落地放缓或降级，影响居住体验和板块长远发展；
意味着新房以更低价格入市，直接冲击二手房市场，形成“价格洼地”，分流客户，加剧内卷；
意味着低价虽可能短期减轻新房对二手房的竞争压力，但更多地反映了市场对该板块的看淡，长期不利因素占主导。

所以整体来看，一个“适度的高价”是利好该板块居民的。

怎样才是适度的高价？

1、参考周边地块历史成交价：对比近期板块内及邻近区域相似条件地块的成交楼面价，判断此次土拍价格是否处于稳步上升通道。

2、关注竞拍过程：如果地块经过多轮竞拍才以较高溢价成交，说明多家开发商看好该区域，这是市场信心的体现。

3、了解拿地房企：实力雄厚、口碑好的品牌房企（尤其是一些国央企，华润招商金茂保利中海铁建绿城等等）愿意以较高价格拿地，通常意味着他们经过了周密调研，看好板块的长期发展。

4、未来新房售价估算：根据“楼面价*（1.5~2）”的简单估算逻辑（这包含了建安成本、资金成本、税费和开发商利润），粗略估算未来新房的上市价格。判断这个估算价格是否与当前周边品质二手房价格保持一个合理的差价，并且这个价格是否能够被当前市场的购买力所接受。

总之，拍出一个适度的高价，远比拍出低价要好。这就像是一个积极的信号，能提振整个板块的信心和价值，并有望促进配套的完善。

土拍群嗨，直接受益者就是周边居民和一级市场。

粉丝提问

你好，我们目前有学区需求，孩子5岁后年读书，看了南城都会，汇夏少城，还有中德k区，还有天东秦皇帝锦前两个预算200以内，越低越好，后面的是220-230。媳妇在南站，我在天东（基本都出差），这次是置换学区房的想法，求建议。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

总的来看，你们是有学区需求的家庭自住买法，女方在南站上班，男方在天东（但是出差多不用过多考虑），所以我们从南站出发，寻找周围怎么买，才符合读书通勤以及内核的保值买法。

南城都汇的话，学区还不错，高九片区，而且距离你媳妇上班是比较近的，整体来说周围要买房的话，几乎也只有这里更合适了，但缺点还是有的哈，只能说在接受它缺点的情况下，或许是最优的选择。

优点主要就是学区好，上班近，不重复展开，缺点的话，我认为一是楼盘老化或者刚需化，二是近期价格有所启动，在开始涨价了，在某种意义上错失先机，有点如鲠在喉。南城都汇看这里

我个人建议三点，一是当前要寻找性价比买法，不要盲目追高，恐慌式入场，而是要寻找长期的捡漏时机和价格（你们后年才读书，理论上到26年4月之前买入都可以的），二是要考虑极致低价的话，就看1-4期的89平套二，三是要考虑综合的兼顾性，那么就考虑5期的89平套三双卫（在涨价中，需要缘分）。

然后是青二的汇厦少城，我理解的你是考虑它那个新房对吧？详见https://weibo.com/1551561845/OFk5yzDpr 它的初中学区还是很不错的，这个清水价格不算低，再加上后期自己装修，整体的成本上来后我觉得剪刀差倒也是看不到的，只不过是寻求极致的青二+新房概念吧？想想值得吗？这个因人而异，看你们是否有青二+新房执念？只不过我个人觉得不太划算。一是夫妻双方通勤长，二是户型差功能差，没有剪刀差，三是学区概念相对高九没有明显提升。

第三个是中德的K区，属于新川B学区，它的学区比较均衡，但是多校划片，而且不属于强学区概念下的买法，只不过挨着地铁站，往北往南上班都很方便，这个楼盘的话，可以考虑89平的套三双卫，它的一个特点就是登录很高，差不多110%+，比当前很多新房还更夸张，但总价还是可控的，基本上220万左右可以安稳拿下一套品相不错的这个大套三房源，属于花小钱买刚改大户型的策略。

这个也算是典型的买法，新川周围的话，可能并不如中德了，A区有吊车尾的行知和新华，均衡性不够（但是有传明年要改**），如果不介意的话，可以看看品相不错的长冶南阳御龙府（新房和二手房都有）；B区其他的要么得房率低，要么偏离1号线的上班通勤和华阳的生活气息，所以还不如中德的买法。

