上海楼市新政后土拍市场微变，浙江民企首拿外环外“入场券”

21世纪经济报道记者唐韶葵上海土拍市场仍然是资金流向的高地。9月4日下午，上海2025年七批次土拍出让最后一宗也是热度最高的宅地——杨浦区N090601单元I4-01地块。该地块位于杨浦滨江，总建面2.97万平方米，容积率1.8，地上建筑限高24米，吸引了9家房企参拍。

当天下午的直播画面中，当主持人宣布竞价通道关闭，中铁置业和江苏润皋联合体其中一名竞拍代表轻轻摇了摇头，松了一口气般全身往椅背后仰。因为就在几秒钟前，中铁置业和江苏润皋联合体以27.36亿元报价拿下热门的杨浦滨江地块。成交楼面价9.22万元/平方米，溢价率28.09%。另外，地块规划有5%保障性租赁住房。

此次竞拍的最后阶段一度胶着。经历大约37分钟、75轮报价后，中铁置业和江苏润皋联合体最终击败保利发展和上海建工联合体，以100万元的加价胜出。不过，也有3家竞拍人没有出价，包括上海城建和隧道股份联合体、中海地产和华润置地。

至此，上海七批次土拍收官。此次土拍一共推出5宗地块，总成交价111.16亿元。其中普陀真如地块经过68轮竞价以52.40亿元成交，溢价率12.79%，成为此轮土拍最贵地块。

中指研究院上海数据总经理张文静指出，上海正加快优质土地供应，尤其侧重重点发展板块，延续之前出让热度；其中，杨浦滨江地块溢价率达28%，普陀真如和闵行颛桥2宗地块溢价率均超10%，预计土拍热度将逐步传导至区域新房价格，上海房地产市场将有望持续稳定态势。

浙江民企首拿外环外“入场券”

此轮土拍出现了两张“新面孔”，分别是长江精工钢结构（集团）股份有限公司（简称“精工钢构”）和宇诚集团。精工钢构以5.46亿元竞得闵行颛桥地块，楼面价3.66万元/平方米，溢价率11.19%。宇诚集团则以底价2.7亿元竞得青浦新城地块，楼面价1.55万元/平方米。

两家民企均来自浙江，其中，精工钢构总部位于绍兴，宇诚集团则在湖州。相比上一轮土拍中来自浙江台州的祺祥旺宇拿下徐汇区衡复风貌区核心商住地，此次两家民企仅拿到外环外“入场券”。市场普遍关注浙江资本会在上海楼市打造出什么样的产品。

同策研究院联席院长宋红卫分析指出，浙江两大民企入局上海，最重要的目的是打造集团核心业务给住宅业务赋能的项目样板，品牌营销影响力的意义远大于单个项目的盈利性。

比如，宇诚集团主要与新易腾集团合作，而后者是科技赋能的消费级智能终端产品研发、销售及解决方案服务商，全屋智能是其核心产品系列，该系统需要融入房地产项目，以增加房屋的科技含量和居住体验，并打造智慧型的好房子。

因此宋红卫预测，宇诚集团打造的青浦项目大概率是智能全屋交付，且能带来一定溢价。

从更长远的角度来看，房地产上下游服务企业向开发领域延伸，也是部分房企的战略发展方向。一方面可以应对行业规模下行压力下的业务量内化承接；另一方面就是可以作为企业核心

产品和工具升级提升的试验田，并通过成功打造样本项目，实现示范和品牌提升的目的。

9月4日盘后，精工钢构公告披露了当天在上海土拍中的拿地信息：子公司浙江精工钢结构集团有限公司成功竞得上海市闵行区MHC10402单元24A-06A地块的住宅用地，该地块面积为9319.60平方米，成交价为5.46亿元，容积率为1.6，出让年限为70年。

精工钢构表示，此次购地旨在发挥其绿色集成建筑技术体系的竞争优势，推动装配式建筑在“好房子”建造领域的应用，打造具备五大理念的高品质住宅样板。资金来源为其自有资金，不会对财务状况和经营成果造成重大影响。同时，这家公司提示，项目开发过程中可能面临宏观经济、行业周期等风险。

公开信息显示，精工钢构业务涵盖设计、制造、施工等领域，2024年、2025年上半年营业收入分别为184.92亿元、99.11亿元，同比分别增长12.03%、29.48%。归母净利润分别为5.12亿元、3.50亿元，同比分别增长-6.69%、28.06%。同期，其资产负债率分别为64.96%、64.03%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“新面孔”企业到上海拿地，为当地楼市注入新鲜活水。在当前“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”的新形势下，“新面孔”除了带来活力，也影响了房企拿地格局，反过来促使各企业更重视持续提升产品力和竞争力。

他同时认为，从企业实力与战略看，此次两家企业也将给上海地产业带来差异化。精工钢构是钢结构建筑领军企业，虽未涉足上海住宅开发，但凭借自身技术优势与行业经验，可以借此积极拓展业务版图，提升在房地产领域的影响力。加之其在上海已经有保障房承接的项目，所以对于上海市场的熟知程度会提高。而宇诚集团拿地，大概率也将联手其供应商新易腾开发，通过整合资源、科技赋能，打造具有创新性的项目，以实现差异化竞争。

价值投资所向

作为上海发布楼市新政后的首场土拍，上海七批次土拍呈现出分化趋势：一边是杨浦滨江宅地高溢价成交，另一边是青浦、宝山外环外两宗地块以底价成交。除了央国企常规参拍、外来民营资本的加入，上海本地基建头部企业也悄然加入土拍。

9月3日，隧道股份公告披露，全资子公司上海瑞腾国际置业有限公司与其关联方上海城建置业发展有限公司联合参与普陀区W060401单元A03B-04地块、A03B-05地块，以及杨浦区N090601单元I4-01地块竞拍及开发。

4日，上海瑞腾国际置业有限公司和上海城建置业发展有限公司联合体竞得普陀真如宅地。隧道股份成功介入了上海土地投资。

尽管有新资本进入，但在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，本轮土拍还是比较理性。“杨浦地块热度高，但竞拍过程也没有达到中止价。普陀和闵行地块有一定溢价，且都不算高。毕竟到了三季度末，房企动作再快也赶不上今年的销售，拿地积极性有所回落。”

他认为，当天冷热分化依旧明显，尽管8月末出台楼市利好举措，对外环外取消购买套数限制，有助于外环外楼盘的去化；但是，市场的聚焦度会越来越高，房企对核心地段地块更关注，郊区投资依旧谨慎。

值得关注的是，上海楼市投资价值还在上升。克而瑞研究中心发布的上海房地产销售排行榜显示，2025年1-8月，权益销售额前四名分别为：招商蛇口（‌222.28亿元）、保利发展（‌216.08亿元）、‌ 华润置地（‌182.65亿元）、中海地产（149.50亿元）。由此可见，“招（商）、保（利）、中（海）、华（润）”四家头部房企重仓上海的趋势不变，上海的价值投资所向越发凸显。

就在9月4日土拍前夜，保利发展公告称，联合上海地产投资，通过股权转让方式以总价58.55亿元竞得杨浦新江湾及北外滩各一宗地块。

宋红卫直言，上海七批次土拍有两大看点：除了有一定行业影响力的跨界民企入局上海住宅领域，便是本次土拍体现出上海仍然是全国最具投资价值的城市之一。他进一步解释，一方面跨界民企把试验田定位上海，极大地提高了成功的概率；另一方面可以看到，上海核心区域土地价值日益升高，高溢价，多个头部房企抢拍持续不断，如杨浦区地块尽管有多个约束条件，依然有9家房企参拍。