在武汉唐家墩，看到中国老旧街区更新运营的新解法

走在中国大小城市的街头，看到那些破破烂烂、空调滴水的老旧街区，我常常在想，这里的房子以后会怎样？

即使是走在珠江新城、深圳湾这样的CBD，看到那些售价10万 的超高层住宅，我也在想，多好的房子啊，但同样缺乏足够的维护，若干年后，这类房子会不会也成为建筑垃圾？

重建设轻维护、突发应急挑战、空间环境老化、社区老龄化，是中国城市很多街区普遍面临的问题，“小区将不可挽回地走向衰败”会成为中国城市的“灰犀牛”事件吗？

香港似乎是个例外，当地很多三四十年楼龄的房子，仍然保养得当，维持着较好的居住品质，但其代价是高昂的房屋持有成本，香港住宅的物业费平均每平米是50到100块，是内地大城市的20倍至50倍。除此之外，香港住宅还有差饷、地租、房屋维修及保养费、物业税等各种费用。

这么高的持有成本，让香港经验几无可能复制到内地。那么，面对老城老街“不可挽回地走向衰败”，到底有没有新的破题思路？

最近，我在武汉唐家墩看到一种新的可能性。

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唐家墩，一个老旧住区的治理困境

“武昌的衙门多，汉口的墩子多”，这是老武汉人的一句俗语。

武昌自古以来是湖广地区的军政中心，自然衙门多，那墩子又是什么东西呢？就是地势高一点的土堆。

原来，汉口虽然贵为大武汉的金融贸易中心，但由于是河口冲积沙平原，地势低洼，人们往往要住到土墩子上，所以汉口带“墩”的地名特别多。

作为武汉的中央商务区，王家墩CBD就是一个“墩子”，而这个墩子旁边还有另一个著名的墩子，就是唐家墩。

1926年，唐家墩附近修建了著名的万国跑马场，使武汉成为当时的赛马之都。改革开放之后，唐家墩被打造为著名商圈，“买家电就到唐家墩”成为武汉人的口头禅，唐家墩一时风头无两。

然而，与很多老城老街一样，唐家墩也开始面临老龄化的问题，街道常住人口超10万，进入深度老龄化阶段，而且外来人口占比71%，人口结构复杂，长期面临老旧小区失管、公共服务不足、治理效率偏低等典型老城困境。

什么叫“失管”？就是很多老旧小区没有物业公司，处于“无管理、无维护、无服务”的三无状态，楼道里的灯坏了，可能几个月没人修；楼下的垃圾桶满了溢出，三五天没人收；单元门的门锁坏了，外来人员随意进出……

面对这样的基层困境，政府出手干预，2021年唐家墩街道所在的江汉区政府撮合万物云与武汉金融街集团合力探索城市管理及社区综合治理的“江汉模式”，通过城市空间“全域智能运营”模式将物业管理专业系统及智能数字化平台融入城市空间治理，以“街区一体化”推动老旧小区物业服务由“公益性、保障性”向“市场化、专业化”转变，由“低水平、保基本”向“高质量、可持续”发展，将这片老城打造为“完整社区”样本。

“完整社区”是住建部提出的一个概念，其定义为 “在居民适宜步行范围内有完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套基础设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业管理和健全的社区管理机制，且居民归属感、认同感较强的居住社区”。

如何破解街区治理困境？万物云在政府指导之下联动多方力量，通过5年的探索给出的解法是：“理想之地”治理模式。

“理想之地”以街道为服务单位，主要针对那种半径约3公里、3万到5万居民的街道或大型社区来做。它先用数字技术打好基础，然后围绕大家的健康、生活、社交、工作、服务、交通六个核心需求，设计了一整套“系统模型 场景服务清单”，里面还有几十个标准化的产品模块，能灵活适配老城老街、新城新区、科创片区等典型街区，因地制宜提供可定制延展的“咨询 投资 运营”全周期服务及解决方案。

这个治理模式呈现出韧性、活力、智慧的特征，结合“有为政府“和”有效市场”破解存量城市发展阶段的运营难题。

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万物云“理想之地”，重新点亮唐家墩

这是万物云针对老城老街改造的首个“理想之地”解决方案。

具体怎么做呢？

第一步是从“社区”走向“片区”，实现街区一体化运营。

区别于传统的物业管理，“理想之地”首先要做的就是把管理单元从小区拓展到街道或者社区，实现3到5平方公里大小的片区统筹。

传统的物业公司只负责小区红线内的事务，导致红线外的公共空间，缺乏统一管理与修缮，片区治理层次不齐，而“理想之地”打破了各小区之间的天然鸿沟，实现了公共服务的均衡化。

例如，万物云可在城市街道半径3公里区域内推行“蝶城 ”战略，整合资源实现高效调度，搭建“一网统管”的智慧城市运营体系，达成人、事、物在一张图上的统一管理，利用一套终端，达成全场景“可视”、全要素“可控”、全流程“可管”，有效提升城市治理的精细程度。

