换一条赛道，广州改善的“绝代双骄”又爆了！

金九银十首周，广州楼市依旧出现二八定律。

绝大多数房企仍然采用“以价换量”的三板斧，只有极少数项目能实现量价双重突围。

然而，从微观角度，决定是否买入一个项目的，始终是一个个真实的买家。

这也意味着，在房地产行业进入“深度内卷”之后——

只有真正“懂客户”的项目，才有希望让人一眼心动。

｜广州航拍

｜广州楼市发布 摄

在广州，越秀地产，或许是最先捕捉到这个信号的房企。

去年末，广府系首作——越秀·珑悦西关亮相，以广府文脉为魂打破同质化僵局，开启 “文化赋能地产” 赛道。

其贴合广州人生活习惯的细节设计以及与广府文化深度融合的产品逻辑，实现了100天清盘。

随后，越秀·桂悦东晓拿下广州2025年2-7月成交三冠王！（数据来源：克而瑞，统计口径：总价450-800万、建面约85-120平）

还有越秀珠实·皓悦滨江，也斩获2025年5-8月的海珠西三冠王！（数据来源：克而瑞，统计口径：江南西板块和工业大道板块）

｜广府系样板间厨房创意展示

|广州楼市发布 摄

今年初，越秀地产在广府系之上再次研发出高端产品系，先锋系产品横空出世。

先是3月份，先锋系第一子——越秀·江湾潮起，首开热销超8成（数据来源：案场统计）。

旋即加推，一路高歌，甚至在6月份一口气全线涨价3%！

紧随其后，越秀·東山云起同样开盘即爆，开盘一天就卖了越秀区其他项目一年都卖不出的量，成为市场热议的“云起现象”。

在今年6-8月份，越秀区的买家中，超过一半的人都选择了越秀·東山云起（数据来源：中指院），毫无悬念地成为越秀区2025年新房销冠。

｜广州楼市发布 制

先锋系产品一经面市，就取得市场哄抢的成功。

与其说，这是越秀“产品力迭代”战略的关键落子，不如说这是越秀地产对高端客群需求的深度回应。

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何为先锋系？

简单来说，它是以“格调、交叠、悦己”为内核，为新一代城市精英定制的专属生活提案。

它既拥有“我是江南第一燕，为衔春色上云梢”，敢为人先的磅礴气魄；

它也拥有“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，拒绝千篇一律的深度探索。

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从本质上看，先锋系产品的成功，代表的是在地文化在高阶改善人群的精准触达。

如果细究先锋系的底层逻辑，有三大条件缺一不可：

极致的地段占有，是先锋系的定海神针

房地产业内有句箴言：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

这句话在先锋系产品上也得到了完美印证。

从先锋系在广州的布局看，无一不是具备难以复制的地段禀赋。

｜先锋系布局示意

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越秀·東山云起择址越秀东山与珠江新城交汇的城市新中轴。

右手紧握广州“人文根脉”——越秀东山的深厚底蕴，这里聚集了全市优质的教育、医疗资源，是城市历史与文化的承载地；

左手承接珠江新城“经济引擎”的强劲动能，这片仅占全市0.2%面积的土地，贡献了全市1/8的GDP，CBD竞争力稳居全国前三。

双核心资源的叠加，让越秀·東山云起拥有了“难以复制的地段价值”。

周边高密度的交通路网、高端商圈、名校资源...共同构筑起“15分钟高品质生活圈”。

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越秀·江湾潮起的地段优势同样不容小觑。

其所处的珠江后航道板块，是广州“一江两岸三带”战略的重要节点。

随着周边城市更新的推进，板块正加速兑现，商业、教育、医疗配套一应俱全...

｜广州楼市发布 制

从行业视角来看，先锋系对地段的选择，本质上是对“城市核心资源”的精准卡位。

在城市发展日趋成熟的当下，谁能占据这些资源，谁就能在高端市场竞争中掌握主动权。

精准的客群触达，是先锋系的破局关键

当然，如果说地段优势是项目的“骨架”，那么产品设计与买家需求的精准匹配，就是项目的“灵魂”。

对于高净值人群来说，他们渴望在居住中找到文化归属感与身份认同感，追求的是“居住空间与精神需求的同频共振”。

这也是为什么，先锋系产品 能够成为“越秀更懂广州”的另一种表达。

不同于一般项目先造房子再找客户，先锋系选择先找到目标客群，再根据这些客群的共性需求，去还原他们高频的生活场景。

社区维度，注重“公共空间的精神价值营造”

