大悦城掉队了？

商业 观察

观察企业 | 大悦城地产

作者 | 大江

图片来源 | 摄图网（已获授权）

继7月底发布拟退市公告之后，大悦城地产在“风雨飘摇中”，再次发布了今年上半年的中期业绩公告。

今年上半年，大悦城地产营业总收入为人民币81.24亿元，较去年同期下降5.8%；

来源：大悦城地产2025年中期业绩报告

从财报来看，尽管大悦城商业品牌人尽皆知，但大悦城地产的营收还是非常依赖物业开发业务，也深受物业开发收入的影响；

上半年大悦城地产物业开发收入为人民币54.808亿元，同比下降8.3%，也直接影响到了集团的营收。

具体来看，大悦城地产投资物业租金及相关服务收入总额约为人民币20.38亿元，同比下降2.5%；投资物业业务毛利率78%，同比基本持平；购物中心、写字楼收入占比分别约为88%、9%。

来源：大悦城地产2025年中期业绩报告

不过商场租金和平均出租率依然有轻微下滑。

购物中心租金收入录得人民币14.68亿元，同比下降3%；购物中心平均出租率93%，同比下降3%。

伴随着后续大悦城地产私有化的推进，今年大概也是该集团仅有的几次披露财报的机会。

值得关注的是，自去年以来，大悦城就频频对组织架构进行调整，裁撤了多个区域公司；

人事变动也比较大。今年4月，郭锋锐、余巨川两大高管离职，6月董事孙朱莉也辞职了。

今年上半年，大悦城的状况如何？

01

半年收租14.68亿

西单、朝阳大悦城的商业影响力在下滑

静安大悦城表现亮眼

目前，大悦城地产包括投资物业、物业开发、酒店经营、管理输出及其他服务这四大板块。

尽管中期财报透露的信息并不算详细，也能窥见到大悦城地产目前的一些状况。

·上半年收租14.68亿，同比下滑3%；

去年上半年，大悦城地产主要投资物业的租金收入为17.014亿；

来源：大悦城地产2025年中期业绩报告

去年9月20日，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所成功上市；

由于该项目以成都大悦城为底层资产，是以成都大悦城的财务业绩自去年9月之后也不再纳入大悦城地产的财务报表，也直接影响到了投资物业今年上半年的租金收入。

今年上半年，加上去年9月开业的厦门大悦城、去年10月开业的三亚大悦城以及今年5月开业的南昌大悦城，大悦城地产主要投资物业的租金收入为16.353亿。

来源：大悦城地产2025年中期业绩报告

·作为商业“压舱石”的西单、朝阳大悦城，租金收入轻微下滑；

具体来看，位于北京的西单大悦城和朝阳大悦城依然是大悦城地产租金收入的重要来源，不过在商业竞争越来越激烈的北京，大悦城的商业影响力也在下滑。

今年上半年，西单大悦城的租金收入为2.848亿，同比下降3%，出租率依然维持着95%的高水准。

朝阳大悦城收租3.178亿，是所有商业项目里唯一租金收入超过3亿的商业项目，租金收入基本维持不变，出租率下滑了1%，为94%。

不过值得关注的是，上海静安大悦城的表现还是较为亮眼的，租金收入同比增长了16%，达到了1.309亿。

一方面在于，静安大悦城年轻化转型非常成功，已经成为了上海的二次元热门打卡地。

另一方面，可能也与项目多次打造爆款活动有关。

以IP为核心竞争力的静安大悦城，去年就落地了56场国际顶流IP快闪活动，并且效果还不错，快闪销售额突破了1.64亿元。

·商业布局进度较为“缓慢”。

在商业地产已经成为不少房企的第二增长曲线的当下，最早布局商业的大悦城，商业进度反而较为缓慢。

根据大悦城控股2024年财报显示，截至2024年底，大悦城在全国布局了44个商业项目，其中重资产30个，轻资产14个。

去年，大悦城新增三个商业项目，包括厦门大悦城、三亚大悦城以及海淀大悦城开业。

今年上半年，南昌大悦城以及深圳宝安大悦城也相继开业。

从商业表现上来看，远不及同为央企的华润，华润目前在营商业项目达到了125座；也不如民企龙湖的表现，截至上半年，龙湖累计已开业90座购物中心，有望突破百座商场大关。

商业市场不进则退，大悦城这个商业品牌，如果没有抢占先机的能力，也没有强运营的硬实力，也很难逃脱掉队的命运。

来源：摄图网（已获授权）

02

济南大悦城、南京大悦城还在路上

商业储备是未来发展的一大痛点

“我们在2024年，把商业提升到了更加重要的地位，明确了公司的战略定位是卓越的城市运营和美好生活的服务商，并且确立了1123的战略体系。”大悦城地产董事长、执行董事兼总经理姚长林在今年的股东周年大会上曾明确表示。

来源：大悦城控股2024年年报

具体来看，对于商业而言，就是要提升商业引领地位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇，加快消费基础设施REITs发展，持续提升经营能力。

可以明显的感觉到大悦城对于商业的重视程度是在加深的，后续私有化之后，想来也会更加聚焦于商业板块的发展，也能发挥更强的协同作用。

不过，商业储备依然是限制大悦城商业快速发展的一大短板。

根据大悦城控股2024年财报显示，截至2024年年末，在建、筹备的项目（含轻资产）8个，总商业面积约83万平方米。

来源：大悦城控股2024年年报

今年上半年，南昌大悦城和深圳大悦城相继开业，但后续并没有什么新项目有进一步的相关信息。

目前筹备中的大悦城项目，有济南大悦城，南京大悦城，据传烂尾的成都金牛大悦城，沈阳第二座大悦城金融中心大悦城的进展也并不顺利，据悉已经被拆除了LOGO。

济南大悦城

据传降级“大悦汇”

济南大悦城是大悦城控股在济南的首发之作，项目位于济南历城区王舍人街道工业北路与凤萧路交汇处西侧，商业面积约11.2万㎡，涵盖地上6层以及地下一层。

据悉，项目定位为“潮圣乐活场”，主打“潮流化”、“品质化”、“场景化”、“地域化”，以“科技泉城”、“印象泉城”、“无界泉城”三大场景，引领开放、互动、活力、健康的生活方式体验空间。

来源：大悦城控股官网

项目于2022年8月奠基，但此后进展缓慢。今年还被传出降级为济南大悦汇。

南京大悦城

局部复工

南京大悦城是南京首座大悦城，坐落于江北城南中心，商业体量为15.5万㎡。

根据规划来看，项目将打造滨水都市新客厅、共享空间、金陵印巷、潮酷体验、潮享文娱等多种业态，原本预计将于2025年开业。

来源：大悦城控股官网

今年2月，有网友咨询浦口区信访局南京大悦城项目的完工时间，获悉南京大悦城局部复工，且浦口区政府也在积极和大悦城方协商加快全面复工，但具体完工时间不确定。

成都金牛大悦城

停工状态

成都金牛大悦城是由大悦城控股与成都华侨城合作开发的成都第三座大悦城项目，也是大悦城控股在成都的首个TOD项目，紧邻地铁6号线西华大道站。

来源：大悦城控股官网

项目位于成都市金牛区国宾板块核心区域，总建筑面积24万平方米，商业面积10万平方米，规划为街区+Mall模式。

目前，金牛大悦城仍处于停工状态。

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