再比如，理想之地还能基于自身住这儿APP的海量用户以及庞大的空间流量入口，联动周边理发店、家政店、裁缝店、药店、维修店进驻平台，甚至推出“老人上门服务套餐”、“上班族应急托管”、“邻里集市”，充分利用片区统筹的规模优势实现精准服务。

这种一体化的运营和服务，是传统物业公司不太可能做到的，而在“理想之地”已成为日常。

第二步是从“服务”走向“运营”。

传统的物业公司，只能提供清洁打扫、安保、修电梯、换灯泡等基础服务，而居民有额外需求（比如老人想找上门理发、上班族要临时托管孩子）只能自己想办法，片区里的资源也大多“闲置浪费”。

而“理想之地” 的 “运营思维”，是主动挖掘片区需求、盘活零散资源，把 “基础服务” 升级成 “全场景便民生态”。

例如，将片区里的老旧自行车棚改造成“共享充电站 快递驿站”，将原本堆满杂物的高架桥底，改造成 “口袋公园 特色市集，既能为居民提供更丰富的生活场景，也能创造一定的经营收益。

再比如，将片区里的垃圾桶安置智能监测装备，哪个垃圾桶满了可以在控制室里看到一清二楚，减少人力巡查的频次，还可以用数字化技术监督共享单车乱停乱放，从而实现“降本增效”。

这个模式的好处是，不只是“管好物业”，更要让片区里的公共资产 “产生价值”，用赚来的收益反哺社区治理，也只有这样才能让公共服务可持续。

第三步是从“物管”到“资管”。

传统物业公司对公共资产的态度是“不坏就行”：小区里的公共设施只要没坏，就不会主动改造；片区里的闲置空间（比如高架桥底、老旧商场）更是“没人管、没人用”，不仅浪费资源，还可能变成 “卫生死角”。

在理想之地，万物云从“对物管理”的被动维护，升级为“以人为中心”的主动价值创造，以“蝶城 社商”模式重塑社区商业的逻辑，构建居民、商户、商业体共赢循环。

例如，新唐万芊荟主动让渡商业空间，提供非营利性的居民共享客厅，把商场的中庭改造，与江汉区图书馆共建了武汉首个商场城市书房，在庞大的蝶城业主社群基础上，为社区商业进行精准导流，提高用户的日常消费粘性，商户加入的兴趣也被调动起来了。聚集居民缝纫、理发、家电维修、义诊等14项便民服务的“斑马市集”，让小生意有容身之处也有大平台。

在这个模式下，以前的老旧商场延伸为为邻里生活社交的活力场，用户黏性增强了，商户的生意自然也更好了，商场更受欢迎了。

与此同时，万物云也为资产持有方提供专业的资产服务解决方案，包括前期顾问、物业管理、能源管理、招商运营等全生命周期管理服务，这都是资管思维的体现。

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“理想之地”模式，中国城市存量发展的新解法？

韧性、活力、智慧理念之下的武汉江汉唐家墩“理想之地”，城市环境、市容秩序、设施运行管理水平全面提升，原本濒临失管的老旧住区通过“三个一点（百姓给一点、政府出一点、经营补一点）”实现环境改善、社区服务更显温度，街区产业和商业重新焕发活力。

截至目前，万物云在江汉区服务28平方公里城市空间，197个老旧小区超过15万户家庭，群众满意度提升至93.4%，城市管理经费投入同比下降10%，老旧小区物业服务覆盖率达到100%。社区商业资产新唐万芊荟2025年上半年客流量达347万人次，运营3个月客流环比提升了23.47%，出租率环比提升了11.86%。

这个实践表明，这种政府主导、企业运营、社会参与的协同机制，既能提升基层治理的效能，也能让城市片区焕发“韧性、活力、智慧”的特质。

今年刚刚召开的中央城市工作会议，有一句话非常关键：

“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”

这说明，中国城市发展的重心已从增量时代的开发建设转为存量时代的治理运营。

作为国内头部空间科技服务商，万物云早已为中国城市的存量治理提供了丰富的经验，目前已累计服务26个城市老城老街、新城新区、科创街区、机场港口等108个城市服务项目。

在这个过程中，万物云也实现了从传统物业管理到现代城市综合服务商的升级，并提炼出一套针对存量时代的新解法——“理想之地”模式。

可以说，“理想之地”是一个多方协同共建的解决方案，政府是主导者万物云是设计者，与属地国企、社会组织、市民共同参与。多元主体各司其职、同频共振，才能最大化地凝聚共识，让“理想之地” 既能破解城市发展中的各种痛点，也能为城市高质量发展注入持续动能。

期待“理想之地”这套解决方案，能够推广开来，有效应对中国城市空间环境老化、社区老龄化、街区活力缺失等多种困境，让老城老街尽快重返活力，让新城新街的青春期、保质期更长，也让科创街区培育出生活气息与文化氛围。

孙不熟：自媒体“城市战争”创始人，专注于城市发展研究与房地产行业观察

（来源：万物有云）