中德K区的话，我觉得主要是寻求改善长期自住的买法，偏向于两边通勤，生活热闹繁华，但不是非常极度看中学区的买法，理论上也没错。

最后你看到了天东的秦皇帝锦，这个盘套二就没意思了，因为天东这边是更讲究自住的，而非套二蜗居（没有外部的配套地段等情绪价值找补），那么套三的话，基本上又是107平起步的大户型了，得房率仅为84%，套内是91平。

当然，也是套三户型，但是谈不上是大套三了。按照2万的单价来看，总价也来到了220万的关口，单纯套内单价的话，和中德K区差距已经是5k之多了，所以还是很具体的。

你可能会说它是天C学区，但严格来说，天C在成都也只能说是中等偏上的水准，和新川B的中等水准来说，有差别，但真的不大，不至于5k的套内差距。

更何况，你虽然在天东，但经常出差，所以实用性会更差一点。

再跳出你的选择区域看房的话，基本也只能锁定二手房（新房尤其是带学区的新房，远远超预算）还是以你说的天府大道中轴线上比较好，青二的性价比不高，自住体验一般；南城都汇五期价格涨上来了，需要耐心等待缘分的节点和价格，不然就直接放弃。新川的中德K区其实挺好，比较低调务实，是性价比的买法，只不过学区从几个角度来说，是最差的（放眼成都也是居中的了，并不差，未来会更好）。天东的秦皇帝锦，从通勤（南站较远），学区（不是顶流）和性价比（没跌到底）的角度来看，看似什么都沾一点，但什么都不精，所以我觉得并不是很好的买法。

南城都汇、中德K算是一等买法，青二和天东算是二等买法。

其他的就没特别好的买法了，学区地段、楼盘房源品质和性价比，是一个不可能三角，只能做取舍，而不能全部兼得。

粉丝提问

你好，我预算170万内，自住居多，投资其次，以后还要换房的。现在工作新川，在慢慢看房，越看越迷糊，不知道买哪里，买新还是二手，现在买还是以后买？最好是套三，靠近学校地铁。想看看天府大道东侧的，前湾兴隆湖，有其他的也可以推荐。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

从目前感觉到的你情况来说，应该是整体偏向天府大道东侧的上班群体？如果是的话，那么就在这附近买房，也算是无可厚非了。尤其是你后面补充说是新川生物医药孵化园上班的话，那么就更好选择一些周边二手房了。

从结果来说，我个人比较推荐你优先考虑二手捡漏的买法，其次再是看新房的缘分了。

我复盘了整个天府新区的新房来看，当前能控制在170万左右甚至低于170万的新房，很少很少，如果要盘点的话，从最低门槛的来说，**，93平的套三双卫户型，总价门槛是160万，精装尾盘，现在基本是没啥好房源了，要的话，我们团队可以带你看感受一下（下同），它优点是总价门槛足够低，也是满足套三要求，中等学区的买法，而且还距离新川不算远，不过缺点是近高速，远离地铁，从增值性角度来看，1.8万左右的价格也不是洼地。

然后是**南侧的**，这个楼盘有90平的户型，总价130万左右，门槛比较低，而且兴隆湖的学区还算可以，生态环境好，但是缺点也很明显，一是也远离地铁1号线，二是90平是套二户型，不好改为套三，所以地铁和功能角度也差点意思。

总之买新房就是要取舍了，然后没有新房情节的话，转战二手房就更合适了。

如果要务实的就近原则，那么选择陆肖到万安都还算不错，比如新通大道附近的中铁城锦南汇，95-106平的套三双卫，总价一百五六，折合单价1.5万多，还是精装修，怎么看觉得是比较合情合理的价值买法，对于你通勤读书自住，保值，都很不错。

中德英伦世邦J区，也有少量的89平套三双卫（得房率很高），成交总价有低于170万的案例，可以对标参考买入。

周边其他的楼盘，还可以考虑金地天府城（八九十平套三，次新房，地铁口）；三利麓山城（万安地铁口，一万六七的单价，买90平以上的大套三没问题）；万安这边还可以看看麓山东侧的合能枫丹铂麓，距离地铁也不远，楼盘比较低密，大套三也不少（附近还有麓云、麓府捡漏上车）。

从这些二手房的角度来说，除了是二手标签，其他从地铁、人口商业、单价总价以及通勤的角度来说，我认为都是非常不错的买法。