民企国企混战后溢价抢地 上海五宗地最终收金111亿

观点网 9月4日，上海举行2025年第七批次土拍，共出让5宗地块，地块分别位于青浦区、闵行区、普陀区、杨浦区、宝山区，出让面积合计13.99公顷，起始总价约98.67亿元。

此次土拍中，3宗地块溢价成交，2宗地块底价成交。值得注意的是，本次出让的5宗地块有2宗被民企斩获。

补仓普陀

本次土拍中单价最高的地块为普陀区地块，被上海城建置业发展有限公司和上海瑞腾国际置业有限公司联合体经过68轮激烈竞价以52.4亿元竞得，，成交楼面价7.93万元/平方米，溢价率12.79%。

该地块组合规划为普通商品房用地，面积2.64公顷，建筑面积6.61万平方米，共3人参加竞价，起始价总价为46.46亿元，起始楼面价7.03万元/平方米。

其中，A03B-04地块出让面积1.33万平方米，容积率2.5，起始总价23.41亿元；A03B-05地块出让面积1.31万平方米，容积率为2.5，起始总价为23.05亿元。

出让文件显示，该地块位于普陀区真如城市副中心范围内，真如城市副中心规划范围东至岚皋路、西至中环线、南至武宁路及内环、北至富平路及沪宁城际铁路，拥有不错的区位优势。

位于同一板块的普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块于今年7月成交，在上海2025年第六批土拍中被中海以总价65.25亿元竞得，楼面价5.88万元/平方米，如果只计算可售住宅部分，楼板价超7.6万/平方米，溢价率14.17%。

市场数据显示，真如板块自2021年以来已断供五年，据贝壳找房数据，真如板块周边建成10年内的次新房均价在10万元/平方米左右。地块旁边的品尊国际三期在2023年12月开盘，均价约10.98万元/平方米，推售172套房源，认购率71%。

此外，宝山区BSP0-2102单元0216-03、0211-02、0212-01、0217-07地块（宝山罗店地块），由建发以底价23.23亿元竞得，楼面价2.13万元/平方米。地块出让面积7.8万平方米，建筑面积10.91万平方米，容积率1.4，为住宅用地。

此外，另有两家民营企业在上海土拍的首秀就斩获了两宗优质土地。

闵行区MHC10402单元24A-06A地块由长江精工以总价5.46亿元竞得，溢价率11.19%，楼面价3.66万元/平方米。地块出让面积9319.6平方米，建筑面积1.49万平方米，容积率1.6，为住宅用地。

成交金额最小的一宗是青浦区QPC1-0009单元75-04地块，由新易腾以底价2.7亿元竞得，楼面价1.55万元/平方米。地块出让面积9690.85平方米，建筑面积1.74万平方米，容积率1.8，为商住用地。

新易腾集团创立于2007年，是一家消费级智能终端产品研发、销售及解决方案服务商，与华为、苹果等都有深度合作。

中铁身影

本次土拍中溢价最高的土地为杨浦东外滩地块，该地块是滨江九宫格最后一块限高24米的宅地。

地块吸引了上海城建、华润置地、中铁置业、招商蛇口、中海、保利发展&上海建工、国贸、北京建工、越秀共9家竞买人参与现场竞价。

经过竞价，江苏润皋置业集团有限公司&中铁置业集团上海投资发展有限公司以总价27.36亿元竞得，成交楼面价9.22万元/平方米，溢价率28.09%。

地块东至规划三星路，西至规划松潘路，出让面积1.65万平方米，规划建筑面积2.97万平方米，容积率1.80，地上建筑限高24米，起始价21.36亿元，起始楼面价7.20万元/平方米。

地块距黄浦江仅咫尺之遥，与陆家嘴隔江相望。其东北侧紧邻保利海玥外滩序BUND98项目，后者两次开盘均实现“日光”。

值得关注的是，去年中铁置业通过遴选，以总价14.26亿、楼面价约7.5万/平方米获取了附近的风貌别墅地块。

该地块位于大桥街道89街坊，出让面积1.35万平方米，容积率1.4，地上计容建筑面积1.9万平方米。

2025年上半年，全国楼市结构性分化态势持续深化，一二线城市新房销售小幅回暖，三四线城市市场则依旧低迷，行业分化格局进一步固化。在此行业环境下，中铁置业却走出了与市场整体调整截然不同的增长曲线。

中国中铁披露的2025年半年度报告显示，上半年中铁置业实现合同销售额183.5亿元，同比大幅增长38.5%，签约面积103.6万平方米，分别同比增加38.5%、9.1%。

事实上，中铁置业在上海年内已推出过项目，据此前报道，中铁世博云境项目于今年1月开盘，整盘158套房源在3小时内全部售罄，实现销售额19.51亿元。

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