就拿越秀·東山云起来说，就专门为迎合 东山隐贵圈层而来， 在社区内打造了一座“超级底盘”。

借助垂直立体社区理念，项目在内部聚集了泛会所、空中花园等高端配置。

在约8米高的泛会所内，规划了会客厅、健身房、瑜伽室、共享阅读室等多个功能空间。

|项目 规划概念方案过程效果图

|最终以实际交付为准

当小区关上大门，越秀·東山云起才真正显露东山隐贵圈层的特征：

一部高速电梯串联起所有业态，不用出社区，就能在空中花园享受自然美景、在泛会所和朋友小聚。

这种隐秘而专享的生活体验，给足了买家情绪价值。

|项目 规划概念方案过程效果图

| 最终以实际交付为准

越秀·江湾潮起则在审美、品位和圈层上，全方位回应“敢为人先”的珠江新一代生活 。

项目内部打造了八大先锋聚场，与圈层向往共鸣。

｜广州楼市发布 制

特别是依托恒温泳池、澎湃力场、瑜伽室、理疗室等空间，越秀·江湾潮起把家楼下打造成了私教级疗愈场。

每一个业主，都可以依据身体状态定制科学训练计划。

目前，越秀·江湾潮起的酒店式双层会所已经开放，包括先锋会客厅、私宴厅、恒温泳池等配套，均已实景呈现。

这也是越秀打造的先锋系产品中，率先兑现的项目。

|私教级疗愈场实景

产品维度，“长期主义”也是先锋系的标签

先锋系首先为先锋人士带来城市美学地标级的外立面，代表着居住品位的社交货币。

无论是越秀·東山云起还是越秀·江湾潮起，都以奢级玻璃立面，成为广州天际线的美学封面。

|越秀·東山云起规划概念方案过程效果图

|最终以实际交付为准

室内设计， 更是先锋人士悦己方式的表达。

越秀·東山云起建面约99-139平四至五空间户型，全系拥有超6米面宽的奢尺客厅。

户型采用可变式住宅设计，房间格局可以从1-4房灵活变动。

练琴房、收藏室...不仅装得下业主的每一个爱好，也能让房子穿越家庭的每个换房周期。

|广州楼市发布 制

“去家务生活”也是先锋系的产品诉求之一。

由此带来的一体化烹饪系统、一体化洁净中心、巨兽收纳、全屋智能等等，让科技进一步解放双手。

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值得一提的是，先锋系产品也更关心长期的健康主义。

特意引入的新风、净水、三玻技术（注：越秀東山云起部分户型配备），让家拥有可持续生长的健康设计。

产品的稀缺打造，是先锋系的核心密码

最后，越秀在深谙“地段为王”、“客户优先”的铁律之下，也更擅长在核心地段中寻找空白点。

比如老东山，就很难再出现第二个越秀·東山云起。

在近10年时间里，广州出让了400多宗涉宅地，而越秀区仅有3宗，占比不到1%。（数据来源：克而瑞）

因此，它不仅是当前板块的少见新盘， 未来整个区域都难有新的土地出让。

更关键的是，越秀·東山云起整盘仅有116套！

在过去属于少数，在未来也很难再有。

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而越秀·江湾潮起的难得，则体现在“资源的确定性”：

珠江后航道，曾诞生过多个10万+豪宅，但现在它就是珠江后航道难得的南向江景新盘。

南向江景，意味着“全年无遮挡的采光”、“夏季凉爽的江风”、“冬季温暖的阳光”，是天然适合居住的空间。

这种难以复制的资源，让项目拥有了领先的市场竞争力。

｜珠江后航道

｜广州楼市发布 摄

可以说稀缺性的本质是 “资源的难以替代性”。

无论是土地资源、自然景观，还是产品规划，这些资源的难以替代性都能让项目在市场波动表现得更具稳定性。

因此，“云起现象” 不是单一项目的偶然成功。

从稀缺地段择址到在地文化赋能，从产品细节极致打磨到“悦己”生活方式的构建，核心逻辑始终是“回归房地产的本质”——

为买家打造高品质居住产品，创造长期价值。

这也是越秀地产 “以客群为核心” 的先锋系操盘逻辑的集中体现。

｜广州航拍

｜广州楼市发布 摄

因此，这样的产品，注定只属于少数人。

目前，越秀·江湾潮起在售建面约96-116平的户型，买家可以实现用一个初级改善的面积段，得到全面改善的居住体验。

比如建面约96平四空间户型，四开间朝南，还拥有约5.6米灵动宽厅。

建面约116平户型更是做到了南北通透，双L型景观面搭配双面宽巨幕阳台，以江景入画，可以说是霓虹浮浪接星槎，十里楼台幻绮霞...

楼市君获悉，越秀·江湾潮起即将加推D1栋，感兴趣的买家可以提前关注一下。

｜广州楼市发布 制

而越秀·東山云起的货量则全面告急。

按目前的销售速度，很大概率在10月份就能基本销售完毕，之后片区难有新房可选。

在“金九银十” 这个特殊节点，选择越秀先锋系这类有稀缺性、高品质、长期价值的项目，无疑是更稳妥的选择。

毕竟，好房子不仅能满足居住需求，还能成为抵御市场波动的 “压舱石”。

感兴趣的买家，不妨尽快过去看看~

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本项目推广名为【越秀·東山云起】【越秀·江湾潮起】，核准地名为【东启轩】【臻越园】。开发商：【广州越浩房地产开发有限公司】【广州新秀房地产开发有限公司】，预售证：【穗房预（网）字第20250164号】【穗房预(网)字第20250071号】；发布时间：【2025年9月】。本宣传资料仅为要约邀请，所有文字、数据、图片等仅供参考，不作为开发商的销售承诺及要约内容，买卖双方权利义务均以实际签订的商品房买卖合同约定为准。本宣传资料对周边环境、政府规划、商业配套、教育资源、地铁、城轨和高速等信息截止于2025年8月的情况，有关介绍仅为提供相关信息，并不作为开发商的销售承诺和要约内容，前述信息可能因政府规划调整及开发商无法控制、预测的原因而出现变化，请以最新公布的政府文件及相关官方信息为准。开发商保留对宣传资料更新、修改的权利，敬请留意最新宣传资料，在法律允许范围内，开发商对宣传资料内容作出解释（或）